В октябре 2024-го, по данным платформы DataFlat.ru, средний бюджет сделки составил 6,61 млн рублей. Год назад, в октябре 2023-го, — 6,19 млн рублей. Сами квартиры стали компактнее: средняя площадь сократилась с 41,5 до 41,1 кв. м (см. табл. 1).

Стоимость квадратного метра подросла на 10%: со 146,3 тысячи рублей за «квадрат» до 160,9 тысячи. (Напоминаем: аналитики DataFlat.ru выводят данные по зарегистрированным договорам, рассрочки и субсидированные ставки в них не учитываются.)

Количество сделок в новостройках в июне достигло пика (2605 продаж), затем пошло на спад (см. табл. 3). Но в октябре сокращение оборотов прекратилось: рынок, вероятно, достиг дна, в этих параметрах и будем жить.

Доля ипотеки в июне составляла 87%, после отмены льготных программ и введения ограничений на рынке осталась одна «семейка», и доля сделок в кредит снизилась до 59%.

В городе ситуация немного другая: за год стоимость лота выросла на 18% (с 9,69 млн рублей до 11,25 млн), цена «квадрата» также подросла на 18%. Никаких загадок: строительство в городе сокращается, в области — растет; последние пару месяцев в структуре предложения на первичном рынке область стабильно составляет около 50% (по количеству квартир в продаже). А спрос недотягивает. С начала года в городских ЖК зарегистрировано 39,5 тысячи сделок, в областных новостройках — в 2,5 раза меньше, 15,65 тысячи продаж. Поэтому городские застройщики могут себе позволить поднимать цены, областные — нет: покупатель не поймет. И этот разрыв (между структурой предложения и географией спроса) будет сохраняться долго.

Рынок новостроек влетел в сложный период: ипотека по факту не работает, продажи падают, себестоимость строительства растет. Из «грозового облака» кризиса через несколько месяцев выскочат не все застройщики, потери неизбежны. Как и перенос сроков по части проектов.

Ничего не поделаешь: начинает работать отрицательная обратная связь. Чем меньше продаж — тем меньше денег поступает на эскроу-счета — тем выше ставка проектного финансирования. Высокая ставка ПФ вынуждает поднять цены — продажи еще падают… Где выход из этого круга, пока не ясно.

Табл. 1. Динамика показателей первичного рынка, ЗА ГОД,

Ленобласть, розничные продажи по ДДУ и переуступкам, шт.

Данные сервиса DataFlat.ru

Табл. 2. Динамика показателей первичного рынка, Ленобласть, розничные продажи по ДДУ и переуступкам, шт.

Данные сервиса DataFlat.ru