Мобильная версия для смартфонов и планшетов

В загородном домостроении возникла новая проблема. Рамиль Усманов, глава Федерации ИЖС, выразил обеспокоенность резким ростом уровня так называемого потребительского экстремизма: «Катастрофически растет, в промышленных масштабах, так называемый потребительский экстремизм. Клиенты переходят все границы, начинают шантажировать и вымогать деньги у строительных компаний». (Цитируем по РИА «Новости»).

 По словам г-на Усманова, юридические компании учат клиентов, как после заключения договора подряда вернуть 100% или даже 200% стоимости дома. По его данным, в столичном регионе каждая третья сделка сопровождается возможностью подобного юридического вмешательства. Раньше такая ситуация была в долевом строительстве. «Теперь юридические компании накинулись на рынок ИЖС», - заключил Усманов.

Валерий Лукинов, учредитель экспертного клуба «Загородный девелопмент», подтвердил, что проблема существует и обсуждается: «Все строители этого боятся. Потому и не хотят идти в ипотеку с эскроу».

Много ли таких случаев, каковы размеры компенсаций, «Пригороду» оперативно уточнить не удалось. В сети, действительно, есть реклама юридических компаний, «заточенных» на взыскание неустойки. Одна фирма (ссылки давать не буду) рассказывает, как при цене договора в 7 млн рублей с подрядчика удалось взыскать 12 млн рублей. (Был построен только фундамент). В другом случае одноэтажный дом построен (за 800 тысяч рублей), но сроки нарушены на два месяца; заказчик требует обратно всю сумму, неустойку и «моральный вред». (Дело отправлено на повторное рассмотрение).

Юридические основания есть. И в ИЖС не как в долевке, а гораздо хуже. По действующему законодательству, в отношениях по договору строительного подряда между «физиком» и юрлицом применяются нормы закона о защите прав потребителей. А в нем предусмотрена неустойка в размере 3% в день. Задержка со сдачей на месяц - деньги обратно… На два - в двойном размере… Даже если в договоре написано другое! (См., например, разъяснения в Тинькоф-журнале). Закон-то писался не под ИЖС, а под торговлю, драконовская неустойка - чтобы ускорить замену негодного товара. Но применяется как дышло.  

Напомним вкратце. В долевке нормы о защите прав потребителей применялись, когда массовыми стали случаи нарушения сроков сдачи на месяцы и годы. Но там были все-таки более гуманные проценты. В основе расчета неустойки - 1/150 ставки рефинансирования ЦБ. Сейчас это было бы 0,14% в день, а не 3%. Компенсации за просрочку в год-два достигали половины стоимости квартиры.

Пик таких исков пришелся на 2017 год: более 32 тысяч дел, средняя сумма взыскания - около 300 тысяч рублей. В этот период «специализированные юристы» сами ходили по дольщикам, получившим жилье позднее, чем полагалось по договору, и предлагали тем заработать, не вставая с дивана. Пиши доверенность, и все. В ряде случаев застройщику было проще обанкротиться, что и случалось. В 2022 году правительство запретило применять нормы «о потребителях» в долевке. А сейчас строителям и самим невыгодно нарушать, строят-то на кредитные средства.

Два слова о своем, о личном. Что такое злоупотребление правом. Года три-четыре назад массовыми стали иски фотографов: те стали свои искать фотки, использованные без разрешения, обвинять СМИ в нарушении авторского права и взыскивать сотни тысяч. Почему это злоупотребление? Поясню. Брать чужое нехорошо, с этим никто не спорит. И наказывать надо.

«Фишка» в том, что в судах никого не интересовало, сколько на самом деле стоит такая фотография и сколько редакция на ней заработала. Фотограф заключал договор с юристами, в нем сам назначал цену своему творчеству, а суды уже действовали по алгоритму.

Редакции, по недосмотру или по глупости опубликовав фотку домика из соцсети, получали штрафы на сотни тысяч и миллионы рублей. Хотя красная цена ей - сто рублей, и реальный ущерб «творцу» вряд ли вообще был нанесен… Последнее время компенсации резко снизились, редакции навели порядок в фотобанках, и юристам стало не интересно.

«Кормушка» в долевке, когда отдельные продвинутые дольщики всячески затягивали приемку квартиры, искали или придумывали дефекты - тоже закрылась. Похоже, юристы нашли новую «тему» - ИЖС. И это реальная проблема. И она действительно может затормозить неплохо разогнавшийся рынок частного домостроения.

Мы помним и о другой стороне, о другой категории потерпевших - о десятках и сотнях заказчиков, обманутых недобросовестными подрядчиками, например, компаниями ЦКС и «Летвуд», под бдительным присмотром банков.  

Надо искать решения. На загнивающем Западе есть понятие «деловая репутация», там гордо пишут годы основания фирмы. И заказчики учитывают репутацию, на нее ориентируются и даже готовы доплачивать. У нас и рынок помоложе, и граждане в основном полагаются на госконтроль.

Мнения экспертов

Алексей Баринов, руководитель направления «ФАКТ. Коттеджные поселки»

- Мы сами с 2022 года ничего не строим, тогда этих историй еще не было. Нам предъявляли претензии, мы выплачивали неустойки, но это не было массовым явлением. Закон о защите прав потребителей действительно жестковато применяется в ИЖС, я согласен с мнением Рамиля Усманова. В сфере многоквартирного домостроения применение этих норм отменили в 2022 году, возможно, юристы, которые на этом специализировались, нашли новые возможности для заработка.

Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-ой Академии недвижимости»:

- Нам приходилось сталкиваться с такими ситуациями, это действительно гигантская беда и огромная проблема для загородного рынка. Недобросовестные юристы потеряли всякие границы. Известны случаи, когда недобросовестные заказчики изначально не планировали построить дом, а хотели именно обмануть подрядную организацию и заработать на этом. С помощью уловок добиваются, чтобы были сорваны сроки строительства. Половина компаний, аккредитованных в наших коттеджных поселках, сталкивались с этим. Потери на таких эпизодах могут составлять от 3 до 5 млн рублей. Нам известны случаи, когда компания-застройщик обанкротилась из-за такого «наезда».

Возникает ощущение безнадежности и беззащитности в ситуации правового беспредела. Закон защищает права потребителей одну сторону, и создает возможности для злоупотребления правом. Шансов выиграть в таких исках просто нет, я не знаю ни одного случая.

Это одна из причин, по которым мы уже несколько лет назад отказались от практики строить на деньги покупателя. Строим на свои и продаем готовые - но это другие риски и узкий круг покупателей. Но пока не изменится ситуация, пока и строители не будут защищены в той же мере, что и заказчики - мы не будем строить по договорам подряда.

Я считаю, что риски «потребительского экстремизма» - один из главных факторов, который будет сдерживать развитие ИЖС. Компании-застройщики просто не понимают, куда двигаться и как дальше работать.

Дмитрий Зюзин, генеральный директор «Т-Дом»:

- Мы с таким не сталкивались, в свои проекты инвестируем собственные средства и лишь потом реализуем уже построенные объекты. Но на рынке такой вид «законного мошенничества» уже пустил корни. В основном этим промышляют юридические компании, которые специально разыскивают пострадавших хоть чуть-чуть заказчиков и пользуются нашим ОЧЕНЬ ориентированным на защиту потребителей законодательством.

В условиях высокой турбулентности на рынке, строители зачастую либо срывают сроки сдачи объекта, либо пытаются сдать с недоделками. Чаще по объективным причинам, чем из-за разгильдяйства или желания обмануть. Вот тут-то и вступают в дело «профессиональные приемщики» либо сами заказчики, науськиваемые «юристами». При приемке дома практически всегда есть за что зацепиться.