Глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина предупредила: если инфляция и на этот раз не послушается, «мы будем еще более консервативно реагировать на проинфляционные риски». (Аналитики переводят: в декабре могут поднять и до 23%).

Напомним, как разворачивалась эта неравная борьба. Первый заметный подъем случился в августе 2023-го — с 8,5% до 12%. Дальше — плавно: сентябрь — 13%, октябрь — 15%, декабрь — 16%. И на этом уровне регулятор продержался до конца лета. Но инфляция вместо обещанных 4% составила около 8%, а набор главных потребительских товаров, по расчетам холдинга «Ромир», подорожал на 20%. Ну, и началось: август 2024-го — 18%, сентябрь — 19%, октябрь — 21%. А инфляция при этом почему-то растет. 21% — это рекорд: в марте 2022-го, после начала СВО, ставка подскочила до 20%.

Есть такая расхожая фраза: «Безумие — делать одно и то же, рассчитывая на разный результат».(Ее приписывают Эйнштейну; на самом деле это придумали в ААА — в американском обществе анонимных алкоголиков. Что не отменяет справедливости суждения.)

Г-жа Набиуллина делает то, что может. А может она немногое — кроме ключевой ставки (КС), у нее других инструментов почти что и нет. (Еще валютный курс и требования обязательной продажи выручки — но ослабление рубля мы скоро увидим.) Она не может повлиять на выплаты военным, на бюджетное финансирование ВПК, на рост зарплат в «оборонке» и т. д. У нас сложилась «двухконтурная экономика»: военные расходы финансируются из бюджета, потребительский сектор — как бы рыночный (с поправкой на санкции).

Но нас интересует рынок недвижимости в целом и загородный сегмент — в частности.

С увеличением КС затраты казны на оставшиеся льготные ипотечные программы вырастут, шансы на запуск новых — нулевые. Многоквартирное строительство станет тормозиться. Минстрой заявил, что «будет наблюдать» за застройщиками. Новые проекты в такой ситуации запускают разве что клинические оптимисты. (Проектное финансирование тоже подорожало.) На первичном рынке будут править бал скидки и акции, траншевые программы и субсидированные кредиты. (Снижение ставки за счет дополнительных платежей.) С начала 2025-го и эта лавочка закроется: ЦБ обещает ввести «ипотечные стандарты» и перекрыть наиболее популярные схемы. Спрос, по экспертным оценкам, составит от 30 до 40% прошлогоднего. Ситуация начнет выправляться не ранее второй половины 2025-го.

Депозиты станут еще привлекательнее; банки начнут «пылесосить» деньги с рынка. Новым фактором может стать ослабление рубля. (Например, на фоне высоких ставок по безотзывным вкладам, без права досрочного снятия.) Предпринимательские доходы сократятся: эпоха «дорогих денег» совпала с ужесточением налогов.

О возможной реакции загородного рынка подробнее расскажут наши эксперты.

Экспертные мнения

Максим Ельцов, генеральный директор «ПИА Недвижимость»:

– Тренд на загородную недвижимость как некую альтернативу МКД становится все более явным. Во владении загородным домом есть как преимущества, так и явные минусы. В первую очередь — проблемы транспорта, наличия инфраструктуры, а также затраты на содержание дома. Поддерживать дом в «рабочем» состоянии (вода, свет, расчищенные въезды/выезды) довольно хлопотно. При этом по соотношению цена/площадь/качество частное домовладение явно выигрывает в сравнении с квартирой и в Петербурге, и в Ленобласти. Поэтому тренд на развитие загородного сегмента будет продолжаться даже при текущей денежно-кредитной политике.

Однако с ростом КС продать готовые объекты без ипотеки с господдержкой будет очень сложно. Думаю, люди чаще станут строить самостоятельно (хозспособом). Это позволит в итоге получить именно тот результат, который нужен, а также растягивать проект. Возможно, именно за счет самостоятельного строительства сохранится отрыв показателей по вводу ИЖС по сравнению с МКД, а может, даже и увеличится.

Не исключаю также, что мы все же увидим отток части клиентов с загородного рынка на вторичный квартирный. (Купили — пожили немного — не понравилось. Такое тоже бывает.) Если отток будет значимый, это тоже повлияет на объем предложения и средние цены.

Максим Хансон, руководитель АН Insiders:

– Существенного влияния на загородный рынок рост ключевой ставки с 19% до 21% не окажет: ставка уже давно за гранью разумного, и два процентных пункта погоды не сделают.

Из ипотеки останется только «семейная» с поправкой на лимиты и на требование использовать эскроу-счета. И продажи за «наличку». Естественно, ценность наличных денег в таких условиях станет выше, клиент со средствами имеет основания эффективно торговаться. Для продавцов важным инструментом остаются рассрочки, но их на долгий срок никто не дает, а гасить в короткие сроки сложно для клиентов.

Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-й Академии недвижимости»:

– Очередное повышение ставки, конечно, — сдерживающий фактор для загородного рынка. Но некоторые люди будут брать комбо-ипотеку: гибрид льготной семейной с полной ипотекой на вторую часть суммы. Есть граждане, которые сегодня зарабатывают большие деньги и могут себе позволить: участники СВО, работники оборонки и пр. Мы прогнозируем, что в основном будут приобретаться земельные участки: в перерасчете на ежемесячные платежи получается около 50–70 тысяч рублей. Некоторые семьи могут себе это позволить. А вот в строительстве домов с использованием кредита начнется серьезный спад. В основном строительство будет вестись хозспособом и растягиваться во времени.

Марина Шкурко, директор по развитию ГК Puzzle Group:

– Ключевая ставка повлияет на массовый сегмент — на классы «эконом», «комфорт» и «бизнес-лайт». В них продажи притормозились еще в конце прошлого года, когда ЦБ только начинал подъем. Для категорий «элита» и «бизнес-плюс» подорожала рассрочка. Неприятно, но не более того. В дорогом сегменте прямого влияния не будет, разве что опосредованное, через конкуренцию с депозитами.

В целом рынок недвижимости сейчас станет трясти. И по некоторым проектам, безусловно, произойдет снижение цен — из-за отсутствия ипотеки, из-за дорогих кредитов и пр. Конечно, будет отток покупателей. Полагаю, ситуация начнет выправляться в середине 2025 года. Про перспективы депозитов могу сказать только одно: куда идет большинство, туда точно идти не надо.

Алексей Баринов, руководитель направления «ФАКТ. Коттеджные поселки»:

– Сама ставка мало что уже значит. А вот заявления о возможности следующего поднятия и пересмотр прогноза инфляции на будущий год означают, что и второе полугодие 2025-го может не стать переломным моментом. Как бы мы еще ставку в 25% не увидели… Это значит, что инфляция не под контролем. (О причинах говорить не будем — они в целом понятны.)

Полагаю, что некоторые начнут задумываться о том, как эти ставки должны отразиться и на росте цен на недвижимость.

Вообще, не вполне понятно, зачем в таких условиях заниматься девелопментом: ФОТ дорожает, издержки растут, депозиты растут, ипотеки нет, маржинальность падает. В перспективе это приведет к падению объемов ИЖС и далее, вместе со вторым витком инфляции, к галопирующему росту цен.