Первая загадка — провал по вводу новых индивидуальных домов. За октябрь 2024 года — всего 438 штук. 213 — ИЖС, 225 — дома для постоянного проживания на садовых участках. Всего 56,1 тыс. кв. м. Это в пять раз меньше, чем в сентябре. В 2,7 раза меньше, чем год назад, в октябре 2023-го.

Причины неизвестны, Росреестр говорит, что никаких технических сбоев не было. Такие падения случались и раньше — но только в конце года, в декабре, иногда в ноябре. У «Пригорода» нет каких-либо разумных объяснений. Подождем еще подтверждения от областного правительства (общие цифры по вводу жилья, с делением на ИЖС и МКД) — тогда уже будем строить догадки.

Хотя показатели за 10 месяцев — все равно в сильном «плюсе»: 20,3 тысячи частных домов. В прошлом году за январь-октябрь ввели 17 тысяч, в 2022-м — 17,7 тысячи домов.

Продажи индивидуальных домов по договорам купли-продажи: 3564 сделки. На 14% больше, чем в сентябре, на 15% больше, чем год назад. Продажи не падают, несмотря на фактическое отсутствие ипотеки! Надо заметить, что пока отмена льгот на кредитовании «загородки» не сказалась: в июне в Петербурге и области было выдано 282 кредита на приобретение частных домов, в сентябре — 245. Продажи участков: 9235 сделок за октябрь. На 28% больше, чем в сентябре. На 5% больше, чем в октябре 2023-го (табл. 3). Никакого снижения на вторичном рынке участков нет — наоборот, рост спроса. Опрошенные «Пригородом» риелторы пожимают плечами: никакой особенной активности в октябре не заметили, наоборот — снижение оборотов, единичные сделки.

Впрочем, вот у этой странной стабильности — у отсутствия реакции рынка на сокращение ипотеки — объяснение как раз есть. «Загородный рынок — система очень инерционная, — напоминает риелтор Максим Хансон, руководитель АН Insiders. — Сделки готовятся намного дольше, чем в квартирном сегменте. И регистрируются тоже не быстро. Вполне вероятно, что и данные по регистрации запаздывают».

Посмотрим, что покажет ноябрь, тогда уж будем делать выводы.

Мнения экспертов

Валерий Лукинов, учредитель экспертного клуба «Загородный девелопмент»:

– Кредитные сделки остались на рынке ИЖС. Есть огромное количество желающих получить ипотеку на строительство дома и покупку участка. После введения эскроу-счетов при выдаче семейной ипотеки количество строительных компаний, которые готовы работать с ней, резко уменьшилось: сейчас, по данным ДОМ.РФ, насчитывается около 1000 кредитов по эскроу в ИЖС. С 2025 года будет дальнейшее ужесточение условий. Те сегменты, которые не зависят от ипотеки, чувствуют себя неплохо. Количество продаж выше уровня или примерно соответствует уровню 2023 года в 61% поселков бизнес-класса и в 68% поселках класса «премиум». Рассрочка применяется на загородном рынке редко, поскольку застройщики строят на собственные средства или на дорогие кредиты, и им невыгодны такие условия оплаты.

Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-й Академии недвижимости»:

– По нашему прогнозу, показатель ввода жилых домов должен был бы резко обвалиться где-то через полгода-год (средний срок строительства домов) после того, как в июле 2024-го отменили льготную ипотеку, то есть примерно с декабря-января.

Возможно, последнее время в кредит строилось все больше быстровозводимых домов — модульных, панельных и небольших каркасных, на строительство которых требуется 2–4 месяца. Возможно, как раз дома с коротким циклом строительства и «выпали» из статистики. Что касается продажи участков и готовых домов, для их приобретения ипотека использовалась редко. В основном их покупали за «живые» собственные деньги. Также их приобретали инвесторы, они и сейчас покупают участки, которые продолжают расти в цене. Это те инвесторы, которые не доверяют банкам и предпочитают реальные активы виртуальным.

Мы подняли цены на участки с 1 ноября в КП «Сосновские горки» на 10% и будем поднимать с 1 января в КП «Вишнёвский берег», тоже на 10%. Скорее всего, на участки в остальных поселках тоже поднимем цену, на 5%, чтобы компенсировать вводимый с 1 января 2025 года НДС для предпринимателей на упрощенной системе налогообложения.

Алексей Баринов, руководитель направления «ФАКТ. Коттеджные поселки»:

– Аналитики и СМИ говорят о сокращении предложения на загородном рынке. Это действительно так, и я считаю стратегию заморозки новых проектов абсолютно оправданной.

На загородном рынке проще маневрировать объемом продаж, чем в многоквартирной застройке: девелоперы не привлекают бридж-кредиты на покупку участков, нет кредитного давления со стороны банков. Нет долгих подготовительных процессов, проще сократить объем реализации.

В ситуации, когда издержки растут, а спрос трудно прогнозировать и переложить рост издержек на покупателя проблематично, заморозить новые проекты — разумный выбор.

Позиция застройщиков: издержки растут, спрос непонятный, стоимость денег высока. Вывод новых проектов будет сокращаться. Мы на 2025 год планируем вывод, исходя из минимальных инвестиций. Лучше немного опоздать и при изменении тенденции наращивать предложение вслед за спросом, чем поспешить и «подвесить» проект в отсутствие интереса.

Тактика выжидания наблюдается и со стороны покупателей. Однако вполне возможно, что именно сейчас складываются оптимальные условия для приобретения загородной недвижимости. С одной стороны, есть и готовые дома по очень хорошим ценам, в том числе от девелоперов, построенные еще в прошлом году, с другими затратами. Девелоперы готовы торговаться — деньги сейчас в цене, предлагают разные варианты рассрочки. На мой взгляд, предпочтительный вариант — купить что-то готовое, в том числе на вторичке, а не строить хозспособом. Но и участки сейчас можно приобрести выгодно. Предложений достаточно. А с другой стороны — есть огромный денежный навес на депозитах, который может вызвать и инфляцию, и снижение курса рубля, и что угодно. И системное снижение цен на загородке маловероятно, в том числе и по этой причине.

Входить в строительство я бы сейчас точно не рекомендовал.

Табл. 1. Ввод жилых домов, продажи домов и участков ИЖС, СНТ и ДНП, Ленобласть, шт.

Данные Управления Росреестра по ЛО