Верхнюю часть сегмента потенциальных участников рынка недвижимости составляют «обеспеченные россияне» (mass affluent). По классификации специалистов Российской экономической школы и экспертов Citigold (подразделение Citibank), это граждане, располагающие свободными средствами от $50 000 до $500 000. В начале 2009-го группа «обеспеченных» насчитывала около 1,2 миллиона человек (0,8% населения страны). За кризисный 2009 год их количество сократилось на 17% — до 990 тыс. Объем свободных денег и ликвидных активов, которыми они распоряжаются, усох на 20%.

В Петербурге расчетная численность категории «обеспеченных» в 2008-м составляла 36 800, в 2009-м — около 32 000.

Самую большую группу в составе этой категории образуют женатые мужчины в возрасте от 45 лет, с доходом около 6 млн рублей в год, с одним и более ребенком в семье и ликвидными активами в среднем около 10 миллионов рублей. При этом, по мнению исследователей, у них решены (или почти решены) жилищные проблемы.

Мы полагаем, что для прояснения картины есть смысл сопоставить данные по элитным сегментам городского и загородного рынков. В Петербурге, по сведениям аналитиков Knight Frank, объем предложения квартир в элитных новостройках составляет около 175 000 кв.м. (Примерно 1200 квартир на общую сумму 1375 млн долларов.) Продано за год порядка 400 квартир — около 60 000 кв.м, на 472 млн долларов.

В загородном сегменте объем рынка на конец года — примерно 500 коттеджей (участки с подрядом не считаются) на общую сумму 800 млн долларов. Реализовано за год менее 10% — около 40 коттеджей (62,7 млн долларов).

То есть показатель ликвидности на городском рынке втрое выше, чем на загородном…

И сложно предположить, что именно должно случиться, чтобы российская элита поверила в стабильность законов и в предсказуемость политического курса.

Пока определяющими для граждан, располагающих средствами, остаются две ключевые стратегии. Для среднеобеспеченных — «сберегательная»: количество денег на депозитных счетах физических лиц в начале 2011-го достигло 10 трлн рублей. Прибавка за год — 2,5 трлн. Для высокодоходной группы — «экспортная». Чистый отток капитала из РФ в 2010 году составил 38,3 млрд долларов, что в полтора раза выше ноябрьских прогнозов Центрального банка.

Капризы спроса

Зато практически неизменной и предсказуемой остается география элитных поселков Ленобласти и петербургских предместий. Больше всего таких проектов во Всеволожском и Выборгском районах. Значимая часть респектабельной недвижимости приходится на Курортный район.

Вторичный рынок элитной недвижимости также в основном базируется во Всеволожском районе и ближайших пригородах Петербурга — в Сестрорецке и Зеленогорске. За год увеличилось количество предлагаемых вариантов в Курортном и Выборгском районах города, где дорогая недвижимость эффективно продается даже без рекламы.

По данным агентств недвижимости, работающих на загородном рынке, цена настоящего элитного объекта загородного рынка не опускается ниже 25 млн руб. и может достигать 70–100 млн руб. за дом с участком.

«При этом объекты в коттеджных поселках высокого класса на первичном рынке дороже высококлассных объектов, выставленных на продажу на вторичном рынке, — замечает Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований “АРИН”. — Это объясняется более высокой организацией инфраструктуры, дорог и высокими расходами в современных поселках». Самые дорогие объекты представлены в Курортном районе, где стоимость приличного загородного дома начинается от 35 млн руб.

Участники рынка оценивают спрос в элитном сегменте как нестабильный.

«Продажи были, но очень немногочисленные — их можно смело назвать эпизодическими, а не систематическими. Невозможно было привязать их к каким-то погодным или другим условиям, провести аналогии: почему сегодня купили, а вчера нет», — утверждает Александр Русаков, президент компании Parabola Group.

При этом индивидуальная застройка (вне рамок коттеджных поселков) стала менее актуальной. Прежде всего это связано с неустранимыми проблемами «частного сектора»: недостаточным уровнем безопасности, отсутствием единой архитектурной концепции, неоднородной социальной средой, неудовлетворительным объемом технической инфраструктуры, отсутствием эксплуатирующей компании.

По наблюдениям экспертов «АРИН», более высокие темпы продаж наблюдаются в жилых комплексах, приближенных к городу, то есть расположенных на расстоянии до 10 км от КАД. Темпы продаж в комплексах с такой локацией — в два-три раза выше, чем в более удаленных.

Условный портрет

По мнению аналитиков, покупатели дорогой загородной недвижимости располагают доходом от $10 тыс. на члена семьи в месяц. Они много времени проводят за границей, и у них сформировано представление о респектабельной и комфортной жизни. В большинстве случаев они уже живут в загородных домах или владеют недвижимым имуществом за рубежом, у них сложились четкие требования к эстетике элитного жилья. Отмечают также смещение интереса от инфраструктурных объектов в сторону природных условий (лесной массив, водоем). Как правило, покупатели заявляют, что не используют инфраструктуру поселка на 100%, предпочитая выезжать для посещения фитнес-клубов, салонов красоты и магазинов за его пределы. Девелоперы сохраняют на участке лес или организуют лесопарковую зону рядом с поселком — это повышает статус населенного пункта и востребовано покупателями.

На вторичном рынке в секторе дорогих объектов есть своя специфика.

На Выборгском направлении или в Курортном районе клиенты предпочитают купить меньший участок, но с выходом к водоему, а не аналогичный по стоимости, но на большем удалении от «полосы прибоя». На лесных направлениях (Приозерское), покупатели предпочитают участки больших площадей, создающие иллюзию жизни в лесу, и тяготеют к невысоким домам, так как коттеджи в несколько этажей среди деревьев выглядят диковато…

Подробное знание покупательских предпочтений и капризов становится обязательным условием выживания на элитном рынке.