Мобильная версия для смартфонов и планшетов

Первая загадка - провал по вводу новых индивидуальных домов. За октябрь 2024 года - всего 438 штук. 213 - ИЖС, 225 - дома для постоянного проживания на садовых участках. Всего 56,1 тыс. кв. м. Это в пять раз меньше, чем в сентябре. В 2,7 раза меньше, чем год назад, в октябре 2023-го.

Причины неизвестны, Росреестр говорит, что никаких технических сбоев не было. Такие падения случались и раньше - но только в конце года, в декабре, иногда в ноябре. У «Пригорода» нет каких-либо разумных объяснений. Подождем еще подтверждения от областного правительства (общие цифры по вводу жилья, с делением на ИЖС и МКД) - тогда уже будем строить догадки.

Хотя показатели за 10 месяцев - все равно в сильном «плюсе»: 20,3 тысячи частных домов. В прошлом году за январь-октябрь ввели 17 тысяч, в 2022-м - 17,7 тысяч домов.

Продажи индивидуальных домов по договорам купли-продажи: 3564 сделки. На 14% больше, чем в сентябре, на 15% больше, чем год назад. Продажи не падают, несмотря на фактическое отсутствие ипотеки! Надо заметить, что пока отмена льгот на кредитовании «загородки» не сказалась: в июне в Петербурге и области было выдано 282 кредита на приобретение частных домов, в сентябре - 245. (Подробнее об ипотеке см. здесь). Среднемесячный показатель в прошлом году - около 2700, в этом примерно так же. (Табл. 2).

Продажи участков: 9235 сделок за октябрь. На 28% больше, чем в сентябре. На 5% больше, чем в октябре 2023-го. (Табл. 3). Никакого снижения на вторичном рынке участков нет - наоборот, рост спроса. Опрошенные «Пригородом» риэлтеры пожимают плечами: никакой особенной активности в октябре не заметили, наоборот - снижение оборотов, единичные сделки.

Посмотрим, что покажет ноябрь, тогда уж будем делать выводы.

 

Мнения экспертов

 

Валерий Лукинов, учредитель экспертного клуба «Загородный девелопмент»:

- Кредитные сделки остались на рынке ИЖС. Есть огромное количество желающих получить ипотеку на строительство дома и покупку участка. После введения эскроу-счетов при выдаче семейной ипотеки количество строительных компаний, которые готовы работать с ней, резко уменьшилось: сейчас, по данным ДОМ.РФ, насчитывается около 1000 кредитов по эскроу в ИЖС. С 2025 года будет дальнейшее ужесточение условий. Те сегменты, которые не зависят от ипотеки, чувствуют себя неплохо. Количество продаж выше уровня или примерно соответствует уровню 2023 года в 61% поселков бизнес-класса и в 68% поселках класса «премиум». Рассрочка применяется на загородном рынке редко, в связи с тем, что застройщики строят на собственные средства или на дорогие кредиты, и им невыгодны такие условия оплаты

 

Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-й Академии недвижимости»:

- По нашему прогнозу, показатель ввода жилых домов должен был бы резко обвалиться где-то через полгода-год (средний срок строительства домов) после того, как в июле 2024-го отменили льготную ипотеку, то есть примерно с декабря-января.

Возможно, последнее время в кредит строилось всё больше быстровозводимых домов - модульных, панельных и небольших каркасных, на строительство которых требуется 2-4 месяца. Возможно, как раз дома с коротким циклом строительства и «выпали» из статистики. Что касается продажи участков и готовых домов, для их приобретения ипотека использовалась редко.  В основном их покупали за «живые» собственные деньги. Также их приобретали инвесторы, они и сейчас покупают участки, которые продолжают расти в цене. Это те инвесторы, которые не доверяют банкам и предпочитают реальные активы виртуальным.

Мы подняли цены на участки с 1 ноября в КП «Сосновские горки» на 10% и будем поднимать с 1 января в КП «Вишнёвский берег», тоже на 10%.Скорее всего, на участки в остальных посёлках тоже поднимем цену, на 5%, чтобы компенсировать вводимый с 1 января 2025 года  НДС для предпринимателей на упрощённой системе налогообложения.

 

Алексей Баринов, руководитель направления «ФАКТ. Коттеджные поселки»:

- Аналитики и СМИ говорят о сокращении предложения на загородном рынке. Это действительно так, и я считаю стратегию заморозки новых проектов абсолютно оправданной.

На загородном рынке проще маневрировать объемом продаж, чем в многоквартирной застройке: девелоперы не привлекают бридж-кредиты на покупку участков, нет кредитного давления со стороны банков. Нет долгих подготовительных процессов, проще сократить объем реализации.

В ситуации, когда издержки растут, а спрос трудно прогнозировать и переложить рост издержек на покупателя проблематично, заморозить новые проекты - разумный выбор

Позиция застройщиков: издержки растут, спрос непонятный, стоимость денег высока. Вывод новых проектов будет сокращаться. Мы на 2025 год планируем вывод, исходя из минимальных инвестиций. Лучше немного опоздать, и при изменении тенденции наращивать предложение вслед за спросом, чем поспешить и «подвесить» проект в отсутствие интереса.

Тактика выжидания наблюдается и со стороны покупателей. Однако, вполне возможно, что именно сейчас складываются оптимальные условия для приобретения загородной недвижимости.

С одной стороны, есть и готовые дома по очень хорошим ценам, в том числе от девелоперов, построенные еще в прошлом году, с другими затратами. Девелоперы готовы торговаться - деньги сейчас в цене, предлагают разные варианты рассрочки.

 На мой взгляд, предпочтительный вариант - купить что-то готовое, в том числе на вторичке, а не строить хозспособом. Но и участки сейчас можно приобрести выгодно. Предложений достаточно. А с другой стороны - есть огромный денежный навес на депозитах, который может вызвать и инфляцию, и снижение курса рубля, и что угодно. И системное снижение цен на загородке маловероятно, в том числе и по этой причине.

Входить в строительство я бы сейчас точно не рекомендовал.

 

Данные таблицы доступны по ссылке.

 

 

Табл. 1. Ввод жилых домов, продажи домов и участков ИЖС, СНТ и ДНП, Ленобласть, шт.

Месяц	ввод инд. домов	продажа домов по ДКП	продажа участков по ДКП
Январь	3814	2066	4866
Февраль	1472	1950	6503
Март	2148	2169	6653
Апрель	1559	2437	8662
Май	2016	2627	9116
июнь	2382	2763	9120
июль	2069	3112	14 812
август	2233	3094	7301
сентябрь	2168	3102	7237
октябрь	438	3564	9235

Данные Управления Росреестра по ЛО