Журнал Пригород - Гонка цен: когда же остановка?

Главная ноябрь 2020 Аналитика

222

Житков Дмитрий

Гонка цен: когда же остановка?

В октябре цены на квартиры в областных новостройках увеличились на 2,3% — до 93 924 рублей за кв.м. Это очередной рекорд. До этого максимальный прирост был отмечен в августе: плюс 1,9%.

Причины подорожания понятны, но сама тенденция печальна.

Рост цен поддерживают: льготная ипотека, сокращение предложения, падение рубля, снижение ставок по депозитам; наконец, отсутствие у граждан каких-либо других вариантов сберечь тающие накопления.

Это бизнес, ничего личного; областные девелоперы регулярно переписывают ценники. Но при этом стоимость квадрата в пригородных новостройках все больше отстает от проектов в городских спальных районах. Разрыв увеличивается, а продажи падают.

Средний уровень на областном первичном рынке — 93 924 рубля за квадратный метр.

За год, с октября 2019-го по октябрь 2020-го, областной «квадрат» подорожал на 15,2%, стоимость жилплощади в петербургских обжитых «спальниках» увеличилась на 22,2%, до 141 219 руб./кв.м.

В октябре 2019-го «спальный» кв.м был дороже областного на 33 933 рубля, в октябре 2020-го — уже на 47 205 рублей (см. табл. 2).

Самые дорогие из областных новостроек — в Гатчине и Буграх: более 100 000 рублей за кв.м. Наибольший прирост цен за год показали Гатчина и Новогорелово.

В Мистолово и Девяткино цены ниже, чем в октябре 2019-го (табл. 4). Дороже 90 000 рублей оценивается «квадрат» в Кудрово, Мурино, Янино–1, Сертолово и Новогорелово. Самые доступные (по цене) квартиры у городской черты продают в Тосненском районе (Федоровское и Никольское), а также в Романовке и поселке имени Свердлова — во Всеволожском.

Число новых проектов в регионе стремительно сокращается. Год назад в активной продаже находились 99 новостроек, в октябре 2020-го — 55. Сокращение предложения (и увеличение доли квартир в объектах высокого уровня готовности) позволит застройщикам и дальше повышать цены. 85% областных проектов (и 92% квартир) расположены во Всеволожском районе.

За 10 месяцев в областных новостройках количество продаж сократилось на 32%. Ипотека просела на 12%.

С января по октябрь, по данным областного Управления Росреестра, граждане купили 15 879 будущих квартир. Год назад за тот же период — 23 433 ДДУ.

В Петербурге за те же 10 месяцев заключено 58 959 договоров долевого участия — на 40% меньше, чем за тот же период прошлого года (82 946 ДДУ).

При этом в области ипотека на 12% сократилась: 53 868 кредитных договоров зарегистрированы в этом году, 61 434 — с января по октябрь 2019-го. А в Петербурге — на 7% выросла: 121 546 кредитных договоров в этом году, 113 138 — за 10 месяцев прошлого.

В Ленобласти, несмотря на большое количество проблемных объектов, рынок выглядит немного ровнее и стабильнее. А в Петербурге граждане жилья покупают все меньше, но банкам при этом должны все больше. (Общая задолженность горожан по ипотеке — больше триллиона рублей; ежемесячно платят банкам около 360 000 петербуржцев.)

Кризис спроса, к сожалению, неизбежен. Скорее всего, он случится будущим летом — одновременно с прекращением программы льготной ипотеки. Спад затронет оба региона. И это не будет какой-то громкий обвал, просто показатели станут месяц от месяца снижаться. И пока не видно, когда и за счет чего они смогли бы снова начать расти.

Данные по ценам получены в результате анализа предложений квартир на продажу, публикуемых на портале novostroy.su, а также базы данных «Недвижимость и Строительство Петербурга».

Таб. 1.

Распределение новостроек ЛО по выданным разрешениям на строительство

	МКД	Квартиры	Кв.м
2016	104	18 762	648 910
2017	65	20 608	759 190
2018	80	16 296	653 432
2019	17	3166	143 083
2020*	7	1262	60 979

Данные Единого ресурса застройщиков

* Сведения на июль 2020-го

Таб. 2.

