1502
0
беседовал Дмитрий Синочкин

Дмитрий Астафьев: «“Александровские берега” — проект для души»

Озеро Александровское — не ближний свет. Около 100 км от Петербурга (смотря как ехать). Но места, конечно, волшебные. На северном берегу озера компания «ЛенСпецСтрой» обустраивает коттеджный комплекс «Александровские берега». Об особенностях проекта, о состоянии рынка мы рассуждаем с президентом ГК «ЛенСпецСтрой» Дмитрием Астафьевым.

– Вы этим проектом занимаетесь уже не первый год. Отчего так неспешно?
– «Александровские берега» — это проект для души. Мы не торопимся. Это не то место, где мы деньги зарабатываем. Купили по случаю участок, место очень перспективное. Три кризиса помешали быстро его развивать. Хотя нам удалось достичь определенных успехов. По крайней мере, мы выработали понимание, что именно хотим здесь строить. Фактически это три отдельных поселка, все — в береговой зоне. Первые два — небольшие, примерно по три гектара, на несколько домовладений.

– На кого рассчитаны?
– Чтобы лучше представить себе покупателя… Это человек с определенным статусом. Ну, например, директор театра. Или главврач крупной клиники. Допустим, профессор, но не в сегодняшнем,
а в имперском смысле. В табели о рангах профессор — статский советник и выше. Тот, который обедает в столовой, а оперирует в операционной. А уж если отдыхает — то на даче, примерно такой, как мы предлагаем.
В каждом из первых двух поселков мы выделили зону, где земля продается. Нес-колько участков по 25 соток, два — по 0,5 га и один — в целый гектар. Всего 8 домов. И есть общественная зона: променад вдоль берега, место охраны и так далее. Фактически все дома на первой линии, согласованы и установлены большие пирсы для лодок (причалы).

– Захвата берегов не получилось? Не будет у владельцев неприятностей с «зелеными»?
– Все строго по закону. Мы приобретали землю до очередных поправок в Земельный кодекс. Общедоступная зона (так называемый бечевник) — не более 20 метров. По картам и по кадастру на Александровском озере общедоступная зона неширокая, несколько метров. Берег открыт, причаливать можно, гулять вдоль него — тоже. Береговая зона — променад.


– Конфликтов с местным населением не было?
– Если исходить из разумного (не жлобского) поведения, их и не будет. Мы ведь не из тех, кто ставит заборы до воды, перегораживает берег и потом держит круговую оборону. Это примитивно и не дает никакого результата. Лучше с теми же селянами договориться: гуляйте, пожалуйста, купайтесь, ловите рыбу — только орать по ночам не надо, мусорить не стоит. Так что с этой стороны все в порядке.

– И как идут продажи?
– Продали всего два дома. Один — типа «Ладога» (проект Приозерского ДОКа, переделанный), другой — типа «Западное солнце» (GreenSide).Дом «Ладога» поставили на железобетонный цоколь, добавили котельную, баню, зону отдыха. (В типовом варианте — 250 кв.м, у нас на 100 кв.м побольше.) «Западное солнце» тоже модернизировали, тоже стоит на цоколе.
Дома покрыты бетонной черепицей. Она придает жесткость кровле и всей конструкции. Тяжелая — пришлось усиливать стропильную систему. Зато в обильные снегопады кое у кого крыши деформировались, просели, а у нас не было и не будет никаких неприятностей.

– Конкуренция сильная?
– Мешает не столько конкуренция, сколько нестабильность нашей экономики. Есть люди, готовые купить наш продукт — но на определенной стадии проекта. Должен быть сделан ландшафтный дизайн, проведены все сети, устроено ограждение, выполнены дорожные работы и так далее. Вот сейчас все это есть, интерес к проекту ощутимо растет.
Цена для первой линии двух первых небольших поселков — от 300–350 тысяч за сотку. Есть и третий, он побольше, 14 га. Сами участки скромнее — от 10 до 18 соток. Всего на 77 домовладений. Здесь стоимость земли — 150–200 тысяч.

– Все равно выше среднего уровня…
– Еще раз подчеркну: мы не торопимся. Рассчитываем на максимальную прибыль в течение достаточно длительного срока освоения.

– Кредитные средства не используете?
– Нет, конечно. Собственные средства учредителей.

– Как с инженерными мощностями?
– Электричество — 15 кВт на коттедж. Отопление — газгольдеры. К третьему наделу подведем магистральный газ, от соседей (проект «Гармония»).

– Вы продаете участки и под самостоятельную застройку, и с подрядом. С кем из проектировщиков сотрудничаете?
– Например, очень интересный «Адмиральский» дом спроектировал молодой
талантливый архитектор Николай Ясс. Эффектный дом, причем проект выполнен в двух вариантах — из бруса и из кирпича. Как бы корабль, который уходит в озеро. У Николая Ясса нет этих модных заносов в хай-тек. Стилизация под 19-й век, под начало 20-го, скандинавский минимализм — это непросто, но для нас ближе.

– Каков статус земли?
– Это сельхозземли, предназначенные для строительства дач, есть свидетельства на участки и на первые дома, где все так и написано. Так что если вы о рисках, связанных с регистрацией, — у нас их нет. Общественная зона будет в долевой собственности.

– На кого рассчитан участок массовой застройки?
– Это бизнес-класс, условно — менеджеры среднего звена крупных корпораций. Некий условный Газпром, если угодно. Сейчас эта часть проекта в режиме ожидания. Есть предложения приобрести его целиком, но нас пока не устраивает. Ведем переговоры. Возможно, проведем  реконцепцию под базу отдыха — место вполне позволяет, общему замыслу это не противоречит. Еще не решили. Интерес к нему есть, а необходимости срочно продавать нет. Между первыми двумя поселками и третьим — отдельное крупное домовладение, не наше. Получилась такая буферная зона.

