Загородный рынок скользит мимо кризиса

Количество сделок с участками сократилось, регистрация новых домов притормаживает. Но это скорее сезонный спад.
Мобильная версия для смартфонов и планшетов
В ноябре 2022-го в Ленобласти граждане поставили на кадастровый учет 500 частных жилых домов: 386 – со статусом ИЖС и 114 домов в садоводствах.
С одной стороны, резкое снижение показателей: в октябре жилой фонд региона пополнился на 1802 дома. То есть регистрация новых домов в ноябре сократилась в 3,6 раза.
С другой – за 11 месяцев в регионе прибавилось 18 325 частных домовладений. В прошлом году за тот же период – 16 622 дома. То есть по совокупности – рост.
На вторичном рынке участков ИЖС и садовых наделов – без отклонений: в ноябре зарегистрировано 5486 сделок, в 1,4 раза больше, чем в 2021-м (3886 продаж).
А всего в этом году с января по ноябрь сменили собственника 66 430 участков со статусом ИЖС, СНТ или ДНП – на 16,5% больше, чем в прошлом.
Динамика купли-продажи готовых домов тоже не вызывает опасений: за ноябрь в Ленобласти было подписано 2164 сделки. Поменьше, чем в октябре (2748 договоров), но больше, чем, например, в апреле, мае или июне (до 2000 в месяц).
Федеральные чиновники и финансисты из крупных банков охотно рассказывают о растущем влиянии на загородный рынок льготной ипотеки.
Участники рынка отмечают, что значимость этого фактора растет. Заметим только, что несколько тысяч кредитных сделок – это пока даже не капля в море, а показатели в пределах статистической погрешности.
По итогам года в общих показателях ввода жилья более 60% составят индивидуальные дома – более 350 тысяч. Кроме того, для подавляющего большинства покупателей проблема с ипотекой (брать или не брать) решается в зависимости не от ставки.
А от возможности связывать себя долгосрочными – на десятки лет – обязательствами. С градусом неопределенности.
Мнения экспертов
Алексей Васильев, рукоаодитель компании «Вилла Эксперт»:
- Наметившееся относительное затишье на рынке загородной недвижимости связано не столько с сезонностью, сколько с экономическими и политическими событиями. Количество звонков и просмотров в октябре-ноябре снизилось ориентировочно на 20%.
Как правило, осенний сезон на рынке достаточно активный период – многие клиенты, возвратившись из отпусков, стремятся завершить покупку до новогодних праздников. В текущем году обычного сезонного увеличения спроса не наблюдалось.
Участки зимой меньше пользуются спросом. Как правило, клиенты стремятся совершить сделку с весны по осень.
Связано это с двумя факторами: зимой участки покрыты снегом, проблематично детально оценить рельеф. Да и возведение фундамента под будущий дом зимой сложнее и дороже (особенно в случае бетонных фундаментов).
В последнее время по нашим проектам (поселки AquaDolce и «Павловский квартал») отмечаем увеличение числа заявок и сделок с объектами, которые подходят под льготные программы кредитования (с субсидированными ставками). Частных инвесторов на рынке крайне мало.
Часть клиентов занимают выжидательную позицию в надежде на то, что цены на недвижимость будут падать, а строительные материалы дешеветь (причем, по строительным материалам снижение мы действительно наблюдаем).
При этом на рынке формируется отложенный спрос. В прошлые периоды формирование такого отложенного спроса приводило впоследствии к резкому всплеску активности при появлении первых же позитивных новостей и, соответственно, росту цен и количества сделок.
Максим Хансон, руководитель АН Insiders:
- На загородном рынке была заметная просадка – с 21 сентября и примерно до середины ноября. Затем пошел небольшой рост. Не до максимального (послепандемийного) уровня, но с каким-то приближением к показателям 2019 года.
Кроме того, действует сезонный фактор. Летом больше ездят и смотрят; осень-зима – период принятия решений. У нас идут сделки, мы принимаем залоги.
Снизилось влияние «срочных продаж», связанных с отъездом части владельцев. На какой-то период встретились два потока: одним надо было быстро реализовать свою загородную недвижимость, другим – пристроить свободные средства, и все это на фоне искусственно заниженного курса и ограничений на обращение валюты. Сейчас рынок более-менее стабилизировался.
В дальнейшем уровень средних цен будет зависеть от инфляции, от цен на нефть и прочих макроэкономических факторов, а они, в свою очередь – от геополитики. Полагаю, заметного движения цен в ближайшее время не будет. Плавное снижение (в связи с общим снижением доходов) более вероятно, чем рост.
Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-й Академии Недвижимости»:
- В тенденции снижения играют роль и сезонный, и геополитический факторы.
Пока сезонный фактор считаем основным. Его нетрудно проследить по ежегодной статистике продаж. Зимой реже покупают участки, и договоры подряда зимой заключают реже: фундамент раньше апреля не начать.
Влияние геополитических событий будет нарастать. Вначале они способствовали росту продаж: на панике некоторые люди бросились в банки снимать деньги и покупать загородную недвижимость.
Сейчас это влияние исчерпано. Количество звонков и просмотров после 21 сентября сократилось примерно на 50%. Теперь геополитический фактор будет работать в сторону снижения продаж.
И это влияние будет носить долгосрочный характер, экономика входит в период снижения темпов экономического роста, с возможной рецессией и естественным снижением покупательской способности граждан.
К существенным факторам, которые будут работать на понижение, относим:
- глобальную тенденцию снижения цен на нефтепродукты, сокращение выручки российских импортёров нефтепродуктов и, соответственно, отчислений в бюджет;
- прогнозируемую девальвацию рубля, что приведёт к росту цен на сократившийся импорт (включая лекарства, параллельный импорт автомобилей, компьютеров и пр.)