Основные показатели рынка

	Петербург		Ленобласть
Период	10 мес. 2019	10 мес. 2020	10 мес. 2019	10 мес. 2020
ДДУ	82 946	58 959	23 433	15 879
Ипотека	113 138	121 546	61 434	53 868

Данные Управления Росреестра по СПб и Управления Росреестра по ЛО

Табл. 3. Динамика цен на первичном рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области, руб./кв.м

	Янв.	Февр.	Март	Апр.	Май	Июнь	Июль	Авг.	Сент.	Окт.	Изм. за год, %
Центр	188 456	197 272	199 436	204 552	202 728	205 495	207 382	213 801	214 203	214 045	11,6
Спальные районы	119 752	121 090	122 260	124 787	125 068	127 309	128 935	133 312	136 224	141 129	22,2
"Дальний город"	93 805	95 280	95 757	96 551	96 985	97 775	99 906	102 620	112 201	119 087	35,8
Пригороды	93 138	95 842	95 427	96 982	97 840	98 168	96 278	95 550	100 336	103 953	19,2
Область в целом	83 726	84 747	85 148	85 402	86595	87 740	88 475	90 174	91 784	93 924	15,2
В т.ч. Всеволожский р-н	85 431	86 261	86 655	86 552	87 699	89 002	89 514	90 730	92 033	94 163	13,7
Гатчинский	86 960	89 247	79 734	82 263	82 618	83 715	86 561	91 295	97 270	102 287	36,0
Ломоносовский	71 961	73 531	74 723	76 277	77 215	77 285	76 017	77 168	88 921	90 463	26,4
Тосненский	48 592	46 695	46 162	48 013	48 463	48 788	49 149	51 933	51 933	51 933	6,6

Данные Дмитрия Житкова, ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

Таб. 4. Динамика цен на первичном рынке Ленинградской области (локальные зоны), руб./кв.м

Район	Зона	Янв.	Февр.	Март	Апр.	Май	Июнь	Июль	Авг.	Сент.	Окт.	Изм. за год, %
Всеволожский	Бугры	88 233	89 805	91 305	92 227	94 629	98 339	97 556	98 955	105 231	104 628	20,2
	Всеволожск	87 106	88 050	88 925	87 816	87 656	89 133	89 737	88 112	87 854	88 127	2,5
	Девяткино	81 911	82 339	82 162	81 023	79 988	80 006	79 903	79 811	79 085	79 321	-3,8
	Кудрово	91 082	92 670	93 267	93 932	93 896	94 590	96 441	99 613	100 532	97 193	9,6
	Мистолово	79 892	80 853	80 858	84 340	86 834	85 704	84 192	73 516	76 402	72 414	-9,2
	Мурино	84 232	83 832	83 111	82 933	83 834	84 529	83 915	88 013	90 760	95 843	21,6
	Романовка	55 363	54 970	55 274	55 248	55 174	55 179	55 238	56 997	57 805	58 464	6,3
	П. им. Свердлова	48 562	51 940	53 603	54 335	51 713	54 576	55 125	55 036	59 195	61 028	21,5
	Сертолово	82 127	83 387	84 304	85 059	85 395	86 126	88 423	88 641	89 879	92 258	15,5
	Южный	62 283	62 268	65 079	69 629	69 838	70 108	71 194	74 628	76 073	76 203	22,5
	Янино-1	81 290	81 484	82 716	81 866	82 178	83 119	83 458	85 928	90 681	93 787	14,4
	Янино-2	71 826	77 048	79 588	74 912	73 280	73 645	73 485	74 152	77 019	76 974	24,4
Гатчинский	Гатчина	81 112	83 857	87 760	89 238	89 525	91 022	91 470	93 299	97 270	102 287	35,3
Гатчинский	Коммунар	62 873	67 900	67 195	67 871	71 754	73 370	72 804	73 659	-	-	-
Ломонос,	Новогорелово	71 001	73 090	74 054	75 824	76 296	76 844	73 424	73 911	89 198	91 330	29,4
Ломонос,	Новоселье	78 068	79 313	83 054	85 387	85 424	84 681	84 748	86 288	83 763	85 138	10,3
Тосненский	Никольское	52 024	52 654	54 026	54 289	54 292	54 248	52 654	55 059	57 503	56925	11,9
Тосненский	Федоровское	44 335	43 917	43 926	45 028	45 980	47 398	48 756	51 933	51 933	51 933	19,5

Данные Дмитрия Житкова, ИИЦ «Недвижимость Петербурга

Таб. 5. Структура предложения по СПб и ЛО, %

Территория	Октябрь 2019-го		Октябрь 2020-го
Территория	Проекты	Квартиры	Проекты	Квартиры
Санкт-Петербург	65	70	71	71
Пригороды	9	7	10	7
Ленинградская область	26	23	19	22

Данные Дмитрия Житкова, ИИЦ «Недвижимость Петербурга

Таб. 6. Структура предложения в ЛО, %

Район	Октябрь 2019-го		Октябрь 2020-го
Район	Проекты	Квартиры	Проекты	Квартиры
Всеволожский	81	86	85	92
Гатчинский	3	4	2	1
Ломоносовский	7	8	7	5
Тосненский	3	1	4	1
Остальные районы	6	1	2	1

Данные Дмитрия Житкова, ИИЦ «Недвижимость Петербурга

если понравилась статья - поделитесь:

Гонка цен: когда же остановка?

ноябрь 2020

О главном

Интервью

Аналитика

Домашний круг