1343
0
Дмитрий Синочкин

Карманное месторождение

Ключевые темы деловых изданий можно было предсказать, не заглядывая в оглавления. Кадастр и налоги: нефтяные супердоходы кончились, и власть ищет источники пополнения бюджета в карманах граждан. Рынок падает (вместе с доходами населения): в загородном сегменте — быстро, в квартирном — помедленнее, вынуждая застройщиков в массовом порядке применять скидки и маркетинговые акции. Чтобы в такой ситуации запускать новые проекты, девелоперам приходится искать нетривиальные ходы.

► Октябрьский номер интернет-журнала «Разногласия», который выходит на портале Colta.ru, весь посвящен проблемам городского пространства. Слоган: «Выйди на улицу. Верни себе город». Не все статьи ровные по качеству. Стоит почитать: «Сегрегация в России: социальная, этническая, транспортная», «НЭР: мир, принадлежащий всем и каждому», «Зомби-манифест неолиберального урбанизма», «Битва за Москву».
Вообще-то просмотреть можно и все подряд, что-то интересное для себя найдут и девелопер, и архитектор, и просто неравнодушный горожанин.

► В журнале «Деньги» от 2 ноября — статья «Всевидящий кадастр», о том, как вырастут налоги на загородную недвижимость.
Квартирные налоги — еще ладно: одна-две тысячи рублей в год погоды не сделают. А вот за 200-метровый дом в 30 км от МКАД за 2015 год придется заплатить 14 700 рублей, а в 2016-м — уже 18 600.
Полезная тема — коллективные иски. В одиночку спорить с Росреестром не резон: потратишь больше, чем выиграешь. Однако в Подмосковье наметился новый тренд: дачники начали подавать коллективные заявления. В конце сентября комиссия при управлении Росреестра по заявлению ДНП «Щелково» (191 участок) снизила цену участков вдвое — с 379 млн до 185,7 млн рублей. Дачники из Сергиево-Посадского района также добились пересмотра и уменьшили кадастровую стоимость 72 наделов вчетверо — с 87 млн до 22 млн рублей.
В Ленинградской области такая практика пока не сложилась, но задуматься уже стоит.

► Сохранить прежние объемы жилищного строительства в Московской области можно при кардинальном — в полтора раза — снижении стоимости метра, констатируют аналитики портала IRN.ru (материал «Область избавляется от избыточных квадратных метров», 3 ноября).
Или наоборот: сокращение ввода жилой недвижимости на 30% позволит сбалансировать объем предложения и уровень спроса, что удержит цены от обвала, отмечает руководитель компании «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова. Собственно, такие показатели и заложены
в региональную программу на 2017–2027 гг. В последние годы в регионе ежегодно сдавалось в среднем 10 млн кв.м жилья, однако с 2017-го этот показатель не должен превышать 7,5 млн кв.м, говорится в сообщении пресс-службы зампреда регионального правительства Германа Елянюшкина.
«Многие регионы гонятся за квадратными метрами, а мы думаем, куда бы эти метры деть, как от них убежать», — заявил Елянюшкин, выступая на X Московском форуме лидеров рынка недвижимости (MREF–2016).

► «Ведомости» от 10 ноября опубликовали материал «Максим Воробьев долетел до Лавриков».
Максим Воробьев — брат губернатора Подмосковья и совладелец девелоперской компании «Самолет ЛО». Фирма купила у «Лидер групп» 80 га в деревне Лаврики. На этой территории планируется построить жилой микрорайон на 740 000 кв.м. Инвестиции в проект превысят 30 млрд рублей, его реализация продлится около 10 лет, уточнил гендиректор «Самолет ЛО» Игорь Евтушевский. Пока в портфеле компании — только один девелоперский проект. Рядом с Лавриками фирма строит жилой квартал «Мурино–2017» (общая площадь двух очередей — 140 000 кв.м).
Проблема в том, что рядом с Лавриками сосредоточен огромный объем строящегося жилья — около 2 млн кв.м. Председатель правления ГК «РосСтройИнвест» Игорь Креславский отмечает, что продать то, что планирует «Самолет ЛО», можно, если растянуть проект не менее чем на 10 лет. Кроме того, инвестору придется полностью строить социальную инфраструктуру.

