Статистика стагнации

По данным авторитетного аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (портал IRN.ru) в Подмосковье в последнем квартале 2008 года произошло резкое снижение количества поселков, выведенных на рынок. В III квартале в продаже появилось около 50 новых комплексов, в октябре-декабре — всего 20.

Общее число объектов в продаже не изменилось: 301 поселок. (Как раз 20 были распроданы в конце года.) Но впервые неизменно положительная динамика подмосковного рынка сменилась стагнацией.
(Разночтения свойственны не только петербургским аналитикам: по данным компании Vesco Consulting, первичные продажи сейчас идут в 412 поселках. Но мы все же примем за основу цифры IRN.ru.)

Объем рынка в денежном выражении составил около 991 млрд руб., при этом цена квадратного метра практически не изменилась: 105 000 руб. за кв.м.

Зато средняя стоимость домовладения (в которую входит и цена земельного участка), по данным IRN.ru, за IV квартал 2008-го снизилась на 1,2% и составила 35,8 млн руб. Отрицательная динамика связана с сокращением средней площади коттеджей до 341,1 кв.м (в III квартале этот показатель составлял 346,8 кв.м; по петербургским меркам и то, и другое — равно избыточно).
Уменьшилась и средняя площадь участка: до 20,4 сотки (было — 20,6 сотки).

Возросло среднее количество домовладений в поселках: с 90 до 92 объектов. Естественно, увеличились и сами поселки: в среднем — 20,1 га (в III квартале — 19,8 га).

Общая площадь выставленных на продажу объектов составила в IV квартале 9,4 млн кв.м.
Изменения количественно незначительны, но в сумме ясно характеризуют господствующую тенденцию: покупатели готовы умерить свои запросы, девелоперы стараются предугадать новые предпочтения клиентов. При этом впадать в оголтелую скромность тоже нельзя: подмосковный клиент не хочет тратить лишние деньги, но и выглядеть бедняком ни за что не согласится.
Новая точка равновесия пока не найдена: эксперты уверенно говорят о продолжающемся падении объемов продаж.

В пределах реальной инфляции

По данным аналитического консалтингового центра «МИЭЛЬ», за 2008 год на рынке загородного жилья Московской области рублевые цены выросли на 33,1%.

При этом рост в IV квартале составил 8,1%; в долларовом эквиваленте цена предложения снизилась на 4,5%; общий рост валютных цен — 19,1%.

В структуре предложения преобладают объекты, расположенные в 16–30 км от МКАД (32%) и 31–60 км (32%). До 15 км — 24% (в основном — дорогие объекты), от 61 до 100 км — 12% предложения. Спрос на «дальние дачи», который уверенно рос в конце 2007-го — начале 2008-го, первым и начал сокращаться с появлением признаков экономического спада. Однако именно на этот формат пришелся максимум годового роста: плюс 43,9%.

В 2008 году также был преодолен психологический барьер в 200 километров: в 203 км от МКАД началось строительство коттеджного поселка «Сосновый рай».

Меньше всего прибавили в цене коттеджи в организованных поселках: плюс 15,7%. Этот сегмент считается самым конкурентным, и в 2007-м цены в нем росли куда быстрее: плюс 35,8%.
Самым дорогим остается Рублево-Успенское направление: 148,9 тыс. руб. за кв.м, наиболее демократичным — Рязанское: 50,7 тыс. руб. за кв.м.

Тем не менее отдельные проекты эконом-класса появляются и в непосредственной близости от Москвы. К этой категории можно отнести поселки таун-хаузов «Маленькая Шотландия» (корпорация «ИНКОМ») и «Ивакино-Покровское» (фирма Urban Group). Оба комплекса расположены на Ленинградском шоссе в 12–14 км от МКАД.

«В ближайшей перспективе рост цен вряд ли возможен, — говорит Владислав Луцков, генеральный директор АКЦ “МИЭЛЬ”. — До весны 2009 года на рынке загородного жилья продолжится стагнация. Весной вероятен всплеск отложенного спроса, в основном он будет касаться готовых домовладений».

Главные песни о старом

Кризисные тренды в изложении столичных аналитиков выглядят очень знакомо.
Увеличивается число проектов, предлагающих участки без подряда.
Застройщики устраивают маркетинговые акции и предоставляют скидки, которые уже трудно счесть сезонными.

Меняется состав участников. При этом часть активов выкупают компании, не имеющие отношения к загородному девелопменту. И не приходится говорить о том, что кризис «очистит» рынок от непрофильных игроков.

Некоторые проекты замораживаются, что неизбежно приведет к снижению объемов предложения.
Коррекции подвергаются не только конкретные проекты, но и целые направления. По словам директора департамента аналитики компании «Усадьба» Ивана Шулькова, кризис сломил такой важный для загородных территорий Московского региона вектор, как развитие мегапроектов: «Значительно отодвинулись по срокам перспективы формирования крупных районов организованной и достаточно однородной по качеству загородной жилой застройки». (Под Петербургом: проблемы с освоением зоны Кудрово, отложенный проект компании «Пантикапей» в Юкках и пр.)

По мнению управляющего партнера компании Panorama Estate Омара Гаджиева, только в первом полугодии можно будет понять, насколько глубоким станет спад. По мнению г-на Гаджиева, в 2009 году рынок однозначно вступит в полосу рецессии. И здесь все будет зависеть от запаса отложенного спроса, который сформировался за второе полугодие 2008 года.

Дмитрий Синочкин