Вадим Новиков: «Возможно, ближайшие года два мы будем жить в таких неустойчивых условиях».
Рынок недвижимости лихорадит, ипотека практически замерла. Об особенностях выбора стратегии в период высокой турбулентности рассуждает Вадим Новиков, девелопер КП «Оберег».
Мобильная версия для смартфонов и планшетов
- Рынок загородной недвижимости - часть потребительской экономики. Как на нем скажется период высоких ставок?
- Высокие ставки - это теперь надолго, если верить прогнозу Центробанка. Надо понимать, что экономика как бы разделена на два сектора. ВПК - государство в государстве, он производит продукцию, которая не попадает на потребительский рынок. А деньги за оплату труда - попадают. Получается искривленный спрос. Денег на потребительском рынке больше, чем товаров и услуг. Поэтому ЦБ и пытается охладить потребление. В начале октября банки даже рыночную ипотеку перестали выдавать.
Быстрой нормализации ожидать не приходится, быстро это не произойдет.
Я не думаю, что на загородном рынке будет долгая пауза в спросе - скорее следует ожидать постепенного переформатирования рынка.
Причем в разных сегментах этот процесс будет идти по-разному, будут складываться разнонаправленные ситуации. Время высоких ставок в первую очередь отразится на сегменте эконом-класса, причем неважно, говорим ли мы о городском квартирном рынке или о загородном. Низкий ценовой сегмент будет лихорадить. Объекты, которые еще недавно были доступны покупателю со средними доходами - благодаря льготной ипотеке и невысоким регулярным платежам - теперь стали практически недоступными.
В дорогом сегменте ипотека практически не играла роли, сделки в кредит были относительно редкими. Здесь более важными являются уверенность покупателя в выбранном сценарии жизни и наличие альтернативных финансовых инструментов, той же рассрочки. Для дорогого сегмента важна конкуренция с другими способами вложения средств: девелоперам приходится соревноваться с высокодоходными депозитами.
- А те средства, которые были вложены в Европе или шире, на Западе, сейчас возвращаются?
- Даже по кругу знакомых могу судить: те предприниматели, кто держал значительные средства за пределами РФ, сейчас возвращают их в Россию. Держать средства за рубежом стало небезопасно, к тому же - нулевая доходность. Происходит определенное движение капитала в обратную сторону. Это не массовое явление, но и не редкие случаи, все более обычная ситуация.
- Российские банки за месяц начислили гражданам (физлицам) около 300 млрд рублей по депозитам…
- Да, это серьезная сумма, но сегодня сложно предположить, как долго может продолжаться этот «праздник жизни». Чтобы выплачивать высокие проценты, банки должны кому-то выдавать дорогие кредиты.
Самое удивительное, что и предприятия продолжают кредитоваться, несмотря на крайне высокие ставки. Видимо, это все будет закладываться в цену конечной продукции, в цену товаров и услуг. Получается замкнутый круг с высокой инфляцией, причем инфляция пока не реагирует на рост ключевой ставки. Меры, предпринимаемые ЦБ, не срабатывают, что-то в механизме не цепляется. Потребительский спрос продолжает разгонять цены.
- Некоторое время назад мы с вами сетовали на то, что на загородном рынке мало новых проектов, может возникнуть дефицит предложения. Сейчас это не актуально?
- Сейчас загородный рынок, включая премиальный сегмент - это рынок покупателя. Клиентов немного, они выбирают не спеша и ждут от девелоперов, от продавцов каких-то очень специальных предложений, по цене, по условиям оплаты, по первому взносу. Хотят маленький первый взнос и большие скидки. В течение лета я встречался с такой позицией, в ряде случаев так и не удалось найти компромисс.
Покупатели ждут даже не более выгодных условий, а, скорее, какой-то определенности, и в геополитической сфере, и в экономике. Их беспокоит, в первую очередь, их собственный бизнес, стабильный уровень дохода и т.д. И они не спешат вписываться в двух-трехлетний контракт по постройке дома.
- Если ЦБ начнет снижать ключевую ставку, это станет сигналом к выводу этой огромной массы денег из банков - в реальную экономику?
- В ближайшее время этого не произойдет. Резких движений не будет. У государства, кроме военных расходов, есть еще огромные социальные обязательства: выплаты, пенсии, расходы на бюджетников и так далее. Поэтому государство и пытается так жестко тормозить потребительский спрос и проявления инфляции - иначе придется увеличивать выплаты еще и на эти цели. Социально ориентированное государство не может позволить резкого снижения уровня жизни работников бюджетной сферы, низового звена правоохранительных органов. Эти опасения не позволяют «отпустить вожжи», например, для того, чтобы стимулировать инвестиции. Потому что значительная часть высвободившихся средств пойдет не на инвестирование, а именно на потребительский рынок.
И даже когда ставки начнут понижаться, это будет происходить медленно и постепенно. И не вызовет одномоментного перетока большой денежной массы в потребление или в недвижимость. Возможно, ближайшие года два мы будем жить в таких неустойчивых условиях.
- Поэтому появляются альтернативные инструменты - рассрочка и т.д.?
- Именно в условиях дорогих кредитов рассрочка становится очевидной альтернативной, это хороший способ заинтересовать потенциальных покупателей. Они фиксируют цену, что в условиях высокой инфляции становится значимым фактором.
- Но в рассрочке есть и свои риски…
- Конечно, в первую очередь это рост цен на материалы и на труд. В нашем проекте часть этих рисков уже заложена в цену, какую-то часть я надеюсь компенсировать за счет продаж будущих периодов. Важно, чтобы поселок развивался, чтобы в нем происходили позитивные изменения. Тогда следующие домовладения в нем будут стоить дороже, чем сегодня. Продажи на продвинутой стадии увеличивают маржинальность проекта.
Поэтому я иногда сознательно иду на уменьшение рентабельности сегодня, в надежде, что в более благоприятный период эти потери удастся отыграть. В проекте КП «Оберег» мы делаем ставку на позитив.
если понравилась новость - поделитесь: