19 декабря 2022
1375
Дмитрий Синочкин

С поселками управятся по стандарту

Дума рассмотрит проект закона о стандарте управления коттеджными поселками.

Мобильная версия для смартфонов и планшетов

Об этом заявил председатель комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов: «Стандарт управления коттеджными поселками у нас в планах на 2023 год. Мы приняли решение расширить его до решения общей проблемы управления общим имуществом».

Правила распоряжения общим имуществом более-менее внятно изложены в законе о садоводствах. Хотя и в СНТ хватает спорных моментов и конфликтов. Но все становится еще сложнее и запутаннее, если речь заходит о массивах ИЖС в составе населенных пунктов.

Ранее законодатели предусмотрели правила управления общим имуществом в проектах, связанных с комплексным развитием – тех, где принимается план застройки, утверждается градостроительная документация и основания для проектного финансирования.

 Но такие проекты единичны. Девелоперы в ситуации высокой неопределенности не спешат связывать себя кредитными обязательствами.

Нерешенные вопросы управления становятся причиной затяжных споров. Это случается и в СНТ (на слуху примеры СНТ «Осинка», «Северная Жемчужина», «Васильевка», «Защита» и многих других). И в жилой застройке – например, многолетний скандал в Новом Токсово вокруг приватизации улицы Нежности).

Между тем, как отмечает риэлтор Максим Хансон, руководитель АН Insiders, при покупке загородных объектов лишь немногие из покупателей, принимая решение о сделке, обращают внимание на прозрачность выбранной схемы управления поселком. А от этого в большой степени зависит комфортность проживания.   

 

Экспертные комментарии

 

Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-ой Академии недвижимости»:

- В настоящее время действительно на законодательном уровне не определены правила управления коттеджными посёлками на участках под ИЖС, где земли общего пользования принадлежат физлицам или управляющей компании.

Договор с УК собственник земли может расторгнуть в одностороннем порядке. И дальше спор уходит в суд, где УК предъявляет иск о неосновательном обогащении (пользование дорогами, водопроводом, наружным освещением и т.п. без оплаты), а собственник участка пытается оспорить документы, подтверждающие затраты и т.п.

Есть опасения, что новый стандарт создаст дискриминационные условия для УК. Заставит их всё выполнять и делать это за свой счёт. А к должникам проявлять лояльность. Это приведёт к банкротству УК и хаосу в коттеджных посёлках ИЖС.

Самый правильный путь - обязывать УК передавать участки общего пользования и инженерные сети муниципальным властям.

Муниципалы, в свою очередь, должны передавать сети на баланс гарантирующих поставщиков (воды, канализации и т.п.). Монополисты обязаны оказывать услуги по тарифам, установленным тарифным комитетом региона.

Многие спорные случаи можно предусмотреть в договорах, если общее имущество передается ТСН. Но девелопер вряд ли будет это делать до завершения продаж участков. И не факт, что общие участки и сети будут передаваться товариществу бесплатно.

Алексей Васильев, руководитель компании «Вилла Эксперт»:

- Идея стандартизировать управление коттеджными поселками давно высказывается нашими законодателями. Но пока не очень понятно, как и каким образом это может быть осуществимо. Поселок поселку рознь.

Затраты на обслуживание коттеджного поселка эконом-класса с сотнями участков без какой-либо инфраструктуры совершенно несопоставимы с затратами на обслуживание коттеджных поселков бизнес- и элит-класса (в пересчете на одно домовладение).

Например, в нашем коттеджном поселке AquaDolce достаточно большую статью затрат составляет обслуживание прибрежной территории (пирс, пляж со спортивными и детскими площадками).

В то же время в другом нашем коттеджном проекте «Павловский квартал» таких затрат на обслуживание инфраструктуры не будет. И вопрос формы управления этим коттеджным поселком, состав необходимых услуг и размер платежей мы вынесем на голосование собственников. Тем более, что участки относятся к категории земель населенных пунктов.

Не думаю, что в федеральном законе получится предусмотреть все эти нюансы. А спущенные сверху тарифы и стандарты вряд ли будут применимы в реальной жизни.

Полагаю, рыночные механизмы ценообразования и стандартов обслуживания в данном случае гораздо более эффективны. Жители вполне в состоянии сами решить, какие суммы они готовы платить за обслуживание поселка и какие услуги им действительно необходимы. Спорные вопросы могут быть урегулированы в формате Товариществ собственников недвижимости.

Дмитрий Зюзин, генеральный директор ГК «Т-Дом»:

- С одной стороны, когда есть четкие правила - хорошо. Но, во-первых, не факт, что эти правила будут отвечать совокупным чаяниям жителей и не сделает невозможной работу управляющей компании, или не введут новые запреты.

С другой стороны, если коттеджный посёлок имеет статус ИЖС, он априори входит в состав населенного пункта, который уже имеет администрацию (самостоятельную, либо в составе муниципального образования). В этом случае - почему бы не предусмотреть правила распоряжения общим имуществом в составе ТСН. Только надо учесть: если ТСН формируется до того, как все дома в посёлке приобрели конечные жители, то и отвечают эти правила требованиям тех, кто составлял устав ТСН.  Зарегулировать можно всё, только контролирующих не хватит за всем проследить. А можно вообще типовой устав издать и сделать его обязательным…

К конфликтам в поселках могут приводить, например, разногласия в понимании роли в ТСН управляющих. Например, жители считают, что управляющий – обслуживающий персонал. А управляющие считают себя начальниками с правом требования немедленного исполнения своих указаний. Ну и - коса на камень. У кого больше терпения, тот и победит.

В любом случае, государственное вмешательство, тем более - в столь непростое время на время выведет из строя хоть как-то работающую систему. Надо ли это делать сейчас?

Фото: Поселок «Озерный край» в Токсово

если понравилась новость - поделитесь:


Последних
новостей