На вторичном рынке пригородных квартир цены в 2010-м вели себя примерно так же, как и в Петербурге: колебались в пределах 1–2%. Ассортимент увеличился; покупателю есть из чего выбрать, и спешить при этом некуда. Есть возможность поторговаться в пределах 5–10% (диапазон торга несколько больше, чем в Петербурге, так как на загородных локальных рынках покупателей меньше). Впрочем, по словам риэлторов, цены сегодня задирают редкие продавцы. Напротив, встречаются случаи, когда за объект просят на 10% ниже рынка, чтобы побыстрее найти покупателя. «Убитые» объекты могут стоить на 10–15% дешевле ухоженных аналогов.

Плюс время минус деньги

Большинство покупателей — либо жители Петербурга, получившие ипотеку, небольшие субсидии (тут и молодые семьи, и пожилые очередники, «расселенцы»), либо иногородние, покупающие жилье «под прописку». Основной спрос по-прежнему сосредоточен преимущественно в 50–60-километровом радиусе от Петербурга. «При формировании цены основную роль играет удаленность от города. Разумеется, покупатели обращают внимание и на качество квартиры, и на инфраструктуру района, но основное — возможность быстро добраться до города», — поясняет Элеонора Павлова, менеджер департамента загородной недвижимости ГК «Экотон». «В каждом районе есть специфический фактор, влияющий на ценообразование. Например, в далеких Киришах  недвижимость не намного дешевле, чем во Всеволожске. Дело в том, что градообразующее предприятие выделяет работникам беспроцентные долгосрочные субсидии на покупку жилья», — говорит Ирина Романова, руководитель загородного представительства АН «Итака».

Чаще всего выбор петербуржцев падает на города-спутники либо районные центры, до которых несложно доехать на электричке: Всеволожск, Гатчину, Тайцы, Вырицу, Тосно, Ульяновку… Таким покупателям важно без задержек добираться до города и не тратить много времени на дорогу.

Личная мотивация

Квартиры для сезонного отдыха или временного пребывания — отдельная история. При поиске такого жилья у покупателей гораздо ниже требования и к транспортной, и к социальной инфраструктуре. «Квартиры в таких местах, как Шлиссельбург, некоторые клиенты покупают для летнего отдыха на Ладоге. В Лодейном поле жилье берут любители природы. В Кингисеппе — те, кто хочет быть поближе к Эстонии, в Выборге — граждане, у которых тесные связи с Финляндией. В принципе, содержать вторую квартиру за пределами Петербурга недорого, при этом ее даже не обязательно сдавать в аренду», — объясняет Леонид Сандалов, заместитель директора АН «Бекар».

Цены на «единички» без серьезных изъянов в 50-километровом радиусе от Петербурга сегодня начинаются примерно от 1,3 млн рублей — это квартиры по 32–36 метров в кирпичных или панельных домах советских лет постройки. Ценовой максимум для них  — на уровне городских цен — около 2,5 млн за вариант где-нибудь во Всеволожске. «Двушку» можно присмотреть минимум за 1,5 млн рублей, максимум за 2,9 млн. Ценовой диапазон «трешек» — от 1,9 до 3,7 млн рублей.

Наибольшим спросом пользуются однокомнатные квартиры небольшого метража — такие объекты уходят быстрее всего. Вариантами попросторнее в основном интересуются местные жители, которые хотят улучшить свои жилищные условия, — спрашивают двухкомнатные квартиры общей площадью около 50 кв.м либо «трешки» до 60 кв.м.

Пригородные долги

Доля ипотечных сделок в «ближнем радиусе» понемногу растет, хотя не так динамично, как в Петербурге. Практически все банки, выдающие ипотечные кредиты на покупку квартир в городе, готовы работать и с областными объектами.

Условия кредитования и требования к заемщикам — такие же, как и по городскому жилью. Впрочем, некоторые кредиторы не любят одалживать на квартиры далее 80–100 км от города: видимо, не хотят связываться с оценкой удаленного объекта, сомневаются в качестве постройки, да и в платежеспособности заемщика, если он не работает в Петербурге.

