12 декабря 2022
978
Дмитрий Синочкин

Загородный рынок скользит мимо кризиса

Количество сделок с участками сократилось, регистрация новых домов притормаживает. Но это скорее сезонный спад.

Мобильная версия для смартфонов и планшетов

В ноябре 2022-го в Ленобласти граждане поставили на кадастровый учет 500 частных жилых домов: 386 – со статусом ИЖС и 114 домов в садоводствах.

С одной стороны, резкое снижение показателей: в октябре жилой фонд региона пополнился на 1802 дома. То есть регистрация новых домов в ноябре сократилась в 3,6 раза.

С другой – за 11 месяцев в регионе прибавилось 18 325 частных домовладений. В прошлом году за тот же период – 16 622 дома. То есть по совокупности – рост.

На вторичном рынке участков ИЖС и садовых наделов – без отклонений: в ноябре зарегистрировано 5486 сделок, в 1,4 раза больше, чем в 2021-м (3886 продаж).

А всего в этом году с января по ноябрь сменили собственника 66 430 участков со статусом ИЖС, СНТ или ДНП – на 16,5% больше, чем в прошлом.

Динамика купли-продажи готовых домов тоже не вызывает опасений: за ноябрь в Ленобласти было подписано 2164 сделки. Поменьше, чем в октябре (2748 договоров), но больше, чем, например, в апреле, мае или июне (до 2000 в месяц).

Федеральные чиновники и финансисты из крупных банков охотно рассказывают о растущем влиянии на загородный рынок льготной ипотеки.

Участники рынка отмечают, что значимость этого фактора растет. Заметим только, что несколько тысяч кредитных сделок – это пока даже не капля в море, а показатели в пределах статистической погрешности.

По итогам года в общих показателях ввода жилья более 60% составят индивидуальные дома – более 350 тысяч. Кроме того, для подавляющего большинства покупателей проблема с ипотекой (брать или не брать) решается в зависимости не от ставки.

А от возможности связывать себя долгосрочными – на десятки лет – обязательствами. С градусом неопределенности.

 

Мнения экспертов

Данил Барышев, рукоаодитель компании «Вилла Эксперт»:

- Наметившееся относительное затишье на рынке загородной недвижимости связано не столько с сезонностью, сколько с экономическими и политическими событиями. Количество звонков и просмотров в октябре-ноябре снизилось ориентировочно на 20%.

Как правило, осенний сезон на рынке достаточно активный период – многие клиенты, возвратившись из отпусков, стремятся завершить покупку до новогодних праздников. В текущем году обычного сезонного увеличения спроса не наблюдалось.

Участки зимой меньше пользуются спросом. Как правило, клиенты стремятся совершить сделку с весны по осень.

Связано это с двумя факторами: зимой участки покрыты снегом, проблематично детально оценить рельеф. Да и возведение фундамента под будущий дом зимой сложнее и дороже (особенно в случае бетонных фундаментов). 

В последнее время по нашим проектам (поселки AquaDolce и «Павловский квартал») отмечаем увеличение числа заявок и сделок с объектами, которые подходят под льготные программы кредитования (с субсидированными ставками). Частных инвесторов на рынке крайне мало.

Часть клиентов занимают выжидательную позицию в надежде на то, что цены на недвижимость будут падать, а строительные материалы дешеветь (причем, по строительным материалам снижение мы действительно наблюдаем).

 При этом на рынке формируется отложенный спрос. В прошлые периоды формирование такого отложенного спроса приводило впоследствии к резкому всплеску активности при появлении первых же позитивных новостей и, соответственно, росту цен и количества сделок.

 

Максим Хансон, руководитель АН Insiders:

- На загородном рынке была заметная просадка – с 21 сентября и примерно до середины ноября. Затем пошел небольшой рост. Не до максимального (послепандемийного) уровня, но с каким-то приближением к показателям 2019 года.

Кроме того, действует сезонный фактор. Летом больше ездят и смотрят; осень-зима – период принятия решений. У нас идут сделки, мы принимаем залоги.

Снизилось влияние «срочных продаж», связанных с отъездом части владельцев. На какой-то период встретились два потока: одним надо было быстро реализовать свою загородную недвижимость, другим – пристроить свободные средства, и все это на фоне искусственно заниженного курса и ограничений на обращение валюты. Сейчас рынок более-менее стабилизировался.

В дальнейшем уровень средних цен будет зависеть от инфляции, от цен на нефть и прочих макроэкономических факторов, а они, в свою очередь – от геополитики. Полагаю, заметного движения цен в ближайшее время не будет. Плавное снижение (в связи с общим снижением доходов) более вероятно, чем рост.   

 

Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-й Академии Недвижимости»:

- В тенденции снижения играют роль и сезонный, и геополитический факторы.

Пока сезонный фактор считаем основным. Его нетрудно проследить по ежегодной статистике продаж. Зимой реже покупают участки, и договоры подряда зимой заключают реже: фундамент раньше апреля не начать.

 Влияние геополитических событий будет нарастать. Вначале они способствовали росту продаж: на панике некоторые люди бросились в банки снимать деньги и покупать загородную недвижимость.

