– Вы стали координатором программы «Свой дом» по Ленинградской области. Что это даст? Какие возможности у программы?

– «Свой дом» — это малоэтажная составляющая национального проекта «Доступное и комфортное жилье». В Думе этот круг вопросов курирует депутат Александр Коган…

– Иначе говоря — «Единая Россия»?

– Я понимаю, что разные слои населения могут неоднозначно относиться к партийным инициативам. Но есть такая китайская поговорка: «Мне все равно, какого цвета кошка, лишь бы она хорошо ловила мышей».

Есть определенный ресурс — политический, финансовый, административный. Его необходимо использовать на благо региона. Если это удобно делать через Думу, через партийные механизмы — значит, будем действовать именно так.

– И как это будет выглядеть? Области дадут денег?

– Просто так, и тем более напрямую, никто денег не даст. Есть наработки, накопленные в регионах. В Белгородской области региональная программа успешно работает много лет, и в аграрном крае жилья строят больше, чем в среднем по России: свыше 1,1 млн кв.м в год при населении области 1,5 млн. И 70% нового жилья — малоэтажка, индивидуальные дома. В Татарстане функционирует Государственный жилищный фонд. Это внебюджетная организация. В ней аккумулировались средства, перечисляемые предприятиями. Можно, конечно, спорить, насколько добровольно владельцы бизнеса перечисляли 1% прибыли в этот фонд, — но жилищная проблема в Татарстане решается успешно, и вот с этим уже никто не спорит. С 2005 года работает социальная ипотека; каждый год объем нового строительства увеличивается, сокращается доля ветхого жилья — почти 50 000 семей получили жилье бесплатно. И квадратный метр по социальным программам стоит меньше 25 000. А теперь республика первой защитила региональную программу развития жилищного строительства. Общая стоимость программы, рассчитанной до 2020 года, — 430 млрд. Но республика не просто просит денег: регион доказал, что умеет работать с финансами. У них есть чему поучиться.

– Какие задачи будут решаться в рамках программы применительно к Ленобласти?

– Развитие малоэтажного домостроения в большинстве регионов упирается в несколько ключевых проблем. Первая — дефицит предложения участков под жилую застройку. Не сельхозки, которой хватает, а именно под жилье. Вторая — дефицит инженерных мощностей, включая дороги. Третья — недоступность (особенно после кризиса) источников финансирования. Деньги в банках есть, но они или запредельно дороги, или кредитование обставляется уймой трудновыполнимых условий. Четвертая трудность: массовое использование устаревших, дорогих и неэффективных технологий.

Наша цель — конвертировать влияние и опыт в реальные проекты. Помочь компаниям и объединениям граждан преодолевать те барьеры, которые сегодня не дают развиваться. Это может касаться отношений с администрацией, с монополистами…

– Ну, вы же не бюро добрых услуг создаете…

– Это будет, конечно, не «бюро добрых услуг», а, скорее, «банк нерешенных проблем». В области достаточно не только перспективных площадок, можно найти немало проработанных проектов, которые не были реализованы из-за каких-то инфраструктурных или организационных проблем.

Например, проект «Евроград» в Юкках, который планировала строить компания «Пантикапей», — чуть ли не на 15 000 жителей. Проект был заморожен из-за финансовых проблем и из-за того, что съезд с Кольцевой к этой территории не планировался. Рядом с деревней Ильино Оржицкого сельского поселения есть практически подготовленные территории, на которых можно построить целый квартал на 5000 человек… Проблема — в инвесторе и в грамотном расчете рисков.

Есть ситуации, когда инвестор, реализуя проект квартальной застройки, не может договориться с муниципальным образованием о финансировании «социалки». И не потому, что денег жалко, а потому, что их напрямую в бюджет не перечислить, не положено!

Есть крупные инфраструктурные проекты, в которых областные фирмы могли бы поучаствовать в качестве подрядчиков. Но для этого надо хотя бы иметь информацию, кто, где и какие конкурсы проводит, а она далеко не всегда доступна.

И так далее.

И наоборот: чтобы грамотно отстаивать в Думе интересы тех, кто уже живет в малоэтажных комплексах, нужно располагать реальной информацией: как осуществляется управление в СНТ и ДНП, какие проблемы с монополистами возникают, возможен ли (и нужен ли) перевод в статус поселений… Закон о малоэтажке (о льготном предоставлении земли кооперативам под индивидуальное строительство) внесен в Думу уже года три назад, но продвигается туго. Здесь тоже есть над чем работать.    

– В области есть крупные землевладельцы — компании, владеющие сотнями и даже тысячами гектаров. Их интересы новая структура также будет затрагивать?

– Аккумулированные такими фирмами массивы — это в основном земли сельхозназначения. Рынок сегодня ими практически не интересуется. А в 2013 году будет введено налогообложение по рыночной стоимости. Кроме того, только что принятые поправки к закону об обороте сельхозземель требуют, чтобы такие участки использовались по назначению, и вводят нешуточные санкции за нарушения…

Сейчас в области процессы перевода сельхозки в земли поселений сильно ограничены. Чтобы включить такие территории в оборот, необходима координация частных интересов и социальных задач, которые решают местные администрации, формируя градостроительную документацию и схемы развития. Чтобы не просто раздувать территории населенных пунктов, а четко представлять, для чего понадобятся новые земли, какими мощностями они обеспечены, что думают по этому поводу руководители компаний-монополистов, как увязываются планы девелоперов  с областными и федеральными планами дорожного строительства.

Это системная задача, именно такой проработки и не хватает местным градпланам.

– Где будут формироваться новые «зоны притяжения»? Кто туда поедет?

– Новые сателлитные поселения будут ориентированы на Петербург и на производственные мощности области. Здесь ключевую роль играет транспортная доступность. Гатчинский район, как только достроят новую восьмиполосную трассу, окажется в 15 минутах езды от города.

Скорее всего, заметные инвестиционные процессы у нас будут начинаться в ближнем поясе, в зоне притяжения мегаполиса. Это Всеволожский, Ломоносовский, Гатчинский, Тосненский районы.

Объем спроса — даже на жилье эконом-класса — зависит от места. Сегодня продает себя место, а не цена. Для эконом-класса должны быть решены вопросы транспортной инфраструктуры, территории проживания должны быть удобно связаны с местами приложения труда.

Развитие больших территорий зависит от управления рисками. На втором месте — инфраструктура.

Думаю, что достаточно плотная и высокоэтажная застройка будет тяготеть к населенным пунктам, где уже есть какая-то инфраструктура (Всеволожск, Тосно, Гатчина). Это уже сейчас видно по запущенным проектам. Плюс — будут формироваться и малоэтажные зоны. Но, к сожалению, пока они складываются весьма хаотично. Это определяется территориальным распределением некогда приобретенных инвесторами массивов.

– Инвесторы боятся начинать большие проекты: спрос как упал в кризис, так до сих пор и не восстановился.

– Сейчас движения нет и нет рынка — потому не считаются риски. Не хватает спроса и определенности. Но нет спроса не вообще, а на тот продукт, который сегодня готов давать девелопер. Это чаще всего участок с будущими сетями, то есть продукт с низкой инвестиционной емкостью, а риски покупателя при этом высоки. В развитых странах 90% оборота рынка — это дом с отделкой или готовая квартира. Если будут готовые поселки с построенными домами - думаю, спрос будет. Но это уже — непросчитанные риски девелопера! И поддержка субъекта федерации, поддержка со стороны региональной программы как раз для этого и нужна — чтобы снизить риски инвестора и снять страхи покупателя.

При этом квартальная застройка — наиболее перспективный формат. Малоэтажные массовые технологии могут сделать его и экономически доступным для широких слоев населения. Это системная задача, она не решается локально, внутри региона. Обязательно нужен выход на федеральный уровень, корректировка законодательства, возможно — бюджетные трансферты. Но и регион должен быть готов к этому.

Как раз сейчас готовится принятие региональной программы «Стимулирование развития жилищного строительства на территории Ленинградской области на 2011–2015 гг.». Два представителя программы «Свой дом» входят в рабочую группу, которая ее готовит…

К сведению

образование. С 1990-го по 1996-й возглавлял ГК «Чесма». С 1997-го по 2007-й работал в Германии. Был генеральным представителем ФГУАП «Пулково» в Германии, занимался организацией операторской деятельности по приему иностранных туристов в России и странах СНГ, возглавлял компанию PulExpress GmbH.

С 2007 года — председатель  совета директоров группы компаний «ПулЭкспресс». В 2009-м был избран на должность главы Сланцевского муниципального района Ленобласти.

К сведению

Человек, проживший в Белгородской области более трех лет, может взять участок под индивидуальное строительство площадью не менее 15 соток. Расстояние от города в среднем 5–10 км. Цены: 25 000 рублей за надел (не за сотку, а за весь участок!) и 75 000 рублей в рассрочку за полный набор коммуникаций (дорогу, газ, электричество, воду, канализацию). Частный застройщик должен начать строительство в течение года. Через пять лет необходимо возвести дом и ввести его в эксплуатацию. Затем в течение еще трех лет действует запрет на перепродажу коттеджа.

В Белгородской области работает сеть потребительских кооперативов «Свой дом», похожих на европейские стройсберкассы. Вступив в кооператив, необходимо накопить паевой взнос размером 50 000 – 300 000 рублей. После того как пай накоплен, через некоторое время траншами выдается кредит 100 000 – 600 000 рублей, а также возвращаются ранее вложенные деньги. Срок ожидания кредита в начале действия программы составлял около года, а сегодня — всего три месяца. Заем выделяется на семь лет. Ставка — 1% годовых. 
Женат, воспитывает сына и дочь.