Суета вокруг ипотеки

Рынок новостроек Ленобласти — в относительном порядке. Продажи упали, но не критично, цены стабильны с тенденцией к понижению.
За сентябрь в регионе заключили 1554 договора долевого участия. Это не много (в июне, например, было в 1,8 раза больше сделок — 2779 ДДУ), но, по крайней мере, больше, чем в провальном августе (1297 ДДУ).
По сумме трех месяцев третий квартал тоже не показал ничего выдающегося, но и провальным его назвать сложно.
На рынке — каша: льготную ипотеку для новостроек (под 8%) отменили еще 1 июля; по «семейке» (под 6%, до 12 млн рублей) сначала никак не могли договориться об условиях; договорились, но тут вдруг кончились лимиты. (Банки могут выдавать льготку не всем подряд, а только в пределах заранее оговоренных сумм.) Сбер приостановил выдачу семейной ипотеки; ВТБ продолжил, но «зарядил» первый взнос в 50% от стоимости жилья — то есть все равно что тоже запретил. Программу IT-ипотеки закрыли в Петербурге, оставили в Ленобласти и урезали максимальную сумму (6%, до 9 млн, было — до 12 млн рублей). Областные застройщики не успели обрадоваться — хлоп, и по IT-ипотеке исчерпались лимиты: теоретически льготы есть, по факту — не дают. В правительстве напряглись, пообещали быстренько перераспределить ресурсы и возобновить льготные программы, но тут накрылась базовая ипотека. Та, которая под 23–24%. Ее, правда, и так почти никто не брал: одну квартиру покупаешь себе и еще четыре — банку? — спасибо. Но кто-то все же использовал — для небольших сумм, на короткий срок, пока, например, старое жилье продается. С 1 октября и эта лазейка закрылась: Центробанк ввел такие нормативы по предельной стоимости кредита, что никак не получается по базовой ставке деньги выдать. (На что и был расчет.) Кредиторы исхитрились и решили брать с застройщиков комиссионные — 6,5% от стоимости кредита. Тогда, мол, для клиента платежи будут поменьше и нормативы не нарушатся. Ага. А застройщики эти денежки, конечно, из прибыли достанут? — Нет, они их в цену жилья заложат.
В общем, «туман и немцы». Вся эта катавасия характеризует не столько рынок, сколько качество управления и регулирования.
Рынок-то сам по себе в норме: средняя стоимость квартиры на первичке — 6,43 млн рублей, за год этот показатель вырос на 5%. Самая дорогая локация — Кудрово (под 200 тысяч за «квадрат»), самая доступная — Романовка — Щеглово (вдвое дешевле, но с «сюрпризами»). Комплексная застройка с конкуренцией и социалкой — в Новоселье, Новосаратовке и Лаголово…
Рекламные цены у застройщиков (они же — цены предложения) все реже отражают реальность, все больше внимания — скидкам, акциям и «индивидуальным договоренностям» с покупателем, тем более, если у клиента есть денежки.
Рисков, связанных с банкротством застройщика или с сильным затягиванием сроков строительства, пока не просматривается: начатые проекты (вроде бы) обеспечены проектным финансированием, если что — банк и будет как-то достраивать.
«Рынок покупателя»: можно торговаться, можно выбирать, можно даже подождать более привлекательных условий и, не исключено, снижения цен. Фактор неопределенности: у жителей региона на банковских счетах и депозитах лежат 4,1 триллиона рублей. В какой именно момент гражданам надоест «мариновать» деньги и в какую сторону потечет этот финансовый поток — неизвестно.
Таблицы к обзору можно скачать здесь: https://disk.yandex.ru/i/pW2WLBlCYkEsrg
Табл. 1. Регистрация договоров, 2024 год
Показатель/период |
1 квартал |
2 квартал |
3 квартал |
ДДУ, шт. |
4948 |
6600 |
4756 |
Ипотека, шт. |
24 394 |
25 766 |
26 026 |
Данные Управления Росреестра по ЛО
Табл. 2. Динамика заключения ДДУ и договоров ипотеки, по годам
Период |
9 мес. 2021 |
9 мес. 2022 |
9 мес. 2023 |
9 мес. 2024 |
ДДУ |
14 783 |
16 148 |
16 562 |
16 304 |
Ипотека |
61 552 |
50 509 |
66 810 |
76 186 |
Данные Управления Росреестра по ЛО
Табл. 3. Ленобласть, динамика цен предложения на первичном рынке, по локациям, руб./кв. м
|
Сент. 23 |
Сент. 24 |
Изм. за год |
Бугры |
148 742 |
163 978 |
+ 10,2% |
Всеволожск |
135 120 |
134 134 |
- 0,7% |
Девяткино |
139 927 |
155 278 |
+ 11,0% |
Кудрово |
189 570 |
192 690 |
+ 1,6% |
Мурино |
150 294 |
163 674 |
+ 8,9% |
Новосаратовка |
143 958 |
157 764 |
+ 9,6% |
Романовка-Щеглово |
95 670 |
105 283 |
+ 10,0% |
П. им. Свердлова |
116 836 |
123 109 |
+ 5,4% |
Сертолово |
138 333 |
159 013 |
+ 14,9% |
Янино-1 |
149 806 |
151 379 |
+ 1,1% |
Верево |
121 584 |
120 266 |
- 1,1% |
Гатчина |
146 291 |
162 188 |
+ 10,9% |
Коммунар |
122 907 |
141 639 |
+ 15,2% |
Лаголово |
135 334 |
140 355 |
+ 3,7% |
Новогорелово |
157 110 |
142 232 |
- 9,5% |
Новоселье |
139 464 |
158 484 |
+ 13,6% |
Федоровское |
121 322 |
132 225 |
+ 9,0% |
Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга»
если понравилась статья - поделитесь: