121
0
Дмитрий Синочкин

Суета вокруг ипотеки

Рынок новостроек Ленобласти — в относительном порядке. Продажи упали, но не критично, цены стабильны с тенденцией к понижению.

 

 

За сентябрь в регионе заключили 1554 договора долевого участия. Это не много (в июне, например, было в 1,8 раза больше сделок — 2779 ДДУ), но, по крайней мере, больше, чем в провальном августе (1297 ДДУ).

По сумме трех месяцев третий квартал тоже не показал ничего выдающегося, но и провальным его назвать сложно.

На рынке — каша: льготную ипотеку для новостроек (под 8%) отменили еще 1 июля; по «семейке» (под 6%, до 12 млн рублей) сначала никак не могли договориться об условиях; договорились, но тут вдруг кончились лимиты. (Банки могут выдавать льготку не всем подряд, а только в пределах заранее оговоренных сумм.) Сбер приостановил выдачу семейной ипотеки; ВТБ продолжил, но «зарядил» первый взнос в 50% от стоимости жилья — то есть все равно что тоже запретил. Программу IT-ипотеки закрыли в Петербурге, оставили в Ленобласти и урезали максимальную сумму (6%, до 9 млн, было — до 12 млн рублей). Областные застройщики не успели обрадоваться — хлоп, и по IT-ипотеке исчерпались лимиты: теоретически льготы есть, по факту — не дают. В правительстве напряглись, пообещали быстренько перераспределить ресурсы и возобновить льготные программы, но тут накрылась базовая ипотека. Та, которая под 2324%. Ее, правда, и так почти никто не брал: одну квартиру покупаешь себе и еще четыре — банку? — спасибо. Но кто-то все же использовал — для небольших сумм, на короткий срок, пока, например, старое жилье продается. С 1 октября и эта лазейка закрылась: Центробанк ввел такие нормативы по предельной стоимости кредита, что никак не получается по базовой ставке деньги выдать. (На что и был расчет.) Кредиторы исхитрились и решили брать с застройщиков комиссионные — 6,5% от стоимости кредита. Тогда, мол, для клиента платежи будут поменьше и нормативы не нарушатся. Ага. А застройщики эти денежки, конечно, из прибыли достанут? — Нет, они их в цену жилья заложат.

В общем, «туман и немцы». Вся эта катавасия характеризует не столько рынок, сколько качество управления и регулирования.

Рынок-то сам по себе в норме: средняя стоимость квартиры на первичке — 6,43 млн рублей, за год этот показатель вырос на 5%. Самая дорогая локация — Кудрово (под 200 тысяч за «квадрат»), самая доступная — Романовка — Щеглово (вдвое дешевле, но с «сюрпризами»). Комплексная застройка с конкуренцией и социалкой — в Новоселье, Новосаратовке и Лаголово…

Рекламные цены у застройщиков (они же — цены предложения) все реже отражают реальность, все больше внимания — скидкам, акциям и «индивидуальным договоренностям» с покупателем, тем более, если у клиента есть денежки.

Рисков, связанных с банкротством застройщика или с сильным затягиванием сроков строительства, пока не просматривается: начатые проекты (вроде бы) обеспечены проектным финансированием, если что — банк и будет как-то достраивать.

«Рынок покупателя»: можно торговаться, можно выбирать, можно даже подождать более привлекательных условий и, не исключено, снижения цен. Фактор неопределенности: у жителей региона на банковских счетах и депозитах лежат 4,1 триллиона рублей. В какой именно момент гражданам надоест «мариновать» деньги и в какую сторону потечет этот финансовый поток — неизвестно.

 

Таблицы к обзору можно скачать здесь: https://disk.yandex.ru/i/pW2WLBlCYkEsrg

 

Табл. 1. Регистрация договоров, 2024 год

 

Показатель/период

1 квартал

2 квартал

3 квартал

ДДУ, шт.

4948

6600

4756

Ипотека, шт.

24 394

25 766

26 026

Данные Управления Росреестра по ЛО

 

Табл. 2. Динамика заключения ДДУ и договоров ипотеки, по годам

 

Период

9 мес. 2021

9 мес. 2022

9 мес. 2023

9 мес. 2024

ДДУ

14 783

16 148

16 562

16 304

Ипотека

61 552

50 509

66 810

76 186

Данные Управления Росреестра по ЛО

 

Табл. 3. Ленобласть, динамика цен предложения на первичном рынке, по локациям, руб./кв. м

 

Сент. 23

Сент. 24

Изм. за год

Бугры

148 742

163 978

+ 10,2%

Всеволожск

135 120

134 134

- 0,7%

Девяткино

139 927

155 278

+ 11,0%

Кудрово

189 570

192 690

+ 1,6%

Мурино

150 294

163 674

+ 8,9%

Новосаратовка

143 958

157 764

+ 9,6%

Романовка-Щеглово

95 670

105 283

+ 10,0%

П. им. Свердлова

116 836

123 109

+ 5,4%

Сертолово

138 333

159 013

+ 14,9%

Янино-1

149 806

151 379

+ 1,1%

Верево

121 584

120 266

- 1,1%

Гатчина

146 291

162 188

+ 10,9%

Коммунар

122 907

141 639

+ 15,2%

Лаголово

135 334

140 355

+ 3,7%

Новогорелово

157 110

142 232

- 9,5%

Новоселье

139 464

158 484

+ 13,6%

Федоровское

121 322

132 225

+ 9,0%

 

Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

 

если понравилась статья - поделитесь: