02 февраля 2023
837
Дмитрий Синочкин

Элитная воронка

Предложение в дорогом сегменте загородного рынка в конце 2022 года увеличилось сразу на два проекта. Спрос есть, но капризный.

Мобильная версия для смартфонов и планшетов

Турбулентность в дорогом сегменте раскрутили два встречных потока. Многие из числа состоятельных граждан предпочли сменить место жительства на более спокойное; эта группа спешила превратить активы (включая недвижимость) в кэш. Другая, столкнувшись в негостеприимной Европе (и не только) с ограничениями, риском конфискации и повышенным вниманием к происхождению денег, приняла решение (добровольное или нет — отдельный вопрос) осесть на родине. По крайней мере, на какое-то время. Кроме того, проблемы с визами и расчетами сократили выездной туризм, а потребность в комфортном отдыхе осталась. В этой воронке встречаются и влияют друг на друга разнонаправленные интересы и денежные потоки.

По сведениям NF Group, в петербургском регионе в коттеджных поселках классов А («элитка») и В («бизнес») за 2022 год реализовано 72 домовладения. Сокращение спроса по отношению к показателям 2021 года (210 сделок) — почти в три раза.

Для сравнения: на петербургском квартирном рынке продажи в элитных новостройках за год сократились на 33%, средний бюджет сделки увеличился на 11%.

Еще для сравнения: в Подмосковье, по данным аналитиков NF Group, продажи элитных домов в коттеджных поселках по итогам года снизились на 50% (в 1,5 раза).

Одновременно участники рынка и эксперты отметили в дорогом сегменте заметный рост предложения, в том числе больше стало объявлений с пометкой «срочная продажа». Это, конечно, варианты от «релокантов».

 

Предложение

 

В январе 2022 года на ЦИАНе были представлены около 1400 вариантов частных домов стоимостью от 30 млн рублей (условная граница бизнес-класса). Половина — дороже 50 млн рублей. Причем предложение весьма разнообразное. За 600 млн рублей предлагают купить дом в Лисьем Носу (440 кв.м плюс участок 1,9 га). За 500 млн, «в связи с переездом в другой регион», — двухэтажный коттедж в Ленинском, с участком 2 га, площадь основного дома — 1160 кв.м, есть еще гостевой дом и спа-комплекс. За ту же сумму можно приобрести трехэтажный дом 2010 года постройки в Зеленой Роще (Полянское СП): площадь дома — 650 «квадратов», участок — почти 1 га. За 420 млн — двухэтажный коттедж, более 1000 кв.м, с участком 30 соток в КП «Репинская усадьба».

По дорогим участкам ассортимент еще разнообразнее: участки ИЖС и даже садовые по цене от миллиона рублей за сотку предлагают в Лисьем Носу и Парголово, Репино и Комарово, Солнечном и Зеленогорске, Пушкине и Стрельне. И даже в Коломягах (22 сотки за 90 млн рублей). Но эти цены в основном отражают представления продавцов о прекрасном, а не уровень рынке. Потому что в тех же локациях (а иногда и буквально по соседству) можно найти варианты в полтора-два раза дешевле.

По оценкам риэлторов и экспертов, предложение «элитки» на вторичном рынке за год выросло на 40–50%. Но говорить о «затоваривании» рынка не стоит, потому что сделки тоже есть. И на «вторичке», и в коттеджных поселках. В прошлом году, несмотря на СВО, санкции и объявление частичной мобилизации, состоятельные граждане продолжали приобретать солидные домовладения.

 

Сделки

 

Несмотря на высокую, как сказали бы фондовые брокеры, волатильность, продажи идут, договоры подписываются. Надо еще учесть, что в элитном сегменте это небыстрая история: их подготовка может занимать месяцы.

В коттеджном поселке «Ламбери» в конце года была завершена сделка по строительству дома по проекту Cornwall (263 кв.м) на участке 17 соток. Общая сумма составила около 50 млн рублей, на 28 млн был оформлен ипотечный кредит в Росбанке. Группа компаний «Т-Дом» реализовала за 59,5 млн рублей дом в Левашово (Выборгский район СПб), площадью около 800 кв.м и за 27,5 млн рублей — дом в Осиновой Роще (около 200 кв.м). Примечательно, что обе сделки также прошли с использованием ипотеки. АН Insiders сообщает о завершении сделки в Озерках: особняк площадью около 300 кв.м реализован за 52 млн рублей. В поселке HONKANOVA в Солнечном компания «Росса Ракенне СПб» продала дом площадью 350 кв.м с участком за 80 млн рублей; в «Медном Озере – 2» тот же девелопер реализовал дом площадью около 1000 кв.м за 120 млн рублей. В КП Liikola Club на Нахимовском озере сменила владельца целая усадьба: на 1 га разместились основной дом в 2500 кв.м (с многочисленными террасами, спортзалом, бассейном и кинотеатром, в комплект входят дом для обслуги с гаражом на шесть авто и собственная вертолетная площадка). Цена продажи не разглашается, в рекламе этот объект был выставлен за 690 млн рублей.

 

Пополнение

 

В конце года элитное предложение пополнилось двумя важными проектами: вышли в продажу КП «Никольские угодья» и «Оберег».

Поселок «Никольские угодья» находится в Ленинском, между садоводствами «Алакуль» и «ЛЭТИец». В «Никольских угодьях» — 45 участков, от 18 соток до гектара. Стоимость на сайте не указана («по договоренности»); судя по интерактивной карте, часть наделов продается без подряда. В открытых источниках участки в этом проекте предлагают от 1 млн рублей за сотку. На прилегающей к жилой застройке территории обещаны: вертолетная площадка, ресторан, теннисный корт, храмовый комплекс, бизнес-клуб, Wellness-spa и многое другое. О застройщике информации мало: компания «Никольские угодья» создана в 2021 году, учредители — физлица, вроде бы имеющие отношение к девелопменту, но на загородном рынке не известные. В целом проект симпатичный, но пока непонятно: с чего бы вдруг миллион за сотку.

КП «Оберег» — тоже в Ленинском, но севернее, если смотреть по карте — между поселком Майнила и рекой Сестрой (http://www.vprigorode.ru/news/2022-12-31/leninskiy_minimalizm/). Локация, пожалуй, более интересная: холмистый рельеф, лес; территория примыкает в берегу, рядом нет массовой застройки. Территория поселка — около 60 га, в первой очереди предполагается 40 домовладений, во второй — еще 50. Участки реализуются только с подрядом. Есть несколько типовых проектов (дома площадью 306, 372 и 426 кв.м), технология — монолит. Примерная стоимость, в зависимости от комплектации, — от 40 до 120 млн рублей. Проект можно доработать, но в рамках регламента. «Продажа участков под свободную застройку — это путь к хаосу», — уверен Вадим Новиков, руководитель компании freeDom Haus (девелопер проекта «Оберег»). В общественных зонах (около 8 га) предусмотрены коворкинг, открытый бассейн со спа-центром и тренажерным залом, точки получения заказов для сервисов доставки, консьерж-сервис. И четырехкилометровый променад по периметру. В портфолио Вадима Новикова — два успешно реализованных проекта: Patrikki Club на Большом озере (Выборгский район) и Liikola Club на Нахимовском. В Liikola Club в продаже остались два домовладения.

В 2022 году добавились новые проекты и в бизнес-классе. В мае группа «ФАКТ.» вывела в продажу наделы в поселке «Негород Павловск» — 147 участков по цене от 800 тысяч за сотку. Судя по данным сайта, продан один участок, еще три забронированы. Летом татарстанский застройщик, группа «Унистрой», начала реализацию КП CORNER Kaltino — 57 домовладений на территории 7,5 га, участки предлагаются только с подрядом, дома — от 30 млн рублей (http://www.vprigorode.ru/news/2022-07-03/uglovoy_iz_tatarstana/).

В ноябре начались продажи в коттеджном поселке с причудливым названием «Арт’д ЭКО Club» на Суходольском озере; продажами занимается фирма Puzzle Realty, участки реализуются только с подрядом; в проекте — 100 домовладений; дом 250 кв.м с участком продается за 33,5 млн рублей (http://www.vprigorode.ru/news/2022-11-04/art_deco_ot_puzzle_realty/).

Группа компаний «Омакульма» (вроде бы) заявила о выходе малоэтажного проекта в Юкках (коттеджи и дуплексы); но, видимо, что-то пошло не так, на профильных сайтах — пометка «продажи закрыты».

 

Прогноз

 

Сколько-нибудь долгосрочный прогноз невозможен. Слишком пестрый рынок, слишком быстро меняются внешние обстоятельства, от которых зависят поведение людей и финансовые потоки. Можно лишь предполагать, «что будет, если…» — если сохранятся, с теми или иными оговорками, тренды, действующие сегодня.

В целом примерно так. Преимущества загородного образа жизни перед городским постепенно становятся все более очевидными. «Зеленую» повестку тоже никто не отменял. К режиму санкций бизнес постепенно приспосабливается: кто-то теряет партнеров и привычные рынки сбыта, а кто-то умудряется приобрести предприятие у западных владельцев за полцены. Или найти контракты с «оборонкой». В Европе нас не то чтобы ждут; более того, постепенно ужесточаются условия для «релокантов» в Турции, Грузии и Казахстане, дорожает недвижимость в Эмиратах. Так что весьма представительная группа принимает решение: надо как-то обустраиваться здесь.