Многие инвесторы, купившие в участки в прошлом году, только заканчивают строительство домов и пока их не продали. Постепенно, по мере продаж построенного, активность инвесторов на земельном рынке будет восстанавливаться.
Стратегия выжидания, которой придерживаются некоторые клиенты и инвесторы, вряд ли будет успешной.
Тенденция снижения цен на пиломатериалы и металлы пока продолжается, но гораздо слабее, чем в предыдущие периоды. А вот сезонное снижение обычно в декабре достигает дна и с весны начинает восстановительный рост.
Табл. 1. Регистрация домов ИЖС и жилых домов в СНТ
2021, 11 месяцев |
2022, 11 месяцев |
||
шт. |
млн кв. м. |
шт. |
млн кв. м. |
16 622 |
2,27 |
18 235 |
2,54 млн |
Здесь и далее - данные Управления Рореестра ЛО
Табл. 2. Продажи участков со статусом ИЖС, СНТ, ДНП
2021, 11 месяцев |
2022, 11 месяцев |
57 007 |
66 430 |
Табл. 3. Продажи участков со статусом ИЖС, СНТ и ДНП, шт.
|
2021 |
2022 |
январь |
3339 |
3291 |
февраль |
4637 |
4714 |
март |
5422 |
6804 |
апрель |
6813 |
7428 |
май |
6634 |
6428 |
июнь |
5639 |
8282 |
июль |
5389 |
7490 |
август |
5385 |
6381 |
сентябрь |
5156 |
2814 |
октябрь |
4780 |
7312 |
ноябрь |
3883 |
5486 |
декабрь |
6420 |
? |
Табл. 4. Дома СНТ, регистрация
|
2020 |
2021 |
2022 |
|||
Месяц |
Кол. домов |
площадь, кв. м |
Кол. домов |
площадь, кв. м |
Кол. домов |
Площадь, кв. м |
Январь |
|
|
298 |
30 660,70 |
371 |
45 470,00 |
Февраль |
|
|
298 |
32 601,60 |
465 |
51 470,00 |
Март |
|
|
403 |
41 245,00 |
313 |
34 319,00 |
Апрель |
|
|
353 |
38 305,40 |
371 |
41 916,00 |
Май |
|
|
274 |
29 545,90 |
236 |
27 100,00 |
Июнь |
|
|
264 |
27 276,70 |
349 |
38 663,00 |
Июль |
376 |
|
290 |
31 400,40 |
403 |
47 063,00 |
Август |
498 |
|
387 |
43 225,70 |
416 |
44 023,00 |
Сентябрь |
724 |
75 690,30 |
410 |
43 818,00 |
401 |
42 802,00 |
Октябрь |
|
|
407 |
44 008,50 |
404 |
44 716,00 |
Ноябрь |
575 |
58 876,90 |
369 |
40 560,00 |
114 |
12 199,00 |
Декабрь |
675 |
71 997,90 |
98 |
5 440,00 |
? |
? |
Итого |
|
|
3851 |
408 087,90 |
? |
? |
Табл. 5. Дома ИЖС, регистрация
|
2019 |
2020 |
2021 |
2022 |
||||
Мес. |
Кол. домов |
Пл., кв. м |
Кол. домов |
Пл., кв. м |
Кол. домов |
Пл., кв. м |
Кол. домов |
Пл., кв. м |
янв. |
298 |
38 888,50 |
498 |
68 256,60 |
906 |
134 035,10 |
1740 |
265 637,00 |
фев. |
146 |
20 039,50 |
575 |
79 216,40 |
1298 |
189 495,10 |
1737 |
252 460,00 |
март |
299 |
39 502,80 |
602 |
87 194,30 |
1332 |
199 566,10 |
1321 |
196 280,00 |
апр. |
638 |
87 087,20 |
261 |
39 448,90 |
1262 |
186 934,60 |
1504 |
219 711,00 |
май |
426 |
53 323,70 |
274 |
39 746,60 |
998 |
147 594,20 |
992 |
141 007,00 |
июнь |
449 |
61 808,00 |
493 |
76 232,90 |
1019 |
145 940,30 |
1211 |
177 655,00 |
июль |
310 |
42 737,60 |
566 |
82 541,00 |
1047 |
147 440,40 |
1195 |
173 485,00 |
авг. |
520 |
79 247,60 |
700 |
102 735,00 |
1252 |
177 653,50 |
1538 |
227 865,00 |
сент. |
510 |
72 593,30 |
1064 |
83 012,30 |
1209 |
175 271,50 |
1370 |
199 307,00 |
окт. |
875 |
124 996,90 |
535 |
78 771,60 |
1225 |
176 561,10 |
1398 |
201 308,00 |
нояб. |
613 |
88 986,50 |
877 |
128 975,80 |
1321 |
189 178,40 |
386 |
57 128,00 |
дек. |
891 |
128 132,20 |
1308 |
202 008,00 |
94 |
4 506,00 |
? |
? |
|
5975 |
837 343,80 |
7753 |
1 068 139,40 |
12963 |
1 874 176,30 |
? |
? |
Табл. 6. Договоры купли-продажи, жилые дома. 2022 год, шт.
апрель |
2102 |
май |
1931 |
июнь |
1846 |
июль |
2284 |
август |
2758 |
сентябрь |
2626 |
октябрь |
2748 |
ноябрь |
2164 |
если понравилась новость - поделитесь: