Ценовая классификация технологий — вопрос скользкий. Сравнивая по стоимости тот или иной вариант конструктива, эксперты приводят разные цифры, а рекламные обещания производителей не всегда соответствуют реальным затратам.

Эксперты признают, что зачастую выбор технологии не поддается логическому объяснению. В дачных массивах можно встретить дома из газобетона площадью свыше 200 кв.м, а в некоторых поселках бизнес-класса девелоперы строят панельно-каркасные коттеджи, которые, скорее, ассоциируются с массовым домостроением. Так стоит ли делить технологии на дешевые и дорогие?

Мифические цены

«Понятно, что, выбирая технологию, покупатели руководствуются не только ценой, — рассуждает Светлана Невелева, советник руководителя ГК “Стинком”. — Сооружая жилье для постоянного проживания, петербуржцы отдают предпочтение каменным домам (газобетон, кирпич — на что хватит денег) либо панельно-каркасным технологиям, ставшим популярными в последние годы. В сегменте сезонных построек и домов, предназначенных для круглогодичного отдыха, приоритет по-прежнему принадлежит дереву. Другое дело, что меняются технологии обработки древесины. Например, в бизнес-классе сильные позиции занимает клееный брус, о котором еще 10 лет назад мало кто слышал. В общем, не все технологии напрямую конкурируют между собой, а значит, и сравнивать их можно весьма условно».

В то же время многие девелоперы, продающие участки с подрядом, предлагают самые разные варианты конструктива, например газобетон, несъемную опалубку или панельно-каркасные дома. Значит, и выбирать покупателю придется из предложенных вариантов.

«Тот факт, что панельно-каркасные технологии применяют в некоторых проектах бизнес-класса, вызывает определенное недоумение, — соглашается Светлана Невелева. — Например, с клееным брусом все понятно. Этот материал однозначно следует позиционировать как атрибут бизнес-класса. То же можно сказать о деревянном кирпиче, который предлагает наша компания. Строительство дома под финишную отделку начинается примерно от 40 000 рублей/кв.м».

«Минимум для клееного бруса — это 35 000 рублей/кв.м, — соглашается  Сергей Добрего, президент компании Greenside. — Если застройщики обещают построить дом из этого материала за меньшие деньги, я бы с недоверием отнесся к такому предложению».

Что касается максимальной планки, то все зависит от требований покупателя. «Тот же клееный брус можно выпускать из кедра и лиственницы, что значительно дороже, но такой эксклюзив интересен 1–2% покупателей. Остальных устроят традиционные варианты», — говорит Сергей Добрего. Стоимость коттеджа зависит и от толщины стен. К примеру, во время кризиса некоторые застройщики предложили покупателям более экономичные варианты домов из клееного бруса, уменьшив сечение и выбрав более скромную отделку. В компании «Мера» рассказывали, что по некоторым проектам им удалось снизить цену с 6 млн рублей за коттедж до 4 млн.

«Толщины стен 190 мм вполне достаточно для постоянного проживания. Даже при использовании бруса — 160 мм — особой разницы не будет», — говорит Сергей Добрего.

Нестабильный каркас

Больше всего сложностей возникает с классификацией технологий панельно-каркасного домостроения. Некоторые производители заявляют в рекламе, что такой коттедж можно построить за 10 000–12 000 рублей/кв.м. Реально ли это?

«Есть много разновидностей этой технологии, — рассуждает Дмитрий Шунков, менеджер по работе с корпоративными клиентами ЗАО “ЛеноблДомСтрой”. — Начать с того, что одни фирмы собирают каркас в заводских условиях, другие — прямо на стройплощадке. В итоге строительство коттеджа может обойтись и в 18 000 рублей/кв.м вместе с отделкой, а может и в 45 000 рублей/кв.м. Я видел под Москвой панельно-каркасный дом площадью 200 кв.м, который стоил 37 млн рублей (вместе с участком). Покупатель прежде всего переплачивает за начинку, инженерное обеспечение». Впрочем, стоимость каркасного дома (в основе которого — трехслойная панель с утеплителем и облицовкой) может заметно различаться в зависимости от комплектующих материалов. «Рынок не стоит на месте, появляются новые материалы. Начиналось все с фанеры, прессованной доски, сейчас в качестве ограждающих элементов в основном применяют плиты OSB. Некоторые компании предлагают использовать цементосодержащие панели, чтобы повысить пожарную безопасность конструкций, — рассказывает Дмитрий Шунков. —  У нашей фирмы средняя стоимость строительства дома под чистовую отделку колеблется в диапазоне 20 000 – 22 000 рублей/кв.м. Мы ориентируемся на разные сегменты, начиная с дачного сектора и заканчивая строительством коттеджей “под ключ” для круглогодичного проживания, стоимостью 25 000 — 30 000 рублей/кв.м».

«При использовании панельно-каркасной технологии самый минимум на выходе — 18 000 рублей/кв.м готового дома. И то какие-то работы покупателю придется выполнять самостоятельно, — говорит Станислав Жигунов, ведущий менеджер по загородному строительству компании “Ютта”. — Но каркас каркасу рознь. И цены могут серьезно различаться в зависимости от конструкции. Думаю, что мы пойдем по стопам Европы. Там, например, в качестве теплоизоляции широко применяют пенополиуретан. Это удорожает строительство, но получается конструкция с улучшенными показателями. В России пока наиболее популярны стекловолокно и каменная вата».

Некоторые производители панельно-каркасных домов предлагают покупателю на выбор варианты эконом- и бизнес-класса. Максимальная комплектация предполагает дополнительное внешнее утепление стен, дорогие варианты отделки и т.д. В экономичной версии толщина наружной конструкции составляет не 270 мм, а 225 мм, архитектура не отличается особыми изысками, вместо деревянных окон установлены металлопластиковые, вместо цементно-песчаной черепицы — металлическая и т.д. В результате стоимость дома (без финишной отделки) варьируется от 21 000 рублей/кв.м до 300 000  рублей.

«Различий может быть много, но главное, за что переплачивает покупатель, выбирая дорогую версию, — это отделка», — говорит Светлана Невелева.

«Не все технологии можно применять как в нижнем, так и в верхнем ценовых сегментах. Но все же есть и универсальные решения. Например, именно так мы позиционируем свою технологию Durisol — разновидность монолитного строительства в несъемной опалубке, — рассказывает Алексей Воронин, директор по продажам Северо-Западного региона компании “БиГ-Дюрисол”. — Технология совмещает преимущества деревянного и каменного домостроения. При этом строить дома из блоков Durisol проще и удобнее, чем по традиционным технологиям несъемной опалубки».

Стоимость такого коттеджа «под ключ» составляет менее 20 000 рублей/кв.м (с полной отделкой, но без подведения внешних коммуникаций). Разница между дорогими и недорогими домами заключается прежде всего в отделке, а конструктив — один. «При этом нет разницы: использовать дом, построенный по технологии Durisol,  для постоянного проживания или приезжать в него на отдых, — продолжает Алексей Воронин. — Например, тот же газобетон, который сегодня очень популярен, лучше не применять для возведения сезонных построек: если такие дома регулярно не протапливать, материал может потерять часть полезных качеств. С нашей конструкцией такой проблемы нет».

Жаркие дискуссии разворачиваются по поводу перспектив кирпичного домостроения. Некоторые эксперты однозначно относят технологию к элитному домостроению как наиболее дорогостоящую. Производители с этим не согласны. Некоторое время назад специалисты объединения «Победа ЛСР» сравнили затраты на сооружение и эксплуатацию коттеджей в зависимости от конструктива стен. За основу взяли типовой проект двухэтажного дома площадью 226 кв.м и условно (то есть на бумаге) реализовали его с помощью десяти разных технологий, начиная с панельно-каркасной и заканчивая применением газобетона и даже элитной ангарской сосны. В себестоимости они не учитывали затраты на внутреннюю отделку, инженерию и доставку материалов. В итоге получилось, что коттедж из современного кирпича (крупноформатных поризованных блоков) с наружной штукатуркой обойдется примерно в 3,7 млн рублей, а каркасный дом — в 3,2 млн рублей. При этом, рассчитав стоимость владения коттеджем в течение 100 лет (эксплуатация и необходимость ремонта), авторы исследования пришли к выводу, что кирпич в итоге полностью себя окупит и выйдет еще значительно дешевле каркаса.

Впрочем, большинство опрошенных экспертов полагает, что загадывать на 100 лет вперед наш покупатель пока не готов. Слишком стремительно все меняется.

Роман Денисов