По словам специалистов ВТБ24, спрос ипотечных заемщиков на областные квартиры в последнее время растет. «Кредиты выдаются как на жилье в строящихся домах, так и на покупку готовых квартир. Например, мы активно сотрудничаем с “Отделстроем” по “Новому Оккервилю” во Всеволожском районе, с “Петростроем”, который возводит дома в Тосненском районе. Пользуются спросом объекты в Гатчинском, Ломоносовском и Кировском. Приобретение квартир в более отдаленных районах ЛО также возможно», — рассказывает Татьяна Хоботова, начальник отдела ипотечного кредитования филиала ВТБ24 в Петербурге.

С 2011 года объем финансирования госпрограмм значительно снизился.

Ипотека, напротив, возрождается все более быстрыми темпами — вероятно, доля сделок с привлечением кредитных средств будет расти.

Застройщика тянет на природу

В близких от Питера городах-спутниках застройщики ведут себя все активнее.

За 2010 год в Ленобласти было построено 12 059 квартир общей площадью более 1 млн кв.м (это даже больше, чем в 2008-м, — тогда в области было введено 10 912 квартир общей площадью 908 000 кв.м).

Девелоперы осваивают те зоны, где новые квартиры будут пользоваться стабильным спросом у петербуржцев, интерес со стороны местных жителей минимален. По итогам прошлого года лидерами по вводу жилых площадей стали Всеволожский район (355 300 кв.м), Тосненский (134 500), Ломоносовский (119 700), Выборгский (119 300) и Гатчинский (88 000).

По данным консалтингового центра компании «Петербургская Недвижимость», сегодня основной объем областных квартир в продаже (строящихся и готовых от застройщиков) приходится на Всеволожский район — 65%. Доля Гатчинского — 9%, Тосненского и Ломоносовского — по 7%. Лишь несколько процентов приходится на остальные районы.

Большинство объектов — жилье эконом-класса (исключения составляют квартиры в небольших домах на территории некоторых мультиформатных комплексов). Более половины построек — кирпично-монолитные, остальные — панельные. Поскольку цена — решающий фактор для загородного покупателя, на остальные опции (типа готовности социальной инфраструктуры) большинство закрывает глаза, не надеясь в ближайшие несколько лет получить хорошие магазины, садики и школы рядом с домом.

Безусловное лидерство Всеволожского района неудивительно: даже на карте видно, что здесь областные земли ближе всего расположены к центру Петербурга (тот же Всеволожск, Колтуши, Кудрово, Заневка). Фактически эти территории уже начинают сливаться с городом — по крайней мере, цены на местные объекты приближены к городским.

Например, в комплексе от компании «Арсенал-Недвижимость» в Новодевяткино, сдача которого намечена на 2012 год, студию площадью 26 метров предлагают за 1,8 млн рублей. За эти же деньги сегодня можно приобрести что-нибудь в Приморском районе на стадии котлована.

С городскими ценами сопоставимо и предложение Setl Group в «Семи столицах», где первые объекты будут сдаваться в первом квартале 2011 года: активно раскупаются студии площадью 22 кв.м по 2,2 млн рублей, однокомнатные (36 кв.м) за 2,6 млн.

В отдаленных городках: Луге, Тихвине, Тосно — квартиры в строящихся домах девелоперы предлагают существенно дешевле: студии — по 0,9–1 млн рублей, «единички» — по 1,3–1,4 млн, «двушки» — в диапазоне 2–2,2 млн, «трешки» — от 2,5 млн.

«К нам за консультациями сегодня обращается много участников рынка. Большинство интересуется территориями в 10–15 км от границы с городом (в восточном, южном и юго-западном направлении от Петербурга). Чем больше тут будет появляться объектов, чем насыщеннее станет инфраструктура — тем острее местные квартиры будут конкурировать по цене с предложениями в спальных районах. Такие нюансы, как областная прописка, покупателей уже не отпугивают», — резюмирует Ольга Трошева, заместитель директора консалтингового центра компании «Петербургская Недвижимость».