И все же банкам есть чем гордиться: по предварительным итогам, в 2011-м объемы ипотечного кредитования в Петербурге примерно втрое превысят цифры 2010-го (год назад удвоение уже представлялось успехом) и догонят показатели «предкризисного» 2008 года. Если в 2010-м всего в Питере было выдано 7800 жилищных займов на 14,58 млрд рублей, то лишь за первые три квартала 2011-го — 13 746 кредитов на 28,09 млрд (из них в третьем квартале 5952 кредита на 11,85 млрд). То есть если объемы кредитования в последние три месяца уходящего года останутся неизменными или сократятся незначительно, мы практически достигнем показателей 2008-го: 16 700 займов на 43,16 млрд рублей.

Разогрев

Первое полугодие 2011-го внушало оптимизм всем: кредиторы наперебой снижали ставки и выводили новые ипотечные программы, заемщики влезали в долги опережающими темпами. В начале года отката на рынке ипотеки не произошло даже несмотря на праздники: за I квартал объемы ипотечного кредитования в Петербурге выросли на 17%. За первое полугодие объемы жилищного кредитования утроились по сравнению с тем же периодом 2010 года (заметно выросла доля займов на строящееся жилье; по осторожным оценкам — до 40%). Эксперты даже начали прогнозировать снижение рублевых ставок до 10% годовых: параметры ключевых программ Сбербанка («В десятку» и «8–8–8») долгое время оставались ориентирами для остальных игроков. Но уже в начале делового сезона — с сентября — ставки поползли верх. Снижение ликвидности банковского сектора в августе спровоцировало повышение стоимости денег, ставки по фактически предоставленным межбанковским кредитам выросли в полтора раза. С ипотечного рынка потихоньку стали исчезать кредитные программы со щадящими условиями.

Сегодня средний рублевый процент по ипотеке составляет около 12% годовых. Практически неизменными ставки остались лишь у лидеров — вероятно, их доля в общем объеме кредитных сделок опять вырастет. Кстати, по наблюдениям брокеров, банки, у которых остались приемлемые цены на займы, сегодня испытывают большой наплыв заемщиков — некоторые кредиторы оказались к этому не готовы. (Посредники также сетуют, что часть банков-партнеров не считает необходимым уведомлять их о подорожании кредитов, в то время как о снижении ставок информировали загодя; в итоге страдает конечный потребитель: на выяснение актуальной информации уходит дополнительное время.)

Рынок на «паузе»

Несколько банков приостановили ипотечное кредитование, и в частности загородное (BNP Paribas). Многие из оставшихся в этом сегменте игроков повысили ставки — и рублевые, и в иностранной валюте (см. таблицу). Впрочем, несколько банков, напротив, снизили проценты. Кредитные брокеры считают это своеобразным PR-ходом: мол, на загородную недвижимость сейчас и так никто не возьмет кредит, а имидж банка от подобного снижения только выиграет.

Загородную ипотеку сегодня рекламируют полторы дюжины банков, однако всерьез пока мало кто рассчитывает привлечь заемщиков. По крайней мере, в ближайшие полгода-год. «Потенциальные заемщики в некоторой растерянности: одни опасаются за свои доходы, другие размышляют, куда безопаснее всего вкладываться. Думаю, жилищные кредиты, которые люди будут брать сейчас, пойдут на ликвидное и относительно компактное городское жилье (причем в любых сегментах): его “в случае чего” всегда можно выгодно сдать. “Загородка” пока останется самым слабым сегментом с единичными ипотечными сделками», — говорит Максим Ельцов, генеральный директор Первого ипотечного агентства. Оптимистично настроенные кредиторы отмечают, что и на загородном рынке есть потенциал, только теперь непонятно, когда он будет реализован. «Во-первых, этот сегмент слабо охвачен банками, во-вторых, есть много разнообразных предложений от строительных компаний в различных районах Ленобласти», — отмечает Марина Гориловская, руководитель дирекции розничного бизнеса банка «Санкт-Петербург».

Специалисты компании «Петербургская Недвижимость» подметили, что за 2011 год банки, несмотря на слабое развитие этого кредитного сектора, все же стали, благосклоннее к загородным залогам. «Появились шансы у деревянных построек, хотя еще год назад практически ни один банк не давал кредит даже под современную постройку, например из бруса от какого-нибудь известного производителя. Кроме того, кредиторы теперь готовы рассматривать и варианты “не ИЖС”», — рассказывает Виктория Полякова, руководитель отдела ипотечного кредитования компании «Петербургская Недвижимость». В целом на рынке ипотеки за последние полгода усилилась конкуренция. Банки уже конкурируют не ставками, а, скорее, прочими условиями, например упраздняют моратории на досрочное погашение, сокращают минимальную сумму «досрочки». Многие игроки в погоне за клиентом стали активнее и продуктивнее сотрудничать с брокерами.

Кстати, специалисты отмечают, что часть спроса на ипотечные кредиты, вероятно, перетекла в сегмент потребительского кредитования. «Сейчас наиболее востребованы участки за 300 000 –500 000 рублей в садоводствах, готовые маленькие дачки за 600 000–800 000, хорошие обустроенные дачи с удобствами до 1,5–1,8 млн, участки ИЖС с коммуникациями стоимостью 1–2 млн рублей», — рассказывает  Ирина Романова, директор загородного представительства АН «Итака». Покупателей таких недорогих объектов вполне может выручить потребительский кредит. Ставки по ним в рублях составляют 15–18% годовых, заем можно взять на срок до 7 лет. При этом не нужно отдавать в залог объект недвижимости, оценивать его, страховать; кроме того, можно выбрать любой объект, даже расположенный на сельхозземлях.

Кредиторы, которые сегодня работают с загородной недвижимостью, полагают, что в 2012-м объемы кредитования «загородки», скорее всего, мало изменятся. «Если ставки еще повысятся, а спрос повторит показатели 2011 года, то объемы кредитования снизятся. Если же экономическая ситуация сохранится благоприятной, то объем выданных займов будет равен результату 2011 года или чуть выше него. В любом случае сокращения кредитного портфеля мы не предвидим», — комментирует Илья Злуницын, региональный координатор Росбанка в Петербурге.

Галина Стащак

Параметры сигмента дорогих коттеджных проектов

Данные Knight Frank Spb

Примеры коттеджных поселков, вышедших на рынок в 2012 году

Данные Knight Frank Spb