За сентябрь в регионе заключили 1554 договора долевого участия. Это не много (в июне, например, было в 1,8 раза больше сделок — 2779 ДДУ), но, по крайней мере, больше, чем в провальном августе (1297 ДДУ).

По сумме трех месяцев третий квартал тоже не показал ничего выдающегося, но и провальным его назвать сложно.

На рынке — каша: льготную ипотеку для новостроек (под 8%) отменили еще 1 июля; по «семейке» (под 6%, до 12 млн рублей) сначала никак не могли договориться об условиях; договорились, но тут вдруг кончились лимиты. (Банки могут выдавать льготку не всем подряд, а только в пределах заранее оговоренных сумм.) Сбер приостановил выдачу семейной ипотеки; ВТБ продолжил, но «зарядил» первый взнос в 50% от стоимости жилья — то есть все равно что тоже запретил. Программу IT-ипотеки закрыли в Петербурге, оставили в Ленобласти и урезали максимальную сумму (6%, до 9 млн, было — до 12 млн рублей). Областные застройщики не успели обрадоваться — хлоп, и по IT-ипотеке исчерпались лимиты: теоретически льготы есть, по факту — не дают. В правительстве напряглись, пообещали быстренько перераспределить ресурсы и возобновить льготные программы, но тут накрылась базовая ипотека. Та, которая под 23–24%. Ее, правда, и так почти никто не брал: одну квартиру покупаешь себе и еще четыре — банку? — спасибо. Но кто-то все же использовал — для небольших сумм, на короткий срок, пока, например, старое жилье продается. С 1 октября и эта лазейка закрылась: Центробанк ввел такие нормативы по предельной стоимости кредита, что никак не получается по базовой ставке деньги выдать. (На что и был расчет.) Кредиторы исхитрились и решили брать с застройщиков комиссионные — 6,5% от стоимости кредита. Тогда, мол, для клиента платежи будут поменьше и нормативы не нарушатся. Ага. А застройщики эти денежки, конечно, из прибыли достанут? — Нет, они их в цену жилья заложат.

В общем, «туман и немцы». Вся эта катавасия характеризует не столько рынок, сколько качество управления и регулирования.

Рынок-то сам по себе в норме: средняя стоимость квартиры на первичке — 6,43 млн рублей, за год этот показатель вырос на 5%. Самая дорогая локация — Кудрово (под 200 тысяч за «квадрат»), самая доступная — Романовка — Щеглово (вдвое дешевле, но с «сюрпризами»). Комплексная застройка с конкуренцией и социалкой — в Новоселье, Новосаратовке и Лаголово…

Рекламные цены у застройщиков (они же — цены предложения) все реже отражают реальность, все больше внимания — скидкам, акциям и «индивидуальным договоренностям» с покупателем, тем более, если у клиента есть денежки.

Рисков, связанных с банкротством застройщика или с сильным затягиванием сроков строительства, пока не просматривается: начатые проекты (вроде бы) обеспечены проектным финансированием, если что — банк и будет как-то достраивать.

«Рынок покупателя»: можно торговаться, можно выбирать, можно даже подождать более привлекательных условий и, не исключено, снижения цен. Фактор неопределенности: у жителей региона на банковских счетах и депозитах лежат 4,1 триллиона рублей. В какой именно момент гражданам надоест «мариновать» деньги и в какую сторону потечет этот финансовый поток — неизвестно.

Таблицы к обзору можно скачать здесь: https://disk.yandex.ru/i/pW2WLBlCYkEsrg

Табл. 1. Регистрация договоров, 2024 год

Данные Управления Росреестра по ЛО

Табл. 2. Динамика заключения ДДУ и договоров ипотеки, по годам

Данные Управления Росреестра по ЛО

Табл. 3. Ленобласть, динамика цен предложения на первичном рынке, по локациям, руб./кв. м

Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга»