Мобильная версия для смартфонов и планшетов

В Думу внесён законопроект о домах блокированной застройки. Их предлагают считать разновидностью ИЖС.  Основная часть поправок – о словах: корректируется терминология.

 В перечне понятий, которые используются в Градкодексе, наряду с «объектом капитального строительства» (в эту категорию входят и многоквартирные дома) и «объектом индивидуального жилищного строительства» (он же – жилой дом) появился «дом блокированной застройки».

То есть теперь «жилой дом» – это ИЖС. И блокированная застройка: «жилой дом, блокированный с другим жилым домом (домами) в одном ряду общей боковой стеной (стенами) без проёмов и имеющий отдельный выход». По букве закона получается, что «блокированная застройка» – разновидность ИЖС, а не многоквартирного дома.

Конечно, уточнение терминологии понадобилось не ради соблюдения норм русского языка, а для экономии бюджетных денег. В пояснительной записке указано: «Законопроектом снимается вопрос включения жилых домов блокированной застройки в региональную программу по проведению капитального ремонта, поскольку в соответствии с жилищным законодательством жилые дома не подлежат включению в неё».

Об отдельном участке при каждой секции (квартире? доме? блоке?) в законопроекте почти ничего не сказано. Есть лишь упоминание о том, что участок может находиться в общедолевой собственности. Если законопроект получит одобрение депутатов, Совета Федерации и президента, он вступит в силу в марте 2022 года.

«Законопроект имеет существенные недостатки, - отмечает Олег Лодянов, старший юрист корпоративной практики, слияния и поглощения Rightmark Group. - В реальности таунхаус - единый объект, собственники блоков имеют общие стены, крыши, коммуникации, но режим общего имущества не предполагается. Это чревато неразрешимыми конфликтами...»

Ровно такой конфликт и случился в комплексе «Вартемяги Парк». Территория относится к землям населенных пунктов, вид использования – под дачное строительство. Проект реализуется с 2011 года, продажи идут успешно. Здесь предлагают не только отдельные коттеджи, но и (в основном) таунхаусы. Например, на четыре секции; владельцы становятся собственниками долей в доме и участке. Вот здесь и зарыто зерно раздоров.

Гражданин Л. купил секцию в доме в 2018 году. В подробном посте, выложенном на ФБ, он пишет: «В процессе оформления сделки нотариус, участие которого при купле-продаже долей обязательно, задавал мне вопрос: «Вы понимаете, что покупаете долю? Это не отдельный дом, не отдельная квартира, это аналог комнаты в коммуналке?»

Да, я это понимал. Понимал, что при любой сделке с долями необходимо согласие других собственников, более того, это согласие необходимо на пользование, владение и распоряжение имуществом.

Увы, я наивно полагал, что если закон запрещает отдельному собственнику самовольно, без разрешения всех других собственников что-либо делать с объектами недвижимости, то это гарантия для меня, что никто из моих соседей не начнёт застраивать участок, сооружать пристройки... Как же я ошибался!»

В 2019-м в доме появился еще один сосед, С. Он обнес общий участок забором, а на своей «доле» возвел гараж, пристроил к дому двухэтажную террасу. Л. возражал, но был послан. Тогда Л., как нам всем советует президент, отправился в суд. В апреле 2021-го Всеволожский суд установил (приводим текст с некоторыми сокращениями): «Постройки возведены на участке, находящемся в общей долевой собственности.

При этом в нарушением норм статей 246 - 247 ГК РФ, согласие всех собственников на их строительство и размещение не получено, порядок пользования земельным участком не определен. Размещение данных объектов при отсутствии согласия всех сособственников на производство СМР нарушает имущественные права истца...»

Суд призал спорные постройки самовольными. (Решение можно посмотреть здесь)

И постановил: «Обязать С. привести жилой дом и участок в первоначальное состояние путем сноса надворной постройки - гаража, двухэтажной остекленной отапливаемой пристройки...»

В сентябре ответчики проиграли апелляцию. Областной суд подтвердил вердикт Всеволожского. Есть еще кассационная инстанция и Верховный суд, но решение вступило в законную силу. За каждый месяц неисполнения – 3000 рублей неустойки.

Как при таком конфликте складываются отношения с соседями – легко представить. По словам Л., были и угрозы, и нападения – семья была вынуждена уехать из «Вартемяги Парк». Полиция на заявления не реагировала; управляющая компания самоустранилась.

Кстати, по словам Л., один из соседей по дому пытался продать свою долю в 2020-м – нотариус отказался заверять сделку, потому что «характеристики объекта изменились».

И вот такая мина замедленного действия, похоже, заложена под каждое домовладение в этом проекте. (Это наше оценочное суждение, если что). Конфликт не то чтобы обязателен, но вполне возможен. Ну, так и в коммуналке жить бывает непросто. Кому-то даже нравится. 

Возвращаясь в началу этой истории: законодатель, стараясь сэкономить на капремонте и отказываясь признать таунхаусы – видом многоквартирных домов, сделает такие споры массовыми. Не думаю, впрочем, что депутатов это всерьез волнует.

Фото сайта Novostroy.su