– Как складываются отношения с местной администрацией?
– Вполне толерантные. Года три назад мост через протоку у озера совсем разрушился, ездить стало неудобно. И мы его по просьбе администрации Александровского СП, по сути, построили заново.
Под Новый год заливаем для детей коробки — в хоккей играть. В Красной Долине. Нормально сотрудничаем. Мост, конечно, дорогое удовольствие, но ведь и нам самим нужен.

– Сколько ехать от Петербурга?
– 55 минут. Если по правилам — полтора часа. Через ЗСД, Выборгское шоссе, дальше возможны варианты. От Невского проспекта ровно 101-й километр. В Солнечное приходит ЗСД. Оттуда — 74 км. Если считать от Приморского района, где наши многоквартирные дома построены, — 85 км. Восприятие меняется: раньше ведь и Зеленогорск с Ушково считалось далеко. Сейчас к такому расстоянию отношение более спокойное.

– Какие-то ориентиры по срокам для себя ставите?
– Думаю, завершим проект за два года.

– Доходы граждан падают. В элитном сегменте иначе?
– Мы общаемся и с консультантами, и со знакомыми предпринимателями. Предложение в дорогом сегменте крайне ограничено. Предложение клубного типа, чтобы немного домовладений и своя береговая линия, — тем более.

– Но любой грамотный предприниматель соображает, что дорогая дача — это не столько актив, сколько пассив, который требует постоянных затрат.
– Не совсем так. Нет более разумной инвестиции, чем в собственное здоровье и хорошее настроение. Возможность для общения на природе. Дети, внуки, приятели…

– У вас есть поселковый регламент? Как насчет собак, фейерверков?
– Собак выгуливать на общественной территории и с совочком, фейерверки запускать можно, но — по согласованию с администрацией.
Управляющая компания уже есть, она будет обслуживать все три поселка. Это убыточная деятельность, но для имиджа важная. Управление должно быть качественным.
Точно так же имидж дорогого дачного проекта косвенно работает на идею нашего многоквартирного комплекса: квартиры с террасами, с видом на Лахту, на залив. Одно ассоциативно подкрепляет другое.
Коттеджный поселок — не самоцель, мне это просто нравится, это интересно. Игрушка такая.

– Что за проект вы начинаете в Зеленогорске?
– Это будет невысокий жилой дом, от 3 до 6 этажей. Проект прошел экспертизу, мы получили разрешение на строительство, всего в нем будет 22 500 кв.м. Это улица Строителей,  дом 3. Недалеко от железной дороги, метров 300. Ближе к Финскому заливу.

– Купили участок?
– Нет, купили компанию «Вымпел». Вместе с землей, согласованным проектом и разрешением на строительство. Это бизнес-класс, нормальная качественная квартира, но в сосновом бору. В курортной зоне. От 100 тысяч за кв.м.

– Опять недешево.
– В многоквартирных комплексах сопоставимого класса цены выше. В некоторых проектах у залива — в 2,5–3 раза. А там ведь свои особенности, как раз связанные с курортным образом жизни. Допустим, треть квартир действительно хорошие, с видом на залив. Но остальные-то выходят на шоссе, где пьяные мотоциклисты по ночам врубают форсаж.
У нас — абсолютно тихое место. До Финского залива — полтора километра. Приехать отдохнуть на выходные… Или: жить в экологически чистом месте, ездить на работу через ЗСД. Или поселить родителей.
Спрос и цена спрогнозированы нашей маркетинговой службой.

– На инвестиционный спрос рассчитываете?
– В 2008 году у нас было до 30% инвестиционных покупок. Последние два года инвестиционной составляющей практически не было. Сейчас, по ощущениям, она возвращается, готовятся сделки. С сентября, примерно. Разница между начальной и финишной стадией многоквартирного проекта — 20%, а вариантов грамотно вложить средства не так много.

– Не опасаетесь выходить на рынок с новым проектом в кризис?
– Для нас это совершенно привычное состояние. Пережили кризис 2008-го, спад 2010-го, валютные качели 2014-го. Новые проекты открывать необходимо.

– Как повлияют на рынок новые ограничения для застройщиков, которые вступают в силу в будущем году?
– На наши проекты — никак, мы запускаемся раньше. Что действительно важно —
требования к размеру собственного капитала. Если земля в собственности, необходимый по новым требованиям капитал элементарно формируется. Если земля в аренде на инвестиционных условиях, тогда сложнее. Никакая личная или корпоративная ответственность ничего не решит.
Но это все не главные риски. Например, два года назад у нас курс доллара изменился с 30 рублей до 90, теперь 70. Если такие риски закладывать в проект, бизнес вести невозможно.

– Насколько важно для строительства информационное обеспечение? Аналитики говорят, что мы входим в период информационных войн…
– Мы столкнулись с двумя очень сильными атаками. Знаем, кем, зачем и за сколько заказанными. Первая — на самом раннем этапе, когда только начинали работать.
Недавно — снова такая ситуация. Выросло влияние социальных сетей. А это такая помойка… Заказная деятельность, черный пиар. Но мы научились и с этим работать. Все время возникают новые варианты, новые вызовы.

– В какой мере настроение богатых покупателей зависит от положения дел в стране, от возможности прогнозировать бизнес?
– До сентября — их просто не было. В основном шли разговоры о том, как бы продать все и валить. В августе пошли первые переговоры. Люди устали бояться. Кто действительно хотел уехать  — уже уехали. Остались те, кто заинтересован обустраивать свою жизнь именно здесь.

если понравилась статья - поделитесь:

comments powered by HyperComments