По данным аналитиков консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в конце III квартала на загородном рынке петербургского региона продавцы предлагали дома и участки в 270 коттеджных поселках. Всего около 22 тысяч домовладений. По сведениям «ПН», доля непроданных объектов составляет 62% (13,5 тысячи). Доля участков без подряда — 46%.

С начала года в продажу поступило 77 новых коттеджных поселков и 7 проектов, предлагающих таун-хаузы, — это около 8 тысяч объектов. В том числе в третьем квартале прибавилось 22 поселка с коттеджами и участками и 2 новых проекта с предложением таун-хаузов. При этом доля участков без подряда в новых проектах — 77%. Девелоперы не собираются рисковать, вкладывая деньги в строительство. Дороги, инженерия по-минимуму — и вперед, на поиски покупателя.

Объем спроса в 2010 году составлял 3–3,5 тысячи объектов, и в 2011-м вряд ли будет больше, полагают специалисты Ассоциации риэлторов СПб и ЛО.

Совсем интересно, когда при такой пропорции спроса и предложения участники рынка начинают экономить на продвижении и рекламе.
Почти половина общего объема предложения традиционно приходится на Всеволожский и Выборгский районы.

В «дачном» сегменте (дома для сезонного проживания) спросом пользуются либо очень удачные по локации, либо совсем дешевые предложения. Сделки есть, но их немного, и они крайне неравномерно распределяются по проектам.

Пригородные дома  для постоянного проживания и секции в таун-хаузах («альтернатива квартире») жестко конкурируют с жильем в многоквартирных домах. В области полсотни застройщиков ведут строительство по 76 адресам; с учетом очередей и корпусов — более 100 объектов, свыше 1 млн кв.м. 80% многоквартирного предложения размещается во Всеволожском районе. В этом году область планирует ввести в эксплуатацию около 10 000 квартир. И практически все они к моменту сдачи будут проданы. За год цена жилья в новостройках увеличилась на 7,9%, количество предлагаемых вариантов выросло на 15,4%. (14 новостроек Госстройнадзор по ЛО числит в проблемных, но эти проблемы возникли, как правило, 3–5 лет назад.)

По расчетам «ПН», в 30-километровом радиусе в продаже находится 80 коттеджных поселков (включая 8 очередей) и 42 поселка таун-хаузов (в том числе 6 очередей) — это примерно 8200 объектов (1,46 млн кв.м). Доля непроданного — около 4800 домовладений и апартаментов.

Цены предложения в эконом-классе за год упали на 20%, в сегменте «комфорт» — на 6,3%.

А на подходе — десяток малоэтажных многоквартирных комплексов (ММК), разного формата и в разных районах: первая очередь проекта «На Царскосельских холмах» (Пушкин), проект «Ленстройтреста» в Колпино, Lotuslux во Всеволожске, «Ванино» в Петродворцовом районе — это еще сотни тысяч квадратных метров. Вскоре запустится RBI с проектом Karela Hills, начнет строиться NCC-village; группа «Колвэй» ведет проектирование на купленных десятках га в Пушкине.

Покупатель от такого разнообразия, бесспорно, выиграет — конкуренция вынуждает застройщиков вести осмотрительную ценовую политику. Но будут и проигравшие.

Проходят реконцепцию проекты «Вилла-Хаус», «Золотая долина», «Муромицы». По данным Ассоциации риэлторов СПб и ЛО, снялись с пробега «БельВиль» («Павловский посад»), «В Каськово», «Светлое», «Долина Солнца», «Лесная вилла»…

Еще в двух десятках проектов нет ни одной продажи с начала года.

В элитном сегменте — та же картина. Один новый проект за III квартал (Grand Vill в Комарово, 11 домовладений от миллиона долларов и выше) и одна сделка — в «Медовом», сообщает Knight Frank SPb.

Похоже, в 2012-м особенным спросом у застройщиков будут пользоваться услуги по профессиональной консервации начатых проектов с минимальными за-тратами. И (для оптимистов) — по реконцепции.

Не стоит думать, что это у нас такая особенная ситуация.

В Подмосковье коэффициент поглощения существенно выше: на рынке присутствует порядка 46 тысяч объектов, но примерно половину предложенного за год раскупают. Хотя и там девелоперам невесело. На фоне роста спроса и цен на квартиры в столице и особенно в Подмосковье на загородном рынке специалисты фиксируют стагнацию спроса и падение цен. По данным «Инком-недвижимости», средняя цена предложения (за домовладение эконом-класса) составила в целом по рынку Подмосковья 6,7 млн рублей, фактическая цена продаж — на уровне 4,1 млн рублей (на 16% меньше, чем в сентябре).

Многие подмосковные застройщики встревожены появлением откровенно демпинговых (по мнению части покупателей — как раз-таки реальных) предложений: меньше 1 млн рублей за секцию в таун-хаузе, 1,5 млн — за дом с небольшим участком в полусотне км от МКАД.

А с 2013 года государство грозится ввести единый налог на недвижимость, и эти соображения уже начинают влиять на поведение участников рынка…

Кроме того, предвыборные расклады неизбежно тянут за собой увеличение социально ориентированных выплат: вдвое увеличат оклад полицейским, втрое — военным, 30% прибавят учителям… Эти деньги не берутся из воздуха, и бюджет Олимпиады никто урезать не станет. Эти деньги появляются из увеличения налоговой нагрузки на малый и средний бизнес — то есть на основную группу покупателей загородного жилья.

Застройщиков, конечно, жалко. Но ведь мы давно пытались им объяснить: без грамотной информационной, маркетинговой и рекламной политики на перенасыщенном конкурентном рынке делать нечего.

Сведения о количестве зарегистрированных договоров купли-продажи жилых помещений (2011 г.)

Сведения Управления Росреестра ЛО

Распределение коттеджных поселков по районам ЛО и пригородам СПб

Данные КЦ «Петербургская Недвижимость»

Распределение КП по типу застройки, %

Данные КЦ «Петербургская Недвижимость»

Коттеджные поселки: изменение объемов рынка:

Данные КЦ «Петербургская Недвижимость»

Коттеджные поселки: динамика средних цен, по классам

Данные КЦ «Петербургская Недвижимость»

Динамика количества сделок (квартиры и дома ИЖС)