Мобильная версия для смартфонов и планшетов

Решение ЦБ РФ имеет несколько следствий. Подорожают все коммерческие кредиты. (К финансированию ВПК это не относится). Будут урезаны все льготные программы. (Чем выше КС - тем больше денег надо на них тратить; оттого и остановили сельскую ипотеку). «Рыночная» ипотека окончательно превратилась в условность: она есть, но никому не нужна.

Кроме того, все ведущие банки - Сбер, ВТБ, Альфа- банк, Газпромбанк и другие - объявили о росте ставок по депозитам, до 19-20%. Причем в разъяснениях и прогнозах ЦБ ясно сказано: раньше середины 2025 года на существенное снижение ключевой ставки лучше не рассчитывать.

Дорогие кредиты ставят под сомнение все долгосрочные проекты. Отмена льгот и высокодоходные депозиты отъедают у недвижимости важную часть спроса. Обычным клиентам покупку не потянуть, инвесторам - проще зайти в банк.

При рыночных ставках интересно спланировать покупку обычной квартиры, например, за 11 млн рублей. В ипотеку, на 30 лет. При сегодняшних раскладах одну квартиру клиент заберет себе, а еще четыре - подарит банку. Общая сумма выплат - более 55 млн рублей, ежемесячный платеж - более 150 тысяч. Спасибо, в другой раз…

Конечно, ипотека останется - на короткий отрезок, до продажи другого имеющегося жилья…

«Строительная отрасль разочарована, - говорит Игорь Горский, президент Ассоциации риэлторов СПб и ЛО. - «Все надеялись хотя бы если и не на понижение, то на остановку ставки. Это был бы сигнал рынку о том, что впереди нас что-то ждет. Теперь мы просто не представляем, что впереди. Отрасль находится в состоянии шока и осмысления происходящего.

Бизнес совершенно точно перестанет заходить в новые проекты, приостановит приобретение новых земельных участков и развитие новых территорий, потому что проектное финансирование будет безумно дорогим. Аренда будет расти. Причем не только квартиры, но и апартаменты.

Но это мало утешит застройщиков, особенно тех, кто следует программам комплексного развития территорий. Вот, например, человек взял 20 гектаров земли с намерением построить там новый микрорайон. И что теперь ему делать? Что строить? Кто его покупатель? Вопросы без ответов…» .

Экономист Дмитрий Прокофьев напоминает, что стратегия ЦБ вовсе не несет в себе никаких противоречий - просто надо правильно понимать цели. «За это, кстати, Центробанк и критикуют - мол, высокие ставки не позволяют развиваться экономике, - пишет Прокофьев в своем телеграм-канале «Деньги и песец». - Какая должна быть прибыль у того, кто берет кредит под 20% и более, в то время как официальная инфляция не превышает 10%? Или что-то не так с инфляцией, или что-то не так со ставкой? Тем более, что ставка растёт, а желание брать кредиты почему-то не уменьшается (и рост цен также не останавливается).

На самом деле, и финансовый регулятор и правительство действуют в полном согласии. Просто каждый выполняет свою задачу - правительство снабжает деньгами приоритетные отрасли, для которых цена кредита безразлична, бюджет заплатит. А ЦБ, повышая ставку, создаёт условия, при которых «все-кто-не-на-бюджете» вынуждены сокращать спрос на ресурсы, необходимые правительству для выполнения задач». (Подробнее см. здесь).

«В потребительской экономике пауза, - отмечает девелопер Вадим Новиков, руководитель проекта КП «Оберег». - Ситуацию на рынке определяет сочетание факторов: высокие ставки по депозитам и вместе с тем - ужесточение ДКП Центробанком. Стоимость всех видов кредитов выросла. Получается интересно: у кого есть деньги - понесли на депозиты, у кого нет - не могут брать кредиты…

 В низком ценовом сегменте - падение спроса из-за отмены льгот. А в высоком - все понесли деньги в банки. И микродевелоперы тоже перешли в депозиты - те, кто брал у оптовиков несколько участков и строили или продавали через 2-3 года. Непонятно, на чем банки собираются зарабатывать, чтобы компенсировать высокие ставки по депозитам. Кого они будут кредитовать? В 2022-2023 году банки зарабатывали очень хорошо, накопили резервы. Теперь, возможно, будут их тратить…

Население быстро и гибко реагирует на такие вещи: как только появляется какая-то «халява», граждане массово туда бросаются. Была льготная ипотека - немедленно появился массовый спрос на жилье. Теперь депозиты - и суммы на счетах растут, плюс 10 трлн за год.

Загородному рынку предстоят непростые времена: осень и зима будут сложными по продажам. Загородный сегмент отличается особой чувствительностью: первым падает, последним восстанавливается. Инерция пандемии закончилась. Трудности для первичного рынка, для девелопмента я прогнозировал еще в январе. Оправдывает себя выбранная нами стратегия: продажи в длительную рассрочку. Регулярное поступление средств позволяет строить по графику. Увеличивается срок сделки (от интереса до подписания). Люди стали дольше выбирать, примериваться. Многое зависит от настроения. Будем наблюдать, несколько месяцев - еще недостаточный срок, чтобы делать выводы. Интересно, что будет к весне».

По мнению Максима Хансона, руководителя АН Insideres, загородный рынок входит в фазу торможения, и в ближайшие месяцы (до весны как минимум) будет жить под диктовку потребителя (продавца). «Спад спроса из-за отмены льготной ипотеки в загородном сегменте меньше, чем в городском, но и компенсировать его будет сложнее», - отмечает г-н Хансон.

Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-й Академии недвижимости», полагает, что снижение спроса на загородном рынке под влиянием негативных факторов составит до 20%.

«Тренд этого года в загородной недвижимости - это снятие продавцами объектов с продаж «до лучших времён»; тем самым они не дают упасть рыночным ценам сильно и сразу под давлением сворачивания стимулов, в том числе - окончания льготной ипотеки в июле, - комментирует Дмитрий Зюзин, генеральный директор ГК «Т-Дом». - Будут выводиться те проекты, которые сейчас УЖЕ в высокой степени готовности. Новые проекты, если начнутся, то либо на страх и риск, либо с уверенностью в своей уникальности. Проекты со средней готовностью, нам кажется, будут проходить разнонаправленно: либо сворачиваться (хотя бы в виде консервации), либо продолжаться, но без уверенности, что их удастся довести до финала…»