За семь месяцев 2023 года в Ленобласти, по данным Росреестра, было зарегистрировано 55,8 тысячи сделок по купле-продаже участков с назначением под ИЖС, СНТ или ДНП — на 25,6% больше, чем за тот же период прошлого года (44,4 тысячи договоров). И на 47,4% больше, чем в 2021-м (37,9 тысячи сделок). То ли «пандемийный бум» еще не иссяк, то ли закупоривание туризма внутри российских границ сказывается. Или инвестировать для сбережения накоплений больше некуда: доллар теперь не укупишь, квартиры подорожали до неприличия. Скорее всего, работают все факторы сразу, а какой из них выходит на первый план — зависит от ситуации. Но результат именно таков: участки покупают охотно. (См. табл. 3.)

Спрос и предложение на загородном рынке достигли определенного равновесия.

По оценкам Дмитрия Щегельского, гендиректора АН «Бенуа», больше половины спроса (65%) приходится на участки стоимостью до 1 млн рублей. Это если говорить о рынке в целом, включая «вторичку». Похожие данные, но уже по коттеджным поселкам, приводят эксперты Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»: 63% сделок проходят в диапазоне до 200 тысяч рублей за сотку (в среднем 1‒1,4 млн рублей за участок). То есть: спрос есть, но без фанатизма; покупают, но экономят.

По регистрации новых индивидуальных домов — некоторый спад: 1638 жилых домов поставлены на учет в июле, за семь месяцев зарегистрировано 11 940 домов ИЖС и домов для постоянного проживания в составе садоводств. Больше всего — во Всеволожском районе, на втором месте — Ломоносовский, на третьем — Выборгский. Динамика: на 5% поменьше, чем в январе — июле 2022-го, на 19% больше, чем в 2021-м (см. табл. 1).

На вторичном рынке частных жилых домов можно сравнивать сведения за четыре месяца, за апрель — июль: в прошлом году за этот период было зарегистрировано 8163 договора купли-продажи, в этом — 10 548 сделок. На 28% больше (см. табл. 3).

Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-й Академии недвижимости», отмечает смещение интереса покупателей к домам «под ключ», а не под чистовую отделку и тем более не в формате «теплый контур»: «Догоняем общемировые тенденции. Клиентов все чаще интересует дом с полной отделкой, с кухней, без техники и мебели. Участок как минимум должен быть спланирован, выполнены дорожки, зона открытой парковки, газон, огражден периметр». Оптимальное ценовое предложение, говорит Дмитрий Новосельцев, совпадает с предельной суммой по льготной ипотеке: 12 млн рублей за дом с участком.

«Предпочтения клиентов плавно смещаются в сторону увеличения площади и качества объектов, — отмечает Дмитрий Зюзин, генеральный директор ГК “Т-Дом”. — Отчасти это связано с тем, что загородный дом все реже рассматривается как дача — то есть постройка для сезонного отдыха. Даже если владельцы не планируют в нем жить постоянно, такая возможность должна быть: “городские” сети, круглогодичный подъезд, разумное время на дорогу. Но бюджет такого объекта (если дом приличного качества), как правило, составляет уже 20‒25 млн рублей».

Прогноз на будущее уходит в туман. В ближайшие месяцы баланс спроса и предложения на загородном рынке будет определяться (в том числе) колебаниями валютного курса, мерами ЦБ РФ по регулированию ключевой ставки, базовыми ставками банков по ипотечным продуктам и пр.

«Финансовая нестабильность может вызвать кратковременную активизацию спроса, — предполагает Максим Хансон, руководитель АН Insiders. — Инфляция вынудит часть застройщиков коттеджных поселков поднимать цены. Но это, скорее всего, будут не слишком заметные колебания конъюнктуры. Сейчас увеличился интерес к “загородке” со стороны частных инвесторов и владельцев долларовых активов. Насколько эта тенденция будет устойчивой — посмотрим по итогам августа и сентября».

Таблицы к обзору можно посмотреть или скачать здесь: https://disk.yandex.ru/i/UT7bIRrZqtA5Tw

Табл. 1. Данные по регистрации новых жилых домов

на участках ИЖС, СНТ и ДНП, Ленобласть, шт.

Данные Управления Росреестра по ЛО

Табл. 2. Сделки в коттеджных поселках (УБП, договоры подряда, дома, таунхаусы), шт.

Данные КЦ «Петербургская Недвижимость» и журнала «Пригород»

Табл. 3. Продажи жилых домов, вторичка (ДКП), Ленобласть, шт.

Данные Управления Росреестра по ЛО

Табл. 4. Продажи участков ИЖС, СНТ, ДНП, по договорам купли-продажи, Ленобласть, шт.

Данные Управления Росреестра по ЛО

Табл. 5. Продажи квартир, вторичка, ДКП, Ленобласть, шт.

Данные Управления Росреестра по ЛО