Есть фундаментальное противоречие: свой дом — это надолго, а ситуация меняется слишком быстро, жизнь делится на короткие отрезки, каждый из которых не похож на предыдущий.

«Пригород» полагает, что спад будет продолжаться еще минимум полгода-год. Качественные проекты найдут свою аудиторию; поселки с изъяном или основанные на неадекватной концепции неизбежно столкнутся с трудностями. Доля ипотеки будет расти, как и сегмент частных домов для сдачи в аренду. Оснований для роста средних цен мы пока не усматриваем.

 

 

Экспертные мнения

 

Светлана Московченко, заместитель регионального директора департамента консалтинга и аналитики NF Group (ранее KnightFrank):

– Основной тренд 2022 года — плавное сокращение спроса при постепенном росте предложения. Обостряется конкуренция между коттеджными поселками и вторичным рынком. Дефицит предложения пока еще ощутим в бизнес-классе, причем проблемы даже не в себестоимости строительства, а в импортозамещении (инженерия, качественные отделочные материалы и др.). А если нет обновления — начинает работать фактор «морального устаревания» проектов: те, что давно на рынке, хуже продаются, они примелькались.

 

 Дмитрий Зюзин, генеральный директор ГК «Т-Дом»:

– В элитном сегменте ситуация самая сложная, хуже, чем в среднем по рынку. Какое-то время уйдет на адаптацию к новым реалиям. Спад будет продолжаться, рынок на паузе, но это не значит, что застройщики начнут снижать цены. Дополнительным рычагом спроса могла бы стать ипотека, но банки и так неохотно выдавали ее на загородные объекты, а после Нового года стало совсем сложно. Могут отказать даже «идеальному заемщику» с отличной кредитной историей.

 

Максим Хансон, руководитель АН Insiders:

– В элитном сегменте после начала СВО наблюдался всплеск активности: срочные отъезды, переезды, продажи, скидки. Это продолжалось до апреля. Потом спрос успокоился. Никто не ожидал мобилизации. Осень, по традиции, — сезон сделок, но в 2022 вместо пика случился провал (пауза). Частичная мобилизация сильнее повлияла на спрос, чем начало СВО: многие ее восприняли как непосредственную угрозу личным планам. После середины ноября стало понятно: жизнь не заканчивается. Спрос начал возвращаться на рынок. По итогам продаж 2022 год будет, конечно, несколько хуже 2021-го. Но есть интерес к дорогим загородным объектам, есть звонки и показы.

 

Вадим Новиков, руководитель компании freeDom Haus:

– Спрос на дорогие домовладения существенно упал, и многие люди, уже принявшие решения о покупке загородного дома, ставят его выполнение на паузу. Не лучшее время для дорогих инвестиций, если можно обойтись, например, арендой. Впрочем, остается часть спроса, продиктованная желанием вложить средства во что-то, что не обесценится. Хотя бы сберечь, если уж не заработать.

Весна покажет. Нам не привыкать выходить с проектами в кризис: мы запускали новые поселки в 2008 году, в 2015 году. Интересно, что получится на этот раз. Изменившаяся ситуация постепенно меняет критерии, в соответствии с которыми люди выбирают загородный дом. Возможно, будут востребованы не столько новые технологии, сколько новый подход к организации поселка, основанный на других критериях и ценностях.

 

 Александр Царев, генеральный директор компании «Росса Ракенне СПб»:

– С февраля 2022-го и на протяжении весны на рынке преобладали негативные тенденции, с середины года началось постепенное восстановление спроса. Горизонт планирования сужен: и девелоперам, и предпринимателям стало сложнее просчитывать свои действия. Постепенно начинает включаться «параллельный импорт», это помогает держать себестоимость в каких-то разумных границах. Новые проекты будут появляться: девелоперам невыгодно сидеть на земельных запасах. Бизнесу надо зарабатывать. Полагаю, мы также в 2023 году выйдем с новым проектом, скорее всего — во Всеволожском районе.

 

Табл. 1. Динамика продаж коттеджей высокого класса

Период

Класс А

Класс В

Всего

2018

24

97

121

2019

35

92

127

2020

71

107

178

2021

83

127

210

2022

43

29

72

Данные NF Group и журнала «Пригород»

 

Табл. 2. Распределение предложения дорогих домовладений

на вторичном рынке, янв. 2023 года

Диапазон, млн руб.

Кол-во вариантов

30–40

452

40–50

276

50–60

201

61–70

109

71–80

81

81–90

60

91–100

52

101–200

73

201–300

27

301–400

33

400 +

5

Данные ЦИАН

 

если понравилась новость - поделитесь:


Последних
новостей