► На сайте 47news 13 ноября — публикация «Щеглово — территория недостроя». Это не журналистская статья, а высказывания граждан по поводу недостроенного коттеджного комплекса «Всеволожский» (застройщик — ГК «Константа»): «200 семей, с граждан собрано 300 млн рублей (180 млн за земли и 120 млн на коммуникации), и ни собственности, ни коммуникаций!»
Реплики попадаются и весьма эмоциональные, что вполне понятно.
14 ноября, в развитие темы, — «Дольщики застройщика “Константа” вышли с протестом к Финляндскому вокзалу». Здесь уже речь шла не только о «Всеволожском», но и о других проектах группы: малоэтажном комплексе «Традиция» и ЖК «Азбука».
«Нас всех, а это более пятисот семей, объединяет отсутствие перспективы не то что-бы в обозримом будущем, а в принципе получить жилье», — приводит 47news слова одного из активистов.

► «Болевой налог» — так называется обзор в журнале «Деньги», вышедшем 14 ноября.
С 2015 года Москва и еще 27 регионов страны перешли на расчет налога на недвижимость исходя из ее кадастровой стоимости. В этом году собственники недвижимости заплатили или заплатят только 20% рассчитанной (увеличенной — в соответствии с кадастром) суммы налога. В следующем заплатить придется 40%, в 2018-м — 60%, в 2019-м — 80% и в 2020 году — все 100%.
Не повезло владельцам недвижимости дороже 300 млн рублей, для них налоговая ставка составляет 2%. То есть собственникам придется платить налог как минимум 6 млн рублей в год. По словам брокеров, сейчас в продаже находится много объектов этой ценовой категории: собственники мечтают их продать, но никто не хочет покупать. «Все, что у тебя забирает деньги в больших количествах, это уже не актив. Это большая проблема»,— говорит адвокат Олег Сухов.

► На сайте BN.ru 16 ноября размещена статья «Новая жизнь поселка Новоселье». Это, разумеется, о приходе IKEA. Написали-то об этом все, но авторы БН выбрали совершенно правильный, на наш взгляд, ракурс: в Новоселье появится не только мощный центр притяжения — ТРЦ «Мега», но и 3000 рабочих мест.
Шведский ритейлер приобрел 40 га у Кольцевой дороги. Переговоры с собственником — ЗАО «Северный научно-исследовательский институт гидротехники и мелиорации» — продолжались аж три года. Но затея того стоит: мощный «якорь» позволит Новоселью успешно конкурировать с Кудрово, Янино и прочими популярными зонами новостроек.
В настоящее время в Аннинском СП реализуется три проекта КОТ. В самом поселке Новоселье строится ЖК «Новоселье: городские кварталы». На соседнем участке «Строительный трест» возводит третью и четвертую очереди ЖК «NEWПитер» (первые сданы). Девелопер собирается построить в общей сложности 500 000 «квадратов» жилья.
Неподалеку от Новоселья, ближе к Красному Селу, «УНИСТО Петросталь» реализует проект «Аннинский парк» на 250 000 кв.м.

► «КоммерсантЪ» 17 ноября публикует статью «Загородная меланхолия». Суть, собственно, изложена в первом абзаце: «На фоне продолжающейся стагнации, избытка предложения, усиливающихся сомнений покупателей в ликвидности домов и участков тем не менее начинают строиться новые поселки. В них профессионалы стараются учесть промахи и неудачи прошлых лет в надежде оживить рынок, который, казалось бы, так близок к закату».
«Очень низкий спрос на фоне большого объема предложения обусловлен, с одной стороны, тем, что нынешний потребитель стал менее эмоционален и более прагматичен», — отмечает управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов. В частности, гораздо больше внимания, чем раньше, уделяется ликвидности объекта, этот параметр вышел на первое место по важности. Практически каждый второй покупатель, который намерен приобрести загородный дом, задает риэлтору вопрос, сможет ли он его оперативно продать за те же деньги, за которые купил, и, главное, в какие сроки.

