Мобильная версия для смартфонов и планшетов

По данным аналитического центра «Дом.РФ», в первом квартале 2025 года общая площадь стартовавших проектов в РФ сократилась на 24% год к году, до 8,1 млн кв. м. Причем наиболее заметное сокращение - в регионах с активным рынком: Москва, Петербург, Краснодарский край.

Однако это снижение активности застройщиков неравномерно распределяется внутри региона, тем более - в границах агломерации. Мы уже отмечали, что в границах Петербурга объем жилищного строительства с 2020 года сокращается примерно на миллион кв. м в год. А в Ленобласти - наоборот: или стабильность, или даже небольшой рост.  

И по спросу - тоже развилка. Продажи новостроек в Петербурге в 1 квартале рухнули на четверть, пишет «Деловой Петербург», в целом по агломерации - на 16%, по Ленобласти - на 10%. 

В этом плане особенный интерес представляют пригородные районы СПб. Административно они подчинены городу, и в статистику входят общей суммой. Но условия застройки в них отличаются: больше свободных участков, ниже плотность ЖК, нередко, из-за ограничений по высоте, отмечается преобладание малоэтажки.

Рентабельность проектов, конечно, выше в центре, где за год цены выросли на 33,4%. Или в спальных районах, где есть устойчивый спрос и уже ощущается дефицит новых проектов. При этом проекты в пригородной зоне (в среднем) остаются более доступными по цене.

В апреле 2025-го градостроительная комиссия одобрила два проекта в Пушкинском районе СПб: пять корпусов в ЖК «Образцовые кварталы» (почти 100 тыс. кв. м) и большой проект компании «Заневский», на 577 тысяч кв. м, на территории, примыкающей к Славянке и МЖК «Новая Ижора»(см. здесь). Новая очередь на 74 тысячи кв. м согласована в ЖК «Новое Колпино». Но шире всего развернулись застройщики в Курортном районе. Два проекта с санаториями в Солнечном согласовал холдинг «Сенатор». У компании RBI - три проекта: МЖК в Зеленогорске (5,8 тысяч кв. м), на пр. Ленина; «объект гостиничного обслуживания» (10 640 кв. м) на Пограничной улице; санаторно-курортный комплекс в Репино (7366 кв. м), Приморское шоссе, 441. Компания «Бизнес-Линк» построит небольшую гостиницу в Сестрорецке (1923 кв. м).

То есть: шесть жилых и гостиничных проектов на весь огромный Петербург и столько же - на скромный Курортный район. (В Пушкинском стоит добавить запуск жилищного строительства в городе-спутнике «Южный»). Похоже, конъюнктура складывается так, что основной фокус жилищного строительства сосредотачивается в пригородной зоне. Надолго ли - неизвестно. Зависит от продолжительности спада.

За минувшие 12 месяцев, с марта 2024-го, количество проектов сократилось во всех территориальных зонах агломерации. В центре стало на 14 ЖК меньше, в «спальниках» - минус восемь, в области - минус шесть. И только в пригородных районах - плюс два новых адреса.

Ситуация со спросом подтверждает высокую активность в пригородных районах. По расчетам специалистов сервиса bnMAP.pro, в 2021 году на пять пригородных районов приходилось 9% продаж на петербургском первичном рынке (без ЛО), в 2022-м - 13%, в 2023 году - 18%. В 2024 году и начале 2025-го этот показатель вырос до 21%. По объему продаж (4845 сделок в прошлом году) Пушкинский уступает только Невскому, Московскому и Приморскому районам. Из областных вне конкуренции Всеволожский - более 13 тысяч ДДУ за 2024 год. (В Ломоносовском - 3,9 тысяч).

 

Подводим итоги. На рынке новостроек - спад. И выползать из него отрасль будет скорее через стагнацию, чем через отскок в виде буквы V. «Результаты апреля, вероятно, будут немного лучше мартовских, - комментирует Максим Ельцов, генеральный директор «ПИА Недвижимость». - Но есть «скрытая угроза» - объявление об отмене комиссий со стороны Сбера и ВТБ.

Руководители обоих банков не скрывают, что решение вынужденное, и скажется на объеме выдачи. Чаще будут отказывать заемщикам. «Отказники» пойдут в другие банки, там уже пропускная способность ограничена. В целом объем выдачи семейной ипотеки может просесть на 30-40%, что скажется и на спросе…

Строительное лобби, конечно, будет реагировать, приводить аргументы. Но задача не имеет нормального решения. На субсидирование ипотеки в этом году будет потрачено, по словам Антона Силуанова, 2 трлн рублей (планировали 1,2 трлн). На дополнительные затраты правительство не пойдет».

Преодоление кризисных явлений, постепенное восстановление может происходить неравномерно, с повышенным вниманием к пригородным проектам, а также к курортной и доходной недвижимости.

