09 марта 2023
1078
Дмитрий Синочкин

PR против реальности

На рынке частного жилищного строительства – сумятица: Росреестр фиксирует спад по вводу в Ленобласти новых домов, в СМИ сообщают о росте спроса и даже предсказывают дефицит стройматериалов.

Мобильная версия для смартфонов и планшетов

На самом деле ничего особенного: реальность сталкивается с пиаром, аналитики подставляют в свои выкладки цифры из разных периодов.

Разнобой показателей

 Разбираемся. Данные областного Росреестра о сокращении вода новых домов (3345 в январе, 1192 в феврале) - вполне объективны

Напомним: данные по вводу всегда отражают прошлую реальность. Рекорды по сдаче многоквартирных домов фиксируют оптимизм строителей 2-3-летней давности.

По оценкам экспертов и участников рынка, после начала СВО и объявлении частичной мобилизации граждане не перестали покупать участки, но призадумались: а время ли сейчас начинать стройку?

Обычный цикл строительства частного дома – полгода-год. (Вместе с регистрацией – ближе к году).

То есть спад в регистрации новых жилых домов абсолютно понятен. Кстати: в целом по России максимальные показатели по вводу индивидуальных домов были зафиксированы в феврале 2022 года: около 7 млн кв. м. (Последствия «загородного бума» 2021 года).

 В ноябре «частный ввод» сократился до 1,7 млн кв. м, в декабре – до 1,14 млн кв. м. Частные застройщики Ленобласти проходят ту же траекторию, с некоторым отставанием.

При этом вторичные продажи участков с назначением СНТ, ДНП и ИЖС остаются практически на сложившемся уровне: 4654 сделок в феврале, 5235 продаж в феврале 2023 года. Средний показатель за прошлый год – около 6 тысяч участков в месяц.

Купля-продажа готовых индивидуальных жилых домов (садовые домики не в счет) – спад, видимо, есть, но небольшой: январь – 1760 сделок, февраль – 1753. Средний прошлогодний показатель – 2350 сделок в месяц, но данные есть только начиная с апреля 2022-го.

Напомним: спрос на участки и дома в организованной застройке (в коттеджных поселках) по итогам 2022 года тоже сократился на треть, и спад продолжился в начале года. 

Итак. Стройка тормозит; участки продаются; рано или поздно (при наступлении стабильности) собственники наделов предъявят повышенной спрос на услуги бригад. Но это будет не завтра.

 

Сколько стоит дом построить?

 Цены на стройматериалы, по данным Росстата, продолжают снижаться, особенно на деревянные конструкции и плиты для каркасных построек. И особенно на Северо-Западе.

Вместе с тем часть СМИ фиксирует весеннее оживление спроса на «загородку», что тоже понятно: к суровым реалиям граждане (те, кто не уехал) понемногу приспосабливаются. А рубли по-прежнему девать некуда. По сведениям агентства «Этажи» спрос на дачи в феврале увеличился аж на 40%.

Телеграм-канал «ИЖС в России» даже заявил: «На рынке ИЖС ожидается дефицит стройматериалов». РБК ссылается на слова специалиста: «Очередь на реализацию проектов ИЖС на 11% больше, чем в 2021 году». 

Заметим: это в Тюмени, и это данные с одного завода по производству блоков. Вряд ли стоит их распространять на рынок в целом или применять к Ленобласти.

Есть и противоположные мнения. По расчетам экспертов компании Bayside Residence, за прошлый год в Подмосковье стоимость строительства «теплого контура» каменного дома снизилась на 12,2%, в домах из бруса – на 25%.

Постройки из газобетона или керамических блоков подешевели на 27,2%, каркасные дома на 20%.

Рынок стройматериалов находится под воздействием противоречивых тенденций. Лесная промышленность сокращает объемы; внутренний спрос нестабилен. Но если мелкие и средние предприятия на спаде спроса разорятся - тогда и вправду может возникнуть дефицит.

Участники петербургского рынка предпочитают осторожные оценки: пока – спад, дальше посмотрим.  

 

Мнения экспертов

 Дмитрий Зюзин, генеральный директор ГК «Т-Дом»:

- Никакого дефицита стройматериалов ни в конце прошлого 2022 года, ни с началом 2023 мы не наблюдаем. Оцениваем слухи об этом как потуги производителей стройматериалов попытаться устроить ажиотаж.

Никакого всплеска строительства ИЖС весной-летом 2023 также не ожидаем. Стагнация ИЖС, начавшаяся с осени 2022-го, плавно перетекла в новый год. Попытки отдельных производителей повышать цены, например, на металлопластиковые окна или базальтовую вату, по нашему мнению, потерпит фиаско уже к лету.

Цены на стройматериалы действительно упали. Но понять, на какую смету надо ориентироваться, мы сможем не раньше лета-осени.

 Сейчас в готовых домах, выставленных на продажу, велика доля материалов, купленных по старым ценам, в период дороговизны. Кроме того, есть инженерная «начинка», отделка – в этих составляющих по-прежнему велика доля импорта.

