Мобильная версия для смартфонов и планшетов

Заявление о банкротстве подал банк «ДОМ.РФ», сумма задолженности - 757 млн рублей. (Дело А56-43244/2024). Заявление было подано в мае 2024-го, в июне в компании введена процедура наблюдения, конкурсным управляющим назначен Константин Коробов. 9 октября арбитраж прекратил полномочия генерального директора «ЖНК-Девелопмент» Виолетты Басиной. 18 ноября конкурсный управляющий оспорил выплату Виолетте Басиной в начале 2024 года 6,5 млн рублей вознаграждения и потребовал взыскать эти средства и перевести их в конкурсную массу.

Арбитраж признал банк залоговым кредитором. В перечень залогового имущества входят: 105 участков, площадью от 6 до 13 соток, из них 18 - с постройками, и 20 жилых домов. Три участка с домами банк «ДОМ.РФ» попросил выделить в отдельное производство: по ним есть решения судов о признании собственности за гражданами - участниками долевого строительства.

В увлекательном и не быстром банкротном процессе также будут участвовать подрядчики и проектировщики, Госстройнадзор и ФНС. Дело (вроде бы) будет рассматриваться по правилам «параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве» - то есть как о банкротстве застройщика многоквартирных домов.

Проект поселка «Омакульма-Аннино» в Ломоносовском районе был запущен в 2019 году. Территория застройки (18 га) была разбита на 204 участка, наделы продавались с подрядом. Дома строились из заводских монолитных конструкций с утеплителем, по финской технологии. В 2020 году комплекс «Омакульма-Аннино» был аккредитован банком «ДОМ.РФ» по программе «ипотека для ИЖС». 

В январе 2021 года ГК «Омакульма» (Omakulma) заключила соглашение с банком «ДОМ.РФ» о проектном финансировании строительства жилого комплекса «Омакульма-Аннино». Как сообщал «Деловой Петербург», это первый в России проект ИЖС, получивший проектное финансирование, «как у больших» - то есть как на рынке МКД. Кредитная линия была открыта на сумму 2,1 млрд рублей, сколько из них выбрано и израсходовано - неизвестно.

Сервис по проверке контрагентов «Чекка» сообщает о приостановке операций по счетам компании «Омакульма» (гендиректор Виолетта Басина), с июня 2024-го, по решению ФНС. 

Также нет данных по количеству проданных домов; по сведениям из открытых источников, к началу строительства четвертой очереди (в прошлом году) было реализовано более 120 домовладений. Причем если на ранних этапах стоимость дома площадью/ около 170 кв. м с участком 6 соток составляла до 10 млн рублей (и платить можно было в рассрочку), то уже в середине 2022-го цена выросла до 30 млн рублей и выше.

И теперь владельцам домов и участков в КП «Омакульма-Аннино» предстоит защищать свои права от притязаний банка. Причем юристы «ДОМ.РФ» будут настаивать на том, что ИЖС - это совсем не МКД, и правила должны быть другие. Вряд ли стоит рассчитывать на завершение работ по благоустройству…

Организаторы проекта Виолетта Басина и Константин Пороцкий (управляющий партнер ГК «Омакульма») выступают на конференциях по развитию ИЖС и проводят семинары.

Константин Пороцкий на запрос «Пригорода» сообщил, что пока не может комментировать ситуацию, «но причина не в управленческой ошибке».

Напомним: параллельно разворачиваются скандалы с участием банков из-за кредитов на ИЖС по субсидируемым ставкам: история компаний ЦКС и «Летвуд».

Экспертные мнения

Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-ой Академии недвижимости»:

- Поселок «Омакульма-Аннино» - это был первый проект проектного финансирования ИЖС на Северо-Западе. Основная причина неудачи, на мой взгляд, в том, что его организаторы решили, будто деньгами можно залить любые проблемы. Строить в этой локации дома по цене более 30 млн - надо было додуматься.

Рядом с «убитым» садоводством и промзоной. Сложно представить себе портрет покупателя. В рекламном ролике девушка облизывала бетонную стену; это, наверное, должно было пробуждать какие-то инстинкты? Была мощная рекламная кампания, рассчитанная на эмоции, а не на рациональные факторы. Заканчивается вполне закономерно. Два года назад проект вышел в финал конкурса «Доверие потребителя».

Но жюри рассудило грамотно. Из объективных причин: конечно, мало кто мог предвидеть, что ставка улетит до небес. Это ускорило крах проекта. Но он и без этого вряд ли мог быть успешным. Сейчас банки предлагают проектное финансирование по ставке около 29%. Что еще раз подчеркивает: их цели крайне далеки от целей клиента.

Алексей Баринов, руководитель направления «ФАКТ. Коттеджные поселки»:

 - С сожалением услышал об этой ситуации. Развитие комплексных проектов с застройкой готовыми домами - перспективный, но сложный путь. Мы в реализации подобных проектов также столкнулись с проблемами, из-за стремительного роста себестоимости, несовершенства ипотечных продуктов и недостаточно отлаженных процессов загородного домостроения.

В одном из наших проектов мы готовились, но не стали заходить в проектное финансирование (ПФ). Как выяснилось - решение было правильное. Предполагаю, что ПФ существенно ограничивает застройщика в оперативном управлении проектом. В теории участие банка должно делать проект более безопасным для покупателя, на практике, как видим, бывает иначе. А сейчас на конференциях и в СМИ застройщикам рассказывают, как здорово работать с ПФ, обещают всему научить и т. д. Возможно, дело еще и в том, что опыта работы с проектным финансированием мало, и коллеги не продумали реализацию до конца. А без опыта и компетенций заходить в такой проект рискованно, и для банка, кстати, тоже.

Максим Хансон, руководитель АН Insiders:

- Дело даже не в самой схеме проектного финансирования, а в высокой доле участия банка в девелоперском процессе. Использование банковского кредита создает дополнительные сложности и лишает застройщика свободны маневра кризисной ситуации.

В проекте мультиформатного комплекса «Близкое» тоже не обошлось без банковского кредита, что и стало одной из причин банкротства. В проекте «Омакульма-Аннино» участие банка усугубило ошибки в концепции и менеджменте.

Проектное финансирование - замечательная схема в условиях стабильной экономики, невысоких ставок и прогнозируемого спроса. У нас, как легко заметить, нет ни одного из этих условий. 

Фото: Арбитражный суд, фото Дмитрия Ратникова