Мобильная версия для смартфонов и планшетов

На городском первичном рынке если не ажиотаж, то что-то похожее. По подсчетам экспертов NF Group, за первое полугодие застройщик реализовали в 2,2 раза больше элитных квартир и апартаментов, чем за тот же период прошлого года. Предложение сократилось на 34%.

По данным КЦ «Петербургская недвижимость» продажи в «квартирном» элитном сегменте в 1 полугодии выросли вдвое.

В Подмосковье продажи дорогих загородных объектов с января по июнь увеличились на 11%, к 2022 году - на 50%, сообщают аналитики компании «Intermark Загородная недвижимость».  При этом бюджет покупки снизился: по итогам первого полугодия средняя стоимость приобретенного в столичном регионе элитного коттеджа составила 100 млн рублей.

Странно: рост спроса активизировал продажи дорогого жилья и в Москве, и в Петербурге, и в Подмосковье. А вот пригороды Северной столицы почему-то остались в стороне от этого «праздника жизни». Сделки есть; интересные предложения тоже появляются. Но спрос, по оценкам участников рынка - на уровне прошлого года, наверное, даже немного пониже.

 

Элита без новинок

 

С новыми проектами застройщик не спешат: как сообщает компания Beyond, в I полугодии 2024 года в регионе не было выведено в продажу ни одного коттеджного поселка в элитном сегменте.

Рынок в основном живет на «старых запасах».

В дорогом сегменте реализовано несколько сделок с объектами на первой линии озер, сообщает компания Puzzle Group. Продан дом в одном из коттеджных поселков в Юкковском СП, в районе Медного озера: участок 80 соток, дом - более 560 кв. м. У продавца изменились представления о загородной жизни; покупателю как раз было необходимо пространство для создания «семейного гнезда», на растущую семью. Сумма сделки - более 300 млн рублей.

На Борисовском озере (90 км от Петербурга) за 150 млн рублей продан полностью готовый дом, с видом на озеро, в классическом стиле, было даже несколько претендентов. Площадь дома - около 300 кв. м, участок - более 20 соток.  Дом в небольшом коттеджном поселке на Суходольском озере, из клееного бруса, тоже около 300 кв. м «ушел» за 120 млн рублей.

Еще один дом, уже не в поселке, а в массиве ИЖС в составе населенного пункта, на другой стороне Суходольского озера, недалеко от Громово - почти за 100 млн рублей.

Эксперты ГК Puzzle Group отмечают, что в дорогом сегменте наличие водоема становится все более важным условием, и с учетом изменений климата значимость этого фактора (стоимость домов на первой линии) будут расти.

В Ленинском, в элитном КП «Оберег», в этом году реализовано несколько лотов; всего с начала продаж заключены контракты на 17 домов, еще несколько домов строятся как инвестиционные. Там же, в Ленинском, в поселке «Форест Вилладж» (застройщик – группа «Олимп»), в этом году реализовано 46 участков.

Нет пока новых проектов ни у компании «Росса Ракенне СПб» (проект HonkaNova в Солнечном распродан, в поселке «Медное озеро - 2» еще остались участки и готовые дома на продаже), ни у компании Osko.

При этом деньги в стране, конечно, есть: как отмечают экономисты, средства состоятельных россиян по ряду внешнеполитических причин оказались «запечатаны» в России. Другое дело, что в условиях высокой доходности по депозитам большинство обеспеченных граждан предпочитает получать гарантированные 18-20% по вкладам - а строительство загородного дома может и подождать.  

 

Бизнес-класс реабилитирует таунхаусы

 

В бизнес-классе ситуация развивается более динамично.  

