15 апреля 2024
2800
Дмитрий Синочкин

Садовый сдвиг

В Ленинградской области в первом квартале 2024-го почти половина частных домов построена в садоводствах.

Мобильная версия для смартфонов и планшетов

За год на загородном рынке доля СНТ выросла более чем в два раза.

За первые три месяца на территории СНТ было зарегистрировано 3514 домов для постоянного проживания. (Таких, в которых можно зарегистрироваться). Это 47,3% от общего количества поставленных на учет частных домов (7434 объекта).

Тенденция не вполне обычная. В 2021 году доля СНТ составляла 22,9%, в 2022-м 21,1%, в прошлом году этот показатель вырос до 30,1%. (Цифры 2020 года надо учитывать с осторожностью: именно с 2020 года садовые дома для постоянного проживания стали включать в общую статистику ввода жилья, и в первый год, вероятно, в отчеты попадали давно построенные дома, зарегистрированные по «дачной амнистии»).

Почти половина домов, построенных в СНТ - это что-то новенькое.

Пока просто отметим: в 2023 году дома в садоводствах стали строить и регистрировать чаще, в начале 2024-го эта тенденция усилилась.

Любопытно, что похожая картина наблюдается и в Подмосковье. В 2022 году в Московской области построили 9,46 млн кв. м частных домов, из них 1,6 млн - в СНТ (17%). В 2023-м  

объем частного строительства сократился до 7,7 млн кв. м, а вот строительство в СНТ выросло до 1,8 млн, доля садоводств увеличилась до 23,4%. Динамика не такая впечатляющая, как в ЛО, но тенденция та же.

Почему так - можно только догадываться. С одной стороны, разница в статусе (ИЖС традиционно считался более престижных, чем СНТ) за последние годы стерлась. С другой - чиновникам проще предоставлять участки под садоводства - не возникает обязательств по социалке, по содержанию дорог и т. д. Редакции «Пригорода» представляется, что именно административные причины - определяющие.

Пару лет назад депутат Госдумы Сергей Миронов продвигал идею: присоединить садоводства к населенными пунктам. Потом еще была интересная тема: за счет местных бюджетов строить коммуникации для СНТ.  Никаких реальных последствий эти прожекты пока не имели. Однако федеральные власти заставили регионы хотя бы теоретически такую возможность допустить.

В мае 2023 года правительство ЛО выпустило постановление № 281 - с перечнем условий, при соблюдении которых садоводство могут включить в границы поселка или деревни.  Почти год прошел; ни одного такого случая не зафиксировано. Ну, может быть, нам о нем не известно.

 

Ссылка на табличку.

 

Табл. 1. Регистрация новых домов ИЖС и СНТ, количество, шт.

период

всего

ИЖС

СНТ

Доля СНТ

2020

12513

7753

4760

38%

2021

16814

12963

3851

22,9%

2022

18632

14703

3929

21,1%

2023

18 835

13161

5674

30,1%

1 кв.

7434

3920

3514

47,3%

Данные Управления Росреестра по ЛО

 

Мнения экспертов

 

Марина Шкурко, управляющий партнер компании Puzzle Realty:

- Доля частного домостроения во вводе жилья в целом растет, увеличивается количество новой загородной недвижимости. Земельными ресурсами распоряжается муниципальная администрация, участков с назначением «под садоводство» больше, а по функционалу, по потребительским свойствам ИЖС и СНТ почти сравнялись, разница сгладилась. Большинство новых коттеджных поселков имеют назначение «под садоводство». На таких землях точно так же, как и на участках под ИЖС, можно зарегистрировать жилой дом, получить ипотечный кредит на покупку или строительство. Ограничения есть для рекреационных земель - вот на них сложно получить кредит, там повышенная ставка.

 

Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-й Академии недвижимости»:

- Перекос в пользу СНТ происходит по одной наиболее существенной причине. Девелоперу, чтобы перевести землю в ИЖС требуется гораздо больше усилий и времени: надо изменить категорию земельного участка сельхозназначения на земли населённых пунктов.  Для этого надо вносить изменения в генеральный план соответствующего поселения. А затем дождаться утверждения правил землепользования и застройки для того, чтобы Росреестр мог сменить вид разрешённого использования с сельхозназначения на индивидуальное жилищное строительство.

 С переводом земель под СНТ всё проще. Нужно лишь сменить вид разрешённого использования с «сельхозпроизводства» на «садоводство». Это быстрее. Кроме того, далеко не все земельные массивы можно перевести под ИЖС, а только те, которые граничат с населёнными пунктами. Кроме того, земель под СНТ в Ленобласти просто больше.

 

Вадим Новиков, девелопер, руководитель проекта КП «Оберег»:

- Я связываю эту тенденцию - увеличение доли СНТ - с сочетанием нескольких факторов. Первое. Сейчас почти все сколько-нибудь значительные землеотводы - это сельхозземли, для дачного строительства или под СНТ. Второе. Предложение ИЖС, большей частью - не коттеджные поселки, а некие аморфные «массивы» в составе населенных пунктов. 

 Однако молодое поколение - от 30 и старше - ориентировано именно на поселки с определенным набором сервисов, на «уединенно-коллективное» проживание. Они не хотят жить на отдельном участке, сами по себе. Им нужна инфраструктура, места общего пользования и пр. И это становится все более важным: да, свой участок, свой дом - но не за забором в одиночестве.

Традиционно в текущем предложении участки ИЖС - хаотично разбросанные по населенному пункту наделы, они не предполагают общности, единого управления и пр. Приобретение таких единичных, обособленных домовладений может быть связано с дополнительными издержками, например, на обеспечение безопасности.

То есть мы противопоставляем не поселки с разным статусом - ИЖС или СНТ, а организованный поселок в формате садоводства и некий неорганизованный набор участков ИЖС, который не огородить (нельзя муниципальные улицы перегораживать), которым трудно управлять (любой домовладелец может отказаться платить взносы УК) и т. д.

 

Фото Александра Беленького

если понравилась новость - поделитесь:


Последних
новостей