Мобильная версия для смартфонов и планшетов

В областном Росреестре подсчитали результаты за январь. Общий итог: областной рынок недвижимости (исключая новостройки) вернулся к норме. Все показатели - в пределах средних значений за последние годы.

По вводу ИЖС: в Ленобласти за январь сдано (поставлено на учет) 3804 дома. Почти столько же, как и год назад (3814 домов). Сильный спад, отмеченный в конце 2024 года (октябрь, ноябрь, декабрь - всего 1039 домов за три месяца!) перешел в уверенный подъем.

Высказывались разные предположения; «Пригороду» ближе всего версия, высказанная девелопером Вадимом Новиковым: в сентябре-декабре 2023-го граждане отреагировали на резкий рост ключевой ставки и появление доходных депозитов. И на какое-то время перестали начинать строительство новых домов ИЖС.

Через год, осенью 2024-го, эта пауза обернулась спадом ввода. По федеральным данным, ввод ИЖС в РФ в четвертом квартале сократился вдвое… Добавим: возможно, мы недооценили специфику загородной аудитории. Здесь больше мелких предпринимателей, меньше служащих по найму… Полезны были бы специальные исследования, но их пока нет.

Договоры купли-продажи за январь: по жилым домам - 2017 сделок (как в прошлом году), по участкам - 6106 сделок, тоже вполне на уровне прошлогодних показателей (4866 в январе 2024-го, 6503 в феврале). И по квартирам - тоже все нормально: 2053 ДКП (почти как в прошлом году).

Итак: по данным Росреестра в начале 2025 года областной рынок недвижимости демонстрирует абсолютно нормальные тренды. Дикие ставки по ипотеке перестали влиять на продажи, депозиты тоже. Осталась зависимость новостроек от льготной (семейной) ипотеки, но с этой «иглы» слезать придется долго.

В организованном сегменте (коттеджные поселки) ситуация тоже выглядит вполне спокойной. Хотя и с признаками спада. По данным экспертов КЦ «Петербургская Недвижимость», сейчас продажи идут в 248 поселках, объем предложения составляет 13,9 тысяч лотов. Год назад на рынке насчитывалось 330 поселков и 16 тысяч лотов. Это, конечно, не значит, что застройщики распродали несколько десятков проектов. Кто-то ушел из активной рекламы; эксперты почистили базу. Сегодняшняя цифра представляется более адекватной.

За год в коттеджных поселках зарегистрировано 7,4 тысячи сделок, на 18% меньше, чем в 2023 году. 86% - сделки с участками без подряда. Треть - по цене от 100 до 200 тысяч рублей за сотку.

Участки под застройку за год подорожали на 10% - от 325 до 356 тысяч рублей за сотку.

Около 630 сделок - это продажи готовых коттеджей или участков с подрядом, в основном по цене до 20 млн рублей.

В элитном сегменте продано около 60 коттеджей, в бизнес-классе - порядка 25. В дорогом сегменте появилось всего 2 новых проекта, в общей сложности на 115 домовладений. (По элитной загородной недвижимости в ближайшее время мы опубликуем отдельный обзор).

В целом объем предложения за год сократился на 15% - до 13,9 тысяч лотов. Основную массу по-прежнему составляют участки без подряда - 9,1 тысяча лотов, 66%. Однако их доля несколько сокращается, в основном за счет выхода новых проектов и очередей с централизованной застройкой и таунхаусами.

Участники рынка придерживаются осторожных оценок. Сильных факторов роста на горизонте не видно, а риски есть: высокая инфляция, рост фонда оплаты труда… В такой ситуации сложно затевать долгие (по времени) проекты. Государство пока вроде бы не планирует каких-то заметных мер поддержки загородного рынка, да оно, наверное, и к лучшему.

Тревожный фактор: банкротство застройщика КП «Омакульма-Аннино» и очередной (уже четвертый?) скандал с подрядчиками. Теперь в фокусе внимания СК «МДМ» и «СтройИнвест»: недостроенные дома, невыполненные обязательства, уголовное дело. (См. здесь).

Напомним: ранее прошли обыски и аресты в компаниях «Летвуд», ЦКС, «Вудстоун». По Петербургу счет пострадавших уже на сотни, по РФ - на тысячи. В Татарстане гражданам, потерпевшим неудачу в отношениях с компанией «Таунхаусы и дома», обещают по миллиону рублей за счет бюджета. Это значит - проблема системная, помочь административными средствами не получится.

Осознание действительного размаха злоупотреблений может нанести ущерб имиджу загородного рынка в целом и дополнительно притормозить спрос.

 

Табл. 1. Динамика сделок в коттеджных поселках

год	колич. сделок, шт.	предл. на конец года, шт.
2018	5300	17 800
2019	5300	18 700
2020	10 240	15 600
2021	11 600	16 900
2022	7800	16 800
2023	8500	16 000
2024	7400	13 900

Данные КЦ «Петербургская Недвижимость» и ж. «Пригород».