В апреле 2024 года в популярной локации Репино-Ленинское компания «Абсолют Строй Сервис» приступила к реализации таунхаусов в масштабном проекте «Моменты. Repino». За несколько месяцев застройщик реализовал половину лотов в первой очереди. По словам генерального директора «Абсолют Строй Сервис» Евгения Жукова, к середине июля в проекте зарегистрировано 75 сделок и еще на 60 лотов оформлено платное бронирование.  Проект реализуется на участке 47 га; в нем предусмотрены 704 дома, частный детсад, начальная школа, ресторан, торговый комплекс, СПА-центр, детские и спортивные площадки, благоустроенная набережная и оборудованный пляж.  Высокий спрос обусловлен как популярностью локации, так и тем, что лоты в проекте продаются по договорам долевого участия, отмечает руководитель АН Insiders Максим Хансон. Еще один фактор - комплексное благоустройство в перспективе.

В той же локации застройщик из Ростова-на-Дону выводит на рынок поселок «Ветви. Репино» на границе Курортного района и Ленобласти, на первой линии реки Сестры. Это небольшой проект клубного формата, на 11 домовладений, расположенных в окружении леса (с участками по 12-13 соток). «Это категория бизнес-класса, – говорит директор по коммерции ГК Puzzle Group Мария Федорова (эксклюзивный брокер проекта). – В ближайшем окружении в этой локации преобладают элитные объекты, от 50 млн и выше, на более просторных участках».

В мае 2024-го в поселке Лисий Нос началась реализация небольшого проекта МЖК «Северная Лисица» на 18 таунхаусов бизнес-класса. (Девелопер проекта - компания «Плечко Групп»). Площадь секций - от 167 до 272 кв. м. При каждом домовладении есть участок от 150 кв. м, предусмотрено парковочное место. Реализация таунхаусов идет по 214-ФЗ. Планируемая стоимость строительства – более 460,8 млн рублей; Сбербанк открыл застройщику кредитную линию на 370 млн рублей. Завершение стройки - в конце апреля 2025 года.

На южном направлении группа «ФАКТ» готовит к старту проект коттеджного поселка на 100 домовладений рядом с Тярлево, у Павловского парка: компания недавно закрыла сделку по приобретению участка площадью 38 га. По-видимому, здесь тоже планируется поселок бизнес-класса, с бюджетом сделки (дом плюс участок) около 30-40 млн рублей.

По данным экспертов Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», средняя стоимость домов в коттеджных поселках бизнес-класса (условно – от 30 до 50 млн рублей) почти не изменилась. А в элитном сегменте даже несколько снизилась: год назад средняя стоимость дорогого дома составляла 76,7 млн рублей, сейчас – 73,9 млн рублей.

 

Табл. 1. Динамика средних цен на дома с участками, млн рублей

Класс жилья	1 пол. 2022	2 пол. 2022	1 пол. 2023	2 пол. 2023	1 пол. 2024
Эконом	9,1	6,3	8,0	8,3	9,1
Комфорт	15,8	15,5	17,4	19,2	18,4
Бизнес	28,7	35,5	33,7	35,3	35,3
Элита	60,5	63,4	76,7	86,9	73,9

Данные КЦ «Петербургская Недвижимость»

 

 

Мнения экспертов

 Марина Шкурко, директор по стратегическому развитию ГК Puzzle Group:

- По сравнению с прошлым годом предложение в дорогом сегменте не растет и не становится более разнообразным, поэтому интерес к качественным объектам выше. Срок экспозиции несколько сокращается. Но это пока на уровне ощущений; о динамике спроса в целом по рынку можно будет судить ближе к концу года.

Также сказывается сокращение возможностей для инвестирования средств в зарубежные активы: для состоятельных россиян это и хлопотно, и рискованно. Причем эти риски трудно взвесить и определить заранее, ситуация меняется. Меняются условия инвестирования, не только в «недружественных» странах, но и на Северном Кипре, в ОАЭ, на Бали… Деньги возвращаются в Россию, если не все, то значительная часть. И эти средства оседают или в качественной недвижимости для собственного проживания, или в доходных объектах высокого уровня.