Сейчас это влияние исчерпано. Количество звонков и просмотров после 21 сентября сократилось примерно на 50%. Теперь геополитический фактор будет работать в сторону снижения продаж.

И это влияние будет носить долгосрочный характер, экономика входит в период снижения темпов экономического роста, с возможной рецессией и естественным снижением покупательской способности граждан.

К существенным факторам, которые будут работать на понижение, относим:

- глобальную тенденцию снижения цен на нефтепродукты, сокращение выручки российских импортёров нефтепродуктов и, соответственно, отчислений в бюджет;

- прогнозируемую девальвацию рубля, что приведёт к росту цен на сократившийся импорт (включая лекарства, параллельный импорт автомобилей, компьютеров и пр.)

Многие инвесторы, купившие в участки в прошлом году, только заканчивают строительство домов и пока их не продали. Постепенно, по мере продаж построенного, активность инвесторов на земельном рынке будет восстанавливаться.

Стратегия выжидания, которой придерживаются некоторые клиенты и инвесторы, вряд ли будет успешной.

Тенденция снижения цен на пиломатериалы и металлы пока продолжается, но гораздо слабее, чем в предыдущие периоды. А вот сезонное снижение обычно в декабре достигает дна и с весны начинает восстановительный рост.

 

 

Табл. 1. Регистрация домов ИЖС и жилых домов в СНТ

2021, 11 месяцев

2022, 11 месяцев

шт.

млн кв. м.

шт.

млн кв. м.

16 622

2,27

18 235

2,54 млн

Здесь и далее - данные Управления Рореестра ЛО

 

Табл. 2. Продажи участков со статусом ИЖС, СНТ, ДНП

2021, 11 месяцев

2022, 11 месяцев

57 007

66 430

 

Табл. 3. Продажи участков со статусом ИЖС, СНТ и ДНП, шт.

 

2021

2022

январь

3339

3291

февраль

4637

4714

март

5422

6804

апрель

6813

7428

май

6634

6428

июнь

5639

8282

июль

5389

7490

август

5385

6381

сентябрь

5156

2814

октябрь

4780

7312

ноябрь

3883

5486

декабрь

6420

  ?

 

Табл. 4. Дома СНТ, регистрация

 

2020

2021

2022

Месяц

Кол. домов

площадь, кв. м

Кол. домов

площадь, кв. м

Кол. домов

Площадь, кв. м

Январь

 

 

298

30 660,70

371

45 470,00

Февраль

 

 

298

32 601,60

465

51 470,00

Март

 

 

403

41 245,00

313

34 319,00

Апрель

 

 

353

38 305,40

371

41 916,00

Май

 

 

274

29 545,90

236

27 100,00

Июнь

 

 

264

27 276,70

349

38 663,00

Июль

376

 

290

31 400,40

403

47 063,00

Август

498

 

387

43 225,70

416

44 023,00

Сентябрь

724

75 690,30

410

43 818,00

401

42 802,00

Октябрь

 

 

407

44 008,50

404

44 716,00

Ноябрь

575

58 876,90

369

40 560,00

114

12 199,00

Декабрь

675

71 997,90

98

5 440,00

 ?

 ?

Итого

 

 

3851

408 087,90

 ?

 ?

 

Табл. 5. Дома ИЖС, регистрация

 

2019

2020

2021

2022

Мес.

Кол. домов

Пл., кв. м

Кол. домов

Пл., кв. м

Кол. домов

Пл., кв. м

Кол. домов

Пл., кв. м

янв.

298

38 888,50

498

68 256,60

906

134 035,10

1740

265 637,00

фев.

146

20 039,50

575

79 216,40

1298

189 495,10

1737

252 460,00

март

299

39 502,80

602

87 194,30

1332

199 566,10

1321

196 280,00

апр.

638

87 087,20

261

39 448,90

1262

186 934,60

1504

219 711,00

май

426

53 323,70

274

39 746,60

998

147 594,20

992

141 007,00

июнь

449

61 808,00

493

76 232,90

1019

145 940,30

1211

177 655,00

июль

310

42 737,60

566

82 541,00

1047

147 440,40

1195

173 485,00

авг.

520

79 247,60

700

102 735,00

1252

177 653,50

1538

227 865,00

сент.

510

72 593,30

1064

83 012,30

1209

175 271,50

1370

199 307,00

окт.

875

124 996,90

535

78 771,60

1225

176 561,10

1398

201 308,00

нояб.

613

88 986,50

877

128 975,80

1321

189 178,40

386

57 128,00

дек.

891

128 132,20

1308

202 008,00

94

4 506,00

 ?

?

 

5975

837 343,80

7753

1 068 139,40

12963

1 874 176,30

 ?

?

 

Табл. 6. Договоры купли-продажи, жилые дома. 2022 год, шт.

апрель

2102

май

1931

июнь

1846

июль

2284

август

2758

сентябрь

2626

октябрь

2748

ноябрь

2164

 

если понравилась новость - поделитесь:


Последних
новостей