 

Табл. 2. Изменение средней стоимости домов в коттеджных поселках,

по классам, млн рублей

Класс/год	2019	2020	2021	2022	2023	2024
элит	59,9	61,8	61,7	69,2	81,6	82,9
бизнес	19,4	20,8	26,0	27,9	32,4	34,3
комфорт	8,8	9,5	13,2	16,8	19,9	19,6
эконом	4,7	4,7	5,4	8,8	8,8	9,4

Данные КЦ «Петербургская Недвижимость» и ж. «Пригород».

 

Табл. 3. Изменение средней стоимости сотки в коттеджных поселках,

тыс. руб.

год	2019	2020	2021	2022	2023	2024
стоим.	156	173	222	269	325	356

Данные КЦ «Петербургская Недвижимость» и ж. «Пригород».

 

Экспертный курултай

 

Максим Ельцов, генеральный директор «ПИА Недвижимость»:

- Вторичный рынок и сегмент строительства частного жилье вполне адаптировались к новым условиям. Несмотря на запретительный уровень ипотечных ставок и удорожание материалов, активность покупателей сохраняется на приличном уровне. Интересно, долго ли продержится эта тенденция. Казалось бы: рынок строительства индивидуальных домов тоже должен зависеть от льготной ипотеки. Но пока эта зависимость не просматривается.

Данные КЦ «Петербургская Недвижимость» также подтверждают: резкое изменение условий (рост ставок) возвращают рынок к «заводским настройкам»: люди активно покупают участки, строят для себя; девелоперам строить на продажу - невыгодно и рискованно. В условиях неопределенности граждане будут тяготеть к самостоятельному строительству, по этапам. Так и считать проще, и меньше рисков.

Не уверен, что активность в загородном сегменте будет расти. Все-таки загородный дом - не предмет первой необходимости, поэтому, на мой взгляд, при высокой стоимости капитала этот рынок все-таки будет замедляться, а объемы ввода - плавно сокращаться. Что, впрочем, и происходило в последние месяцы 2024 года.

Для успешного старта коттеджного поселка в сегодняшних условиях важны, прежде всего, цена и транспортная доступность. Остальные настройки зависят от локации и от предпочтений потенциального покупателя. Сейчас все более важными становятся гарантии надежности, гарантии по срокам и качеству - от репутации до юридических, по договору.

Выиграют те, кто научится происходить индивидуальный продукт массовым способом.

Про обманутых клиентов: в многоквартирной застройке эту проблему удалось решить, не без сложностей для отрасли в целом. В загородном строительстве таких случаев будет становиться больше, особенно из-за периода льготной ипотеки. Не всегда такие случаи носят злонамеренный характер, иногда застройщик просто ошибся в расчете финансовой модели проекта. Это неизбежно, как болезни роста.

 

Алексей Баринов, руководитель направления «Коттеджные поселки» Группы «ФАКТ»:

- Полагаю, что на январь «перетекла» часть сделок, фактически заключенных в декабре. Если предположить, что это сделки декабря, тогда официальные цифры совпадают с нашей динамикой. Мы также под конец года зафиксировали рост продаж примерно на 20% относительно среднего по предыдущим трем месяцам.

Рост спроса в первой половине 2025 года относительно второго полугодия 2024-го можно прогнозировать благодаря сезонности и низкой базе. Состояние рынка также будет зависеть от ключевой ставки. А она, в свою очередь - от ситуации в СВО. Если дела пойдут позитивно, то к концу года можем ожидать и роста, за счет оттока средств с депозитов.

Что касается характеристик перспективных проектов, то, полагаю, что спрос будет полярным: самое доступное будут покупать больше. А в дорогом сегменте просто будет все стабильно. Если же сбудутся позитивные сценарии, то широким фронтом начнет расти все.

По новым проектам успех или неуспех будет определять вера покупателей в успешное окончание проекта и динамика строительства. Клиент будет смотреть на динамику готовности и бэкграунд застройщика. Дополнительно преимуществе - гибкие схемы оплат. Качество проработки продукта, проекта - также имеет значение

Что касается недостроев в сфере ИЖС, то это проблема системная. По разным прогнозам, пик будет в апреле-мае-июне этого года, когда увидим массовые просрочки по договорам, заключенным в первой половине 2024-го.

 

Ирина Королева, эксперт по загородной недвижимости ГК «Адвекс. Недвижимость»:

- Прошедший год 2024 в загородной недвижимости был не простым: повышение ставок, удорожание строительных материалов, повышение цен на работу по строительству. 

Все это привело к сокращению ввода новых домов.

Но при этом в общем объеме ежегодного ввода с 2021 года (16814 домов), каждый год количество домов увеличивается и за 2024 год это уже 20900 домов.

Так же выросли показатели по покупке домов по договорам купли-продажи.  С 2022 года прибавка составляет на 5-7% ежегодно. Продажа участков с 2021 к 2024 году выросла на 40-50%.

Все это говорит о том, что интерес покупателей на покупку, постройку домов и участков на загородном рынке Ленинградской области возрастает, несмотря не на что.