► Практически параллельный материал появился 17 ноября на 47news — «Загородный рынок коттеджей провалился в пропасть».
«Если сравнивать с предыдущими годами, август был не ахти, сентябрь — откровенно плохим, октябрь — вообще кошмар. Если ноябрь будет еще хуже, эпитетов для его описания уже почти не осталось», — характеризует ситуацию руководитель экспертного бюро «Сперанский» Дмитрий Сперанский.
По данным бюро, в октябре в поселках, относящихся к сравнительно активным участникам рынка, получилось в среднем меньше одной сделки: 94 продажи на 110 коттеджных поселков. Вдвое хуже, чем в прошлом году.
Специалисты надеются на «отложенный спрос». Но как-то неубедительно.

► В приложении «КоммерсантЪ-Дом» от 15 ноября — обзор «Пришел, построил, изменил». О том, как заброшенные районы становятся элитными.
В качестве примера — строительство «Лахта-центра» (на месте пескобазы). Спрос на жилье в соседних кварталах начинает расти уже с момента выбора участка под строительство комплекса.
Обычно, рассказывая о джентрификации, эксперты чаще приводят зарубежные примеры: российских пока не много. «Хотя есть проекты, которые локально меняют облик территорий, как, например, “Савеловский сити” (девелопер MR Group)», — говорит руководитель архитектурного бюро T+T Architects Сергей Труханов. Из петербургских проектов весьма показателен редевелопмент бывшей территории Речного порта. Здесь появился петербургский Docklands — лофт-квартал, выполненный в традициях промышленной застройки.

► В ноябрьском приложении «КоммерсантЪ-Дом» — важная статья «Синдром последнего жильца». О расселении петербургских коммуналок, ветхого и аварийного фонда, о том, почему тормозится программа реновации.
«В мировой практике считается, что за год в среднем должно выбывать от 1 до 1,5% жилого фонда,— говорит генеральный директор АО “Строительный трест” Евгений Резвов.— В Петербурге сегодня около 30 000 жилых многоквартирных домов, соответственно в год норма убыли — 300 зданий. А у нас в год аварийными признают менее десяти домов. В итоге город постепенно разрушается».
Именно это — главная проблема, а вовсе не стремление девелоперов к прибыли или запредельная жадность отдельных граждан, которые годами держат оборону в коммуналках и «хрущевках», до последнего торгуясь с инвесторами.

► В интернет-журнале «Строительство» (Rcmm.ru) — статья «Недвижимость будущего: что предложить поколению Z?» Материал подготовлен по итогам конференции Urban Space–2016.
По прогнозам экспертов, в ближайшее время у потребителя резко вырастут требования к качеству жилья, появится новое понимание комфорта. Именно поэтому формировать новый рынок, отвечающий будущим реалиям, необходимо уже сейчас.
Речь здесь идет не только о благоустроенной территории микрорайонов и кварталов. Речь идет и о психологическом комфорте, а к этому застройщики только еще подступаются.
Еще одна возможная тенденция — снижение концентрации населения вокруг Москвы и городов-миллионников.

► На «Фонтанке» 18 ноября — важный материал «Виртуальные победы красносельского прокурора». Речь идет о строительстве многоквартирных домов на участках ИЖС.
«Прокуратура Красносельского района нашла ноу-хау в борьбе с жульнической стройкой. Работа кипит — иски подаются, дела в суде выигрываются, показатели деятельности растут. Есть нюанс: незаконные постройки как стояли, так и стоят». В районе их не менее 57 штук.
В частности, к ответственности привлекают издания, в которых публикуются объявления о продаже квартир в таких домах. (Попал под раздачу и «Квадрат.ру».) Схема понятна: добиваться сноса — долго и хлопотно, да и на протесты граждан можно нарваться. А обратиться с иском к Роскомнадзору и в суде потребовать удалить страницу — значит, гарантированно выиграть дело. Это улучшает отчетность. Хотя можно было просто позвонить в редакцию…

если понравилась статья - поделитесь:

comments powered by HyperComments