В июне 2024-го, на максимуме спроса на кредиты для ИЖС, в России было выдано 59,4 тысячи таких займов, в сентябре — 27,4 тысячи.

По деньгам снижение почти такое же значительное: 144,5 млрд рублей в июне, 80,7 млрд — в сентябре.

Показатели снижались плавно, месяц за месяцем: в июле — на 16 тысяч сделок меньше, в августе — минус 11,8 тысячи, в сентябре — еще сокращение на 4,18 тысячи…

Главным фактором стала отмена льготной ипотеки «с господдержкой» (она была самой массовой), затем меняли условия по «семейной» программе, запретили IT-ипотеку в Москве и Петербурге (эти деньги тоже можно было использовать для покупки дома в области). Параллельно росла ключевая ставка, с ней — доходность депозитов.

В петербургском регионе траектория загородного рынка была почти такой же, как целом по РФ. Максимальный показатель — 2,5 тысячи займов на ИЖС — был достигнут в июле. Четыре из пяти кредитов идут на строительство ИЖС, один — на покупку готового жилья. Затем — плавное скольжение вниз: июль — 1,76 тысячи, август — 1,16, сентябрь — 1,05 тыс. В третьем квартале средняя ставка составляла 7–8% — на стройку, от 10 до 13% — на покупку готового дома.

По словам участников рынка, после 1 июля кредитные сделки стали единичными, в сентябре-октябре вовсе сошли на нет.

Мнения экспертов

Евгений Родионов, директор компании «Городской Ипотечный Центр»:

– За 2024 год объемы кредитования в ИЖС сократились примерно в два раза. Теперь кредитные средства по госпрограммам так же, как и в МКД, зачисляются на эскроу-счет и переводятся подрядчику только после сдачи дома. Некоторые (относительно крупные) застройщики готовы строить за свои, у других такой возможности нет.

Официально закон о проектном финансировании ИЖС начнет действовать в марте 2025 года.

На текущий момент банк ДОМ.РФ рассматривает подрядчиков на проектное финансирование и даже подписывает договоры со строителями на выделение кредитной линии под субсидированную ставку.

Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-й Академии недвижимости»:

– Других факторов падения спроса на загородном рынке, кроме фактического отсутствия загородной ипотеки, я пока не наблюдаю. В будущем следует ожидать последствий от сокращения доходности предприятий из-за дорогих кредитов и, возможно, банкротств. Это приведет к снижению покупательской активности граждан, занятых в соответствующих секторах экономики, которые пострадают от «дорогих денег».

В нашей компании в сентябре-октябре не было ни одной сделки с загородной ипотекой. С 1 ноября мы ввели рассрочку на четыре года по участкам в КП «Вишнёвский берег» с первоначальным взносом 20%.

«Пригород», комментарий редакции:

– Почти 48 трлн рублей скопилось на счетах физических лиц. Ну, допустим (в среднем), под 15%. Тогда эти вклады каждый месяц должны обогащать граждан еще на 900 млрд рублей… (У нас ВСЯ загородная ипотека с начала года потянула на 330 млрд рублей. За девять месяцев.)

Вопрос в другом. Если хотя бы часть этой денежной массы пойдет в реальную экономику — экономика рухнет. Потому что нет такого количества товаров и услуг, которые на эти деньги можно было бы купить. Как уместно напомнил экономист Дмитрий Прокофьев, «поскольку ликвидация накоплений абсолютно необходима экономически, власти это обязательно сделают при первой же политической возможности». (Это из статьи 1983 года, про перекосы в советской плановой экономике — https://t.me/moneyandpolarfox/10171)

Просто забрать эти деньги у граждан («заморозка вкладов») нельзя — не поймут-с. Выпустить такие средства в «реальный сектор» — тоже немыслимо: турецкая инфляция в 60% за счастье покажется. Что можно: притормозить (как с валютой в 2022-м: «разрешается снимать не более…»); принудительно конвертировать (часть) в низкодоходные гособлигации; уронить курс рубля до 200 долларов (та же инфляция, только сбоку). Можно вообще ничего не делать, в надежде, что само как-нибудь рассосется. (Плюс 600 млрд каждый месяц — ушлые граждане их ведь не снимают, а оставляют расти, проценты на проценты.)

Так что загородная ипотека — лишь часть серьезных, системных проблем в экономике. Пока не имеющих решения.

Табл. 1. Динамика выдачи ипотечных кредитов на ИЖС, шт.

Данные ЦБ РФ. Внимание: ЦБ фиксирует кредиты по месту регистрации гражданина, а не по месту нахождения объекта