«Спад на рынке, в отсутствие эффективных мер со стороны правительства, может затянуться на несколько месяцев, вплоть до снижения ключевой ставки Центробанком, - говорит Аркадий Скоров, генеральный директор СК «Дальпитерстрой». - Из-за ограниченной эффективности семейной ипотеки спрос будет смещаться на территории с небольшим бюджетом. Спрос на комфортное жилье в спальных районах и тем более в центре сохраняется - но по другим ценам или с другими ставками. А массовый спрос сдвинется в ближние пригорода и в пограничные районы Ленобласти. При бюджете 5-7 млн у граждан больше шансов накопить на большой первый взнос, договориться о рассрочке и т. д. На мой взгляд, у проектов «городского подчинения» шансы выше: не только из-за прописки. В городских кварталах выше уровень обеспеченности социальными объектами, быстрее реализуются транспортные проекты. Но до конца года строителям будет сложно».   

 

Таблички к обзору можно скачать здесь.

 

 

Табл. 1. Средние цены предложения в пригородных районах СПб, руб./кв. м

Район/период	март 24	янв. 25	февр.	март	месяц	за год
Колпинский	166 415	168313	167 253	166 934	- 0,2%	+ 0,3%
Кронштадтский	-	277022	277 363	257 932	- 7,0%	-
Курортный	183 700	261799	260 874	317 766	+ 21,8%	+ 73,0%
Петродворцовый	207 586	224573	223 962	226 148	+ 1,0%	+ 8,9%
Пушкинский	176 274	202092	203 705	204 733	+ 0,5%	+ 16,1%

Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

 

 

Табл. 2. Сделки по ДДУ, по районам Петербурга, шт.

Район	2021	2022	2023	2024	2025 (2 мес.)
Адмиралтейский	1114	954	964	595	77
Василеостровский	2077	2387	3553	2494	204
Выборгский	7751	4598	5092	2440	157
Калининский	322	577	1796	2018	113
Кировский	521	270	43	154	59
Колпинский	946	1351	1035	624	44
Красногвардейский	4717	5366	6141	3463	392
Красносельский	6992	5268	4517	1900	300
Кронштадтский				45	3
Курортный	261	319	845	1238	45
Московский	5951	3745	5449	6342	564
Невский	6266	5651	7807	6853	446
Петроградский	962	402	1122	550	32
Петродворцовый	684	734	2084	2178	142
Приморский	15922	8832	6470	5099	514
Пушкинский	3301	3530	6146	4845	545
Фрунзенский	1589	1132	1404	1052	104
Центральный	185	208	380	138	18

Данные сервиса bnMAP.pro

 

Экспертное мнение

 

Анна Новикова, директор компании "Адвекс. Новостройки":

- Рынок новостроек Петербурга демонстрирует определенную  активность.  Недавние запуски новых жилых комплексов показали, что при разумной ценовой политике спрос даже превышает ожидания. Однако большинство строительных компаний устанавливают стартовые цены выше ожидаемых покупателями, что, безусловно, оказывает влияние на объемы продаж.

Ситуация в значительной степени зависит от динамики ставок по банковским депозитам. Наблюдаемое в настоящее время снижение ставок провоцирует инвесторов на перераспределение активов. Держать значительные суммы на депозитных счетах становится менее привлекательной стратегией, особенно учитывая текущую экономическую неопределенность.

В современных реалиях покупатель недвижимости в Петербурге ориентируется не столько на конкретный район города, сколько на выгодные условия покупки. На первый план выходят привлекательные ценовые предложения, отсутствие скрытых платежей и удобные схемы финансирования. Это меняет привычные модели поведения на рынке. Ведь раньше территориальная привязанность играла куда более значимую роль. Теперь же удобство и экономия становятся решающими факторами.

Инвесторы на рынке недвижимости представлены различными категориями, с разным уровнем капитала и рискоустойчивости. Появление новых объектов в исторической части Петербурга неизменно вызывает повышенный интерес. Все прекрасно понимают, что количество подобных проектов ограничено, и предложения в центре города с каждым годом становятся все более дефицитным товаром.

Поэтому наличие финансовых возможностей для инвестирования в такие проекты рассматривается как весьма перспективное решение. Вложение средств в недвижимость в историческом центре Петербурга считается надежной и долгосрочной инвестицией, гарантирующей значительный рост капитала в перспективе. Это обусловлено ограниченностью земельных участков и непреходящей ценностью объектов в престижных районах города.

Таким образом, несмотря на общую экономическую ситуацию, рынок элитной недвижимости в Санкт-Петербурге демонстрирует устойчивый спрос, подтверждая стабильность и привлекательность инвестиций в недвижимость высокого класса. В то же время, сохраняется необходимость для застройщиков тщательно анализировать рыночную конъюнктуру и предлагать продукты, максимально соответствующие требованиям современных покупателей, учитывая все нюансы ценообразования и предлагаемых условий сделок.