16 мая 2021
1527
Дмитрий Синочкин

Полку домовладельцев прибыло!

Про «полк» в заголовке – не для красного словца. За первые три месяца 2021 года в коттеджных поселках граждане купили более трех тысяч участков и домов. 3000 покупателей - примерно численность пехотного полка.

Мобильная версия для смартфонов и планшетов

Спрос на загородные участки и дома в коттеджных поселках уверенно держится на уровне, впервые достигнутом в начале пандемии: около тысячи сделок в месяц. В предыдущие годы этот показатель составлял 400-500 продаж в месяц. Причем спада не было ни в конце зимы, ни в начале весны.

Нет (пока) и ощутимого дефицита предложения. По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», сейчас девелоперы предлагают около 16 200 лотов в 378 коттеджных поселках.

Минимальный объем предложения был отмечен в конце 2020 года: 15 300 вариантов. Однако за первый квартал застройщики вывели в продажу 15 новых проектов и 10 очередей в уже имеющихся, в общей сложности также около 3000 участков и коттеджей, секций в таунхаусах. По сравнению с первым кварталом 2020 года объем пополнения рынка вырос в два с половиной раза. Немного (на 5,3% увеличилась доля непроданных лотов, сейчас она составляет 38,7%.То есть рынок остается сбалансированным.

Важно: по сведениям КЦ «ПН» основной объем нового предложения находится в продажу в зоне до 20 км от КАД и ориентирован на постоянное проживание. В ближнем радиусе оказались: 100% нового предложения коттеджей (в прошлом году – 41%); 91% нового предложения таунхаусов (за 2020 год – 93%); 75% проектов смешанной застройки (в прошлогоднем «пополнении - 50%) и половина участков без подряда (в 2020-м – 32%).

Спешка и риски

В составе предложения, как и все последние годы, преобладают участки без подряда (УБП). Если считать вместе со смешанным предложением (поселки, где есть варианты с подрядом и без), доля УБП составляет около 94%. Это устраивает и продавцов (минимальные собственные затраты), и покупателей (возможность планировать строительство и разбивать следующие неизбежные расходы на этапы).

Но высокий спрос повлиял на качество предложения. На рынок выводятся поселки с не выполненным межеванием (а иногда – и с неправильным видом разрешенного использования); активизировались продавцы земли по «книжкам садовода», без перехода права собственности – как, например, в СНТ «Медное озеро – 3». (К поселку HONKA это садоводство не имеет отношения).

Девелоперы выставляют проекты без ограждения по периметру, без водоснабжения, с минимальной инфраструктурой и т.д. Новая «фишка» - продажа участков ИЖС в некоем массиве. Например, в условном «массиве Никольское» от компании «Зеленая Долина». Что это значит – не вполне понятно.

Похоже, отсутствие единой территории и какого-либо способа управления ею. Фактически в прежние (или незначительно выросшие) цены закладывается меньше опций. И больше – будущих затрат (скважины и т.д.)

Именно в период высокого спроса и ограниченного предложения покупатели склонны спешить. В то время, как им стоило бы, наоборот, быть максимально внимательными и осмотрительными.

Под диктовку продавца

Цены растут, но неравномерно. В группе участков без подряда за квартал зафиксировано 2700 сделок. Три четверти приходится на поселки, где стоимость сотки не превышает 200 000 рублей.

Средняя стоимость сотки выросла, но во многих случаях бюджет сделки сократился: покупатели предпочитают участки поменьше, в соответствии с состоянием кошелька.  Бюджет сделки в категории «до 100 000 рублей за сотку» вырос за квартал на 13% (до 900 000 рублей). В категории «более 500 000» - на 20%.

Сейчас средняя сумма сделки с дорогими участками – 11,9 млн рублей. (Плюс 1,9 млн за три месяца). А вот группе «100-200 000 за сотку» бюджет сделки сократился на 17%, до 1,4 млн; «200-300 000» - минус 32%, 2,9 млн; «300-500 000» - минус 27%, 5,8 млн рублей. 

С начала года цены повышали практически все участники рынка. Во Всеволожском районе участки ИЖС за три месяца подросли в цене на 7,5%. В КП «Дружное» (девелопер – «1-я Академия Недвижимости» в апреле цены на участки увеличились на 15%, в КП «Разметелево» в начале мая – плюс 25%. (Стоимость пакета инженерных коммуникаций осталась без изменений).

В других районах – похожая картина. В КП «Сосновские горки» цена на землю в январе выросла на 33%. Застройщики придерживают цены в тех проектах, где (по каким-то причинам) им важно поддерживать высокие темпы продаж. Но в целом сегодня на загородном рынке (давно такого не было!) условия диктует продавец.

Генеральный директор компании «Т-Дом» Дмитрий Зюзин, впрочем, уверен, что такой расклад – ненадолго: запас ликвидного предложения ограничен, платежеспособность покупателей тоже не беспредельна.

В проектах бизнес-класса сделок меньше, проходят они дольше, и в целом этот сегмент реагирует на изменения медленнее. Однако руководитель проекта «Ламбери» Алексей Потапов также отмечает рост цен на домовладения в поселке: примерно плюс 15% с начала года.

Отметим, что действительный рост цен на конечный продукт, который нужен покупателю (дом с участком и коммуникациями) мы сможем оценить не ранее, чем к концу года. Тогда и посчитаем, в какие суммы обошелся счастливым домовладельцам отъезд мигрантов, скачок валютного курса и пр.

Новые тренды

Участники рынка отмечают, что интерес к готовым домам растет быстрее, чем спрос в среднем по рынку. Пока такие сделки занимают 6-7% рынка. И концентрируются они, как отмечают эксперты КЦ «Петербургская Недвижимость», в основном в Аннино, в Ломоносовском районе (КП «Омакульма») и во Всеволожском, вблизи Юкков и Охта-парка.

Одновременно эту нишу активно осваивают микродевелоперы. По словам Дмитрия Новосельцева, председателя Совета директоров «1-ой Академии недвижимости», в КП «Сосновские горки» (недалеко от курорта «Игора») более половины участков покупают небольшие застройщики, лотами от двух до 15 участков – именно затем, чтобы построить и продать готовое домовладение. Но строительство на продажу по-прежнему сопряжено с рисками. Правда, не такими высокими как раньше. Теперь, если не получилось быстро продать – можно сдать готовый дом в аренду. Спрос на аренду также увеличился – по экспертным оценкам, от 40 до 50%. И строительство «под сдачу» постепенно оформляется как постоянный и вполне рентабельный бизнес.

В поселке «Деревня Зюзино» на 18 домовладений началось строительство десяти «гостевых домов». Это первая очередь, всего их будет более 20. Посёлок расположен в Выборгском районе, у Правдинского озера. По словам девелопера проекта Дмитрия Зюзина, если эксперимент будет удачным, компания начнет строить коливинг на 11 домов в Осиновой Роще, на собственном участке в полгектара.

Сильным драйвером может стать растущая доступность ипотеки. По мнению Ольги Трошевой, руководителя КЦ «Петербургская недвижимость», сейчас доля кредитных сделок на загородном рынке составляет 20-30%. В отдельных проектах – выше. У «1-ой Академии» - до 50%, и этот показатель растет; много продаж в кредит в КП «Омакульма» - пилотном проекте банка ДОМ.РФ. В поселке «Ламбери» по словам Алексея Потапова, с использованием кредитных средств уже проходит примерно четверть сделок.

По мере отработки процедур, связанных с выдачей кредитов на строительство ИЖС, доля ипотечных сделок будет расти.

Еще один фактор, который может существенно изменить привлекательность загородного сегмента, - газификация. Если Газпром будет выполнять соглашение с Ленобластью и если подводка газа к участку действительно будет бесплатной, как обещал президент.

На фото: Дом в поселке «Сад времени» в Петергофе

Таб. 1.

Динамика сделок (участки, дома и секции в таунхаусах)

Год

Колич. сделок

Предл. на конец периода

2014

7300

н/д

2015

5800

21100

2016

4600

18400

2017

5300

18700

2018

5300

17800

2019

5300

18700

2020

10 240

15600

1 кв. 2021

3040

16 200

Здесь и далее - данные КЦ «Петербургская Недвижимость»

Таб. 2.

Динамика спроса по кварталам, по типам лотов, тыс шт.

 

1 кв.19

2 кв.

3 кв.

4 кв.

1 кв.20

2 кв.

3 кв.

4 кв.

1 кв.21

УБП

0,95

1,32

1,37

1,05

0,79

2,7

3,03

2,66

2,7

Коттеджи/УП

0,07

0,07

0,07

0,07

0,04

0,13

0,17

0,22

0,19

Таунхаусы

0.08

0,12

0,07

0,08

0,08

0,14

0,13

0,16

0,15

Всего

1,10

1,50

1,51

1,20

0,91

2,96

3,33

3,03

3,04

 

Таб. 3.

Структура сделок по участкам без подряда, по удаленности

 

ИЖС

ДНП/СНТ

До КАД/период

2019

2020

2021

2019

2020

2021

До 20 км

46%

39%

52%

26%

30%

39%

20-40

40%

35%

24%

37%

30%

29%

Более 40

14%

26%

24%

37%

40%

32%

 

Таб. 4.

Средние цены участков по районам, в зависимости от назначения, тыс руб/сотка

 

Пост. проживание (ИЖС)

Условно-пост. (ДНП,СНТ)

Сезонное проживание

Период/р-н

4 кв. 2020

 1 кв. 2021

Изм. за кв.

4 кв. 2020

 4 кв. 2020

Изм. за кв.

4 кв. 2020

4 кв. 2021

Изм. за

кв.м

Всев.

292,5

314,5

7,5%

172,7

171,9

- 0,5%

155,7

138,9

- 10,8%

Выб.

421,1

 405,2

 - 3,8%

 431,9

 477,9

10,7%

173,0

 168,1

- 2,9%

Лом.

167,0

 175,4

 5,1%

119,8

 122,9

2,6%

74,8

 78,4

 4,9%

 

Таб. 5.

Средние цены предложения коттеджей/участков с подрядом

 

Ср. цена кв.м, тыс руб

Ср. цена лота, млн руб

период

4 кв. 2020

1 кв. 2021

 Изм. за кв.

 4 кв. 2021

1 кв. 2021

Изм. за кв,

Эконом

51,2

54,5

6,5%

 5,1

5,7 

10,3%

Комфорт

62,7

64,8

3,3%

6,7

7,5

12,4%

Бизнес

77,8

104,4

34,2%

16,0

18,0

12,6%

Элита

219,5

220,0

 0,2%

 62,0

59,4

- 4,2%

 

Таб. 6.

Средний бюджет сделки по коттеджам и участкам с подрядом

Класс

Млн рублей

Изм. за кв., млн

Изм. за кв., %

Эконом

6,9

1,4

+ 25

Комфорт

12,1

2,3

+ 23

Бизнес

22,5

0

0

 

если понравилась новость - поделитесь:

comments powered by HyperComments

Последних
новостей