Мобильная версия для смартфонов и планшетов

Напомним: постановление 3-П от 28 января 2025 года касалось скандальной истории с арестом в Сочи более 11 тысяч участков, которые оказались в границах Национального парка. Гарантирует что-либо запись в ЕГРН? Кто будет отвечать за ошибки? На вопросы «Пригорода» отвечает Екатерина Иванова, кандидат юридических наук, президент Межрегионального юридического центра земельных отношений.

 

- Что меняется в подходе к делам по изъятию участков?

 

- Теперь суды будут вынуждены внимательно изучать все детали дела.  Практика признания права собственности отсутствующим стала, к сожалению, повсеместной, а подобные иски, предъявляемый прокуратурой или администрациями – механическими.

Раньше суду было достаточно установить, что при оформлении участка уполномоченным органом были допущены юридические изъяны в документах или процедуре оформления, и такие иски удовлетворялись. Особенно не везло тем владельцам, которые приобретали участки как инвестицию, про запас, и не использовали их. Или не осваивали, например, по причине отсутствия денег на строительство дома. Неиспользование участка для судов было еще одним весомым поводом для признания права собственности на такой участок отсутствующим. Ведь если не используешь – значит догадываешься, что с участком что-то не то.

Теперь в судебной практике если не все, то многое поменяется при рассмотрении подобных дел.

Например, Конституционный суд отметил, что ошибки, допущенные ввиду несогласованности действий уполномоченных государственных органов по ведению реестров, не могут быть поставлены в вину по крайней мере гражданам - приобретателям земельных участков для личных нужд, справедливо и обоснованно рассчитывавшим на соблюдение должностными лицами этих органов требований законности.

Соответственно, если суд усмотрит такие ошибки, устранение которых может быть произведено исключительно путем признания права собственности на земельный участок отсутствующим, то такое лишение права должно сопровождаться предоставлением гражданину земельного участка аналогичной площади, имеющий вид разрешенного использования, предполагающий удовлетворение личных нужд, а при объективном отсутствии такой возможности, необходимо иным образом компенсировать прекращение прав гражданина на участок и стоимость законно созданных на участке объектов.

Это серьезная новелла для судебной системы, ранее невозможно даже было представить, что за такие ошибки государство будет платить.

 

- Совпадает ли мнение КС с подходом прокуратуры по определению сроков давности?

 

- Нет. Прокуратура считала, что сроки давности к таким искам вообще не применяются, поскольку ст.208 ГК РФ, определяющая требования, на которые исковая давность не распространяется, относит к таковым требование собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

Теперь Конституционный суд указывает, что сроки давности по таким делам могут применяться.

Первое по времени из указанных обстоятельств - появление на земельном участке видимых признаков его освоения правообладателем, либо отображение в кадастре недвижимости конкретных сведений о расположении участка - должно рассматриваться в качестве дня, с которого начинается течение срока исковой давности, если судом из обстоятельств конкретного дела не будет установлено, что истец узнал или должен был узнать о нарушении своего права раньше.

Кроме того, фактор добросовестности или истечения срока исковой давности должен влиять на последствия удовлетворения иска, т.е. предполагать, что если гражданин при приобретении (предоставлении) такого земельного участка (права на него) действовал добросовестно или что истек срок исковой давности, то признание права на участок отсутствующим в связи с его нахождением в границах особо охраняемой природной территории федерального значения должно быть компенсировано.

Одним словом, Конституционный суд предусматривает, с одной стороны, возврат частных земель в государственную собственность (например, в публичных интересах), с другой стороны указывает, что это должно происходить на возмездной основе.

 

- Что нового вносит определение КС в понятие «добросовестный приобретатель»?

 

- Прежде всего хочу предупредить граждан и риэлторов, которые при сделках проверяют выписку из ЕГРН: теперь этого шага будет точно недостаточно для признания приобретателя добросовестным.

Конституционный суд указывает, что при нахождении земельного участка в местности, о расположении на которой особо охраняемой природной территории федерального значения было известно или должно было быть известно гражданину, или которая имеет явные признаки наличия на ней леса, содержание требований разумности и осмотрительности (добросовестности) предполагает, что гражданин должен уделить повышенное внимание подтверждению законности предоставления и использования соответствующего участка. Следовательно, одно лишь то обстоятельство, что гражданин, например, полагался на сведения ЕГРН, в совокупности с иными фактическими обстоятельствами при наличии таких особенностей участка может и не свидетельствовать о его должной разумности и осмотрительности.

То есть кроме выписки ЕГРН гражданина должно автоматически насторожить наличие леса на участке или возможное его нахождение в пределах ООПТ. В будущей судебной практике эти правила, вероятно, будут транслированы и на иные похожие ситуации: расположение участка вблизи водоемов должно влечь предположение об особом режиме использования участка, расположение его вблизи памятников истории и культуры должно сигнализировать о возможных охранных и защитных зонах объектов культурного наследия и т.д.

 

- Относится ли постановление КС только к землям ООПТ и лесным?

 

С одной стороны, именно такие дела стали основой для постановления Конституционного суда. Но выводы, которые сделал Конституционный суд, фактически стали правилами рассмотрения любых подобных дел между гражданином и государством.

 

- Какие еще важные моменты есть в этом документе?

 

Ключевое значение этого Постановления – это призыв как гражданам, так и органам власти, быть предельно внимательными при любых решениях, связанных с земельными участками.

Как указал Конституционный суд, недостаточно посмотреть выписку ЕГРН на участок и выходить на сделку. Гражданин, сам или при помощи юристов, должен в каждом конкретном случае глубоко изучить все особенности участка и потенциальные риски. Иначе его нельзя будет признать добросовестным.

И уполномоченные органы теперь тоже должны быть вдвойне внимательными. Ведь если они допустили ошибку и предоставили участок, который не могли предоставлять по ряду юридических причин, то теперь за это нужно будет отвечать. Или предоставлением альтернативного участка. Или предоставлением иной компенсации.

 

- Обязательны ли постановления КС к исполнению районными судами и Верховным судом?

 

Да, постановления Конституционного суда имеют юридическую силу выше, чем правовые позиции Верховного суда РФ и обязательны к применению всеми судами.