 

Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-й Академии недвижимости»:

- В наших проектах затраты на все варианты домов снизились, но пропорции отличаются. В сегменте деревянных домов снижение затрат составило 20-25 %.

Стоимость строительство каменных домов (панельные, блочные) снизилась за год на 15-18%, потому что, в частности, выросли цены на сухие строительные смеси (в основном привозные), которые используются для выравнивания и штукатурки.

В деревянных домах, если фундамент на винтовых сваях, снижение затрат больше, если на бетонной плите - меньше.

В настоящее время на рынке загородной недвижимости мы наблюдаем стагнацию. К росту спроса рынок могут подтолкнуть сезонный фактор и доступная льготная ипотека.

Приток инвестиций сдерживают неопределённость развития СВО и возможных последствий от затягивания конфликта. Сокращается влияние пандемии: снятие части ограничений также снижает интерес к загородной недвижимости.

Мы полагаем, что в отсутствие ярких событий рынок не будет расти, скорее - медленно снижаться. Поэтому не стоит ожидать ажиотажного спроса на строительные материалы.

Производители за это время накопили большие складские запасы и думают, как бы за летний сезон успеть их реализовать. Возможно, производители заинтересованы в распространении слухов о нехватке материалов.

Имея собственное производство, в лесной отрасли мы не видим предпосылок для дефицита пиломатериалов. А, например, по договорам подряда на строительство панельных домов мы приняли решение о снижении с марта 2023 года их стоимости на 10%. Это стало возможным благодаря проведению оптимизации, настройке логистики и сокращению расходов.

 

Табл. 1. Регистрация домов на участках ИЖС.

 

2021

2022

2023

Месяц

Шт.

Пл., кв. м.

Шт.

Пл., кв. м.

Шт.

Пл., кв. м.

Январь

906

134 035,1

1740

265 637,0

2643

379 318,0

Февраль

1298

189 495,1

1737

252 460,0

 922

 130 232,0

Март

1332

199 566,1

1321

196 280,0

 

 

Апрель

1262

186 934,6

1504

219 711,0

 

 

Май

998

147 594,2

992

141 007,0

 

 

Июнь

1019

145 940,3

1211

177 655,0

 

 

Июль

1047

147 440,4

1195

173 485,0

 

 

Август

1252

177 653,5

1538

227 865,0

 

 

Сентябрь

1209

175 271,5

1370

199 307,0

 

 

Октябрь

1225

176 561,1

1398

201 308,0

 

 

Ноябрь

1321

189 178,4

386

57 128,0

 

 

Декабрь

94

4 506,0

311

41 841,0

 

 

Всего

12963

1 874 176,3

14703

2 153 684,0

 

 

Данные Управления Росреестра ЛО

 

Табл. 2. Регистрация жилых домов (для пост. проживания) на участках СНТ и ДНП.

 

2021

2022

2023

Месяц

Шт.

Пл., кв. м.

Шт.

Пл., кв. м.

Шт.

Пл., кв. м.

Январь

298

30 660,7

371

45 470,0

702

80 484,00

Февраль

298

32 601,6

465

51 470,0

 270

30 019,0

Март

403

41 245,0

313

34 319,0

 

 

Апрель

353

38 305,4

371

41 916,0

 

 

Май

274

29 545,9

236

27 100,0

 

 

Июнь

264

27 276,7

349

38 663,0

 

 

Июль

290

31 400,4

403

47 063,0

 

 

Август

387

43 225,7

416

44 023,0

 

 

Сентябрь

410

43 818,0

401

42 802,0

 

 

Октябрь

407

44 008,5

404

44 716,0

 

 

Ноябрь

369

40 560,0

114

12 199,0

 

 

Декабрь

98

5 440,0

86

8 087,0

 

 

Итого

3851

408 087,9

3929

437 828,0

 

 

Данные Управления Росреестра ЛО

 

Табл. 3. Договоры купли-продажи участков со статусом ИЖС, СНТ, ДНП (вторичный рынок).

Период

2021

2022

2023

январь

3339

3291

4654

февраль

4637

4714

5235

март

5422

6804

 

апрель

6813

7428

 

май

6634

6428

 

июнь

5639

8282

 

июль

5389

7490

 

август

5385

6381

 

сентябрь

5156

2814

 

октябрь

4780

7312

 

ноябрь

3883

5486

 

декабрь

6420

7065

 

Всего

63 497

73 495

 

 Данные Управления Росреестра ЛО

 

Табл. 4. Количество зарегистрированных прав на жилые дома на основании ДКП

на участках для индивидуального, дачного и садового строительства.  

месяц

2022

2023

январь

н/д

1760

февраль

н/д

1753

март

н/д

 

апрель

2102

 

май

1931

 

июнь

1846

 

июль

2284

 

август

2758

 

сентябрь

2626

 

октябрь

2748

 

ноябрь

2164

 

декабрь

2698

 

Данные Управления Росреестра ЛО

если понравилась новость - поделитесь:


Последних
новостей