В среднем участки в коттеджных поселках, по оценкам специалистов Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», подешевели на 12–15%. Пока сложно утверждать, что это долгосрочная тенденция: в третьем квартале произошел заметный спад спроса, связанный с отменой льготной ипотеки. Не все девелоперы учли этот фактор при формировании своей ценовой политики. По общему прогнозу, до конца года продлится затишье; новая ценовая картина прояснится к весне.

Самым дорогим районом для частной застройки, разумеется, остается Курортный: предложения здесь мало, и собственники не стесняются назначать от 1–1,5 млн за сотку и выше. К миллиону рублей за сотку подбирается и Петродворцовый. В Пушкинском районе средние цены вдвое ниже, коттеджных поселков здесь побольше, конкуренция более острая.

Из районов Ленобласти самым дорогим остается Выборгский, в основном — за счет премиальной локации Репино — Ленинское: более 520 тысяч рублей за сотку. Почти не уступает Всеволожский, где больше всего поселков и самый активный спрос: 451,5 тыс. руб./сотка.

Доступные участки можно найти в коттеджных поселках и садоводствах Гатчинского района, но надо внимательно выбирать и, скорее всего, изучать предысторию проекта: все ли ладно со статусом земли, с правами на дороги и т. д.

Впрочем, конфликтные ситуации случаются и в самых популярных локациях: в Токсово сейчас продолжаются споры, связанные с предполагаемой прокладкой трассы КАД-2 по береговым зонам и через несколько коттеджных поселков.

В среднем участок под строительство дома в Ленобласти обойдется в 2–3 млн рублей. Девелоперы, чтобы не отпугнуть покупателей ростом цен, все чаще прибегают к мелкой нарезке: от 6 до 10 соток. Достаточно ли этого для нормального домохозяйства, каждый решает сам.

Табл. 1. Динамика средних цен на участки в КП, тыс. руб./сотка, по районам

Данные КЦ «Петербургская Недвижимость»

Мнения экспертов

Алексей Баринов, руководитель направления «ФАКТ. Коттеджные поселки»:

– Я осторожно отношусь к «средним показателям»: такая динамика бывает полезна, когда рынок на общей волне, например, на общем подъеме после пандемии и самоизоляции. Или при ослаблении рубля, когда все бегут инвестировать в бетон или землю. Но в период спада или кризиса рынок расслаивается, и полезнее смотреть спрос и динамику по каждому проекту отдельно.

В 2024 году первое полугодие было вполне успешным по продажам, и мы тоже, как и другие, повышали цены, в зависимости от стадии готовности поселка и товарных остатков. В июле была фактически прекращена льготная ипотека, затем ЦБ повысил ключевую ставку, и спрос на «загородку» упал в разы. Полагаю, снижение продаж к прошлому году в итоге составит 25–30%. Системно снижать цены мы не будем, скорее, речь может идти о «точечных» предложениях и краткосрочных акциях. У загородных девелоперов, в отличие от городских застройщиков, нет необходимости продавать по графику и в жестко определенных объемах. Речь идет о выполнении обязательств перед прежними покупателями: прокладка дорог, сети. На эти работы обычно хватает и минимального уровня продаж. Проблемы будут у закредитованных застройщиков и у тех, у кого накопились невыполненные обещания.

Ирина Королева, специалист по загородной недвижимости компании «Адвекс — Центральное агентство»:

– На рынке загородной недвижимости наблюдается спад, обусловленный повышением ставок.

На вторичном загородном рынке остался интерес к объектам по цене от 8 до 12 млн рублей за домовладение. Это семьи, которые хотят переехать жить за город. Но если раньше они планировали взять ипотеку и оставить себе квартиры в городе, то теперь многие решают продать свою недвижимость и с небольшой ипотекой выйти на покупку загородного дома.

Также покупатели рассматривают покупку домов с участками по семейной ипотеке (пока еще есть лимиты), постройку домов на своих участках при заключении договора подряда с использованием эскроу-счетов. В целом цены на загородные дома понизились, это связано еще и с сезонным фактором.

Загородный рынок был готов к этому спаду, все-таки дома покупаются более обдуманно и взвешенно, чем квартиры на «вторичке» или в новостройках. Как правило, это не первая покупка и не просто необходимость увеличения количества метров. Спад также помогает скорректировать завышенные требования продавцов.