 

Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-ой Академии недвижимости»:

- Результаты по рынку Ленобласти в январе весьма порадовали. Практически все основные показатели восстановились по сравнению с концом прошлого года и соответствуют показателям января 2024 года. А по участкам и квартирам даже заметно выросли.

В то же время это вызывает недоумение. Например, в нашей компании показатели продаж за январь существенно хуже, чем в январе 2024 года.

Мы по-прежнему прогнозируем стабилизацию рынка и не видим факторов, которые бы могли его двигать заметно вверх.

В отношении новых проектов, которые выходят на рынок: чтобы привлечь внимание покупателей, помимо обязательных факторов (локация, транспортная доступность, инженерная обеспеченность, социальная инфраструктура) должны быть:

- интересная цена;

- предложение по длительной рассрочке до 5 лет, как минимум;

- наличие внутри посёлка или на его границе каких-либо привлекательных моментов: озеро, река, в шаговой доступности - экоферма, конюшня и т.п.

Что касается недобросовестных подрядчиков и застройщиков, то надо понимать, что на них одновременно давит множество негативных факторов: потребительский терроризм; катастрофическая нехватка рабочей силы; крайне дорогие деньги; снижающаяся покупательская активность; сильно выросшие расходы на рекламу.

Мы прогнозируем, что процентная ставка ещё долгие годы будет оставаться двухзначной. И перекредитоваться дешёвыми деньгами в ближайшей перспективе не получится. Значит, мы будем наблюдать всё больше банкротств, как среди крупных, так и среди мелких компаний. Мы считаем это системной угрозой рынку.

В наших посёлках уже есть у подрядчиков, набравшего много подрядов, проблемы со сроками выполнения работ, в первую очередь из-за нехватки рабочих рук. Повлиять на ситуацию, можно только усиливая контроль со стороны заказчиков (собственников участков), а также со стороны управляющих компаний. Некоторые рекомендации, позволяющие минимизировать неприятности при работе с подрядчиком:

- заказывать подряд только в аккредитованной в посёлке СК;

- не строить дома бригадным методом, не имея генподрядчика;

- использовать банковское эскроу-финансирование со стороны договора подряда.

 

Максим Хансон, руковоитель АН Isiders

- 2024 год надо поделить на две части: до 1 июля и после. Первая - активный рынок, вторая - с заметно сниженным спросом. Активность в дорогом сегменте в конце года - это, скорее, отложенный спрос.

Пока ставки по ипотеке были более-менее нормальные, кредиты использовались, в том числе при покупке ИЖС. Но это касалось относительно небольшого круга покупателей, на загородке ипотека никогда не была такой массовой, как в МКД. По статистике - 20-25% (в отдельных компаниях - больше). Рынок подстраивается…

Определенную роль играет все более заметное проникновение в загородные локации городской инфраструктуры: сервисы, кафе, магазинчики. Первый толчок дала пандемия; за ростом продаж пришла инфраструктура.

 

Вадим Новиков, девелопер КП «Оберег»:

- В январе основные показатели загородного рынка скорректировались, показатели вернулись к нормальным значениям. Стабилизировались объемы ввода частных домов. Видимо, спад ввода ИЖС в конце года, и в области, и на федеральном уровне, был вызван реакцией граждан и мелкого бизнеса на резкое повышение ключевой ставки, стоимости кредитов и доходности депозитов.

 Вероятно, многие приостановили или отложили планы по строительству ИЖС. Это касается и модульных домов, и каркасных с коротким циклом. Через год эта пауза обернулась сокращением ввода. Постепенно шок прошел. Часть застройщиков вернулась на рынок, однако, судя по всему, в 2025 году физлица и небольшие компании будут вводить ИЖС в меньших объемах, чем в 2024-м.

На загородном рынке присутствуют разные группы и разные слои населения. Порог входа пониже: человек, у которого есть 3-5 млн рублей, может приобрести приличный участок, а строительство дома отложить на потом. И строить поэтапно, не рискуя всей суммой сразу.  Ипотека на загородном рынке играет гораздо менее важную роль, чем на городском - это сужает спрос, но избавляет от части рисков.

Скандальные случаи с подрядчиками будут повторяться, пока банки в рамках ипотечной программы для ИЖС не введут нормальный, не формальный комплаенс, проверку подрядчиков. Надо серьезно проверять предыдущие объекты, текущие обороты, логистику предприятия, текущую кредитную нагрузку и т. д. Сейчас такие проверки проходят чисто формально, и аккредитация застройщика при банке ничего никому не гарантирует.

Если все же случится переход на эскроу-счета, то такая схема, с использованием кредитного финансирования строительства, будет надежнее, но дороже. Увеличится конечная стоимость объектов.

А параллельно будет существовать традиционная «артельная» стройка, со своими рисками, но более понятная большей части населения. Небольшие бригады, которые строят два-три дома, обычно по соседству друг от друга. Там, по крайней мере, даже если подрядчик сбежал, заказчик потеряет не всю сумму, а только часть. Мошенничество на загородке и стало расцветать, когда банки принялись выдавать чуть ли не всю сумму (или две трети) под условный фундамент. Но этот период, к счастью, был недолгим.