 

Максим Хансон, руководитель АН Insiders:

- Показатели спроса за первое полугодие не удивляют: все стабильно, с небольшим ростом. Наиболее активный интерес покупателей - в сегменте 8-12 млн рублей (за дом с участком). Но предложение таких объектов ограничено. Сохраняется высокий спрос на отдельные популярные локации - например, на дома и участки севернее Всеволожска.

Спрос в бизнес-классе - в условном диапазоне от 30 до 60 млн рублей - можно охарактеризовать как умеренный. Впрочем, это обычное явление в сезон отпусков.

Значимое влияние на рынок оказывают макроэкономические условия: ключевая ставка, стоимость кредитов, доходность по депозитам. Рост средств населения на депозитах ясно показывает, куда граждане предпочитают вкладывать деньги. С начала года до середины июля объем средств на депозитах физлиц вырос на 4,8 трлн и сейчас составляет почти 50 трлн рублей! Часть этих средств, наверное, можно считать «отложенным спросом», но, чтобы эти средства перетекли, например, в недвижимость, условия должны измениться. (Что-то похожее было в первой половине 2022 года.

По дорогому сегменту: заметного роста предложения нет, продавать активнее не стали. Покупателей, пожалуй, немного меньше, чем в прошлом году. Определенный всплеск спроса был в конце весны - начале лета; конвертироваться в сделки этот интерес будет осенью.

 

Вадим Новиков, девелопер КП «Оберег»:

- Ситуация в дорогом сегменте не удивляет: примерно этого мы ожидали. Цены в «Обереге» мы не поднимали с осени прошлого года, и в этом году - не планируем. Суммы, которые граждане держат на депозитах, впечатляют. Это реально влияет на спрос в загородном сегменте.

Дорогой загородный рынок (про массовый сегмент не скажу) очень чувствителен к макроэкономическим факторам и событиям. Он первый снижается, если что-то идет не так, и последним восстанавливается. Так было и в предыдущие годы.

Вывод новых проектов по-прежнему ограничен. Спрос в премиум- и элитном сегменте могу охарактеризовать как сдержанный. Переговоры идут; сделок меньше, чем в прошлом году, и это нормально.

У нижней границы бизнес-класса, в диапазоне 25-30 млн за дом с участком, активность выше: возможно, сюда смещается часть спроса из городского рынка, где цены на квартиры стал совсем уже неприличными. Комфортная просторная квартира в хорошем районе стоит от 50 млн рублей. Многие всерьез задумываются о переезде загород, в том числе - по экономическим причинам.

Движение средств от депозитов к реальному рынку может начаться только вместе с торможением инфляции, снижением ключевой ставки.

 

Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-й Академии Недвижимости»:

- Во втором полугодии цены на загородные дома в элитном сегменте будут плавно расти. На эту часть рынка меньше влияют такие меры, как высокая ключевая ставка ЦБ РФ и отмена льготной ипотеки с господдержкой. В элитном сегменте предложения от 50 млн и выше, а льготная ипотека ограничивалась суммой в 12 млн. По остальным сегментам как минимум темп роста замедлиться и скорее всего выйдет на плато.

Подрастут цены на объекты от отдельных девелоперов и застройщиков, которые работают на собственные, а не на заёмные средства, у которых есть свои производства. Также вероятно удорожание домовладений в посёлках, расположенных рядом с городом, с полностью готовой инженерной инфраструктурой. На себестоимость будет влиять и увеличившаяся налоговая нагрузка. С января 2025 года мы прогнозируем рост цен от ряда застройщиков не менее чем на 5%. «1-я Академия недвижимости» также повысит цены на все свои проекты.

В тоже время покупатели могут рассчитывать на существенные подвижки в процессе торговли от девелоперов, находящихся под кредитным бременем. От них можно ожидать введение акций и скидок до 20%. Девелоперы без кредитной нагрузки для стимулирования продаж будут вводить беспроцентные рассрочки на срок от 1 до 5 лет. Это в первую очередь будет касаться земельных участков. По домам рассрочка, скорее всего, будет предлагаться в пределах одного года.