252
0
Синочкин Дмитрий Юрьевич

Стабильность вопреки

Рынок жилья в петербургской агломерации демонстрирует завидную стабильность:
68 573 договора «долевки» за 9 месяцев прошлого года, 68 768 — за три квартала 2017-го.

Правда, внутри этой стабильности гуляют волны и возникают локальные напряжения. По сравнению с показателями прошлого года в городе зафиксировано на 2462 ДДУ больше, в области — на 2167 меньше. В сумме, еще раз подчеркну, почти то же самое. Смещение покупательского интереса объяснимо. «Новые спальники» обживаются и заселяются, некоторые особенности жизни в них становятся очевидны. Проблемы с транспортом и дефицит социальных объектов никуда не делись.
А в городе на окраинах появляются крупные комплексы, по цене «квадрата» сопоставимые с областными проектами. Ровно то же самое происходит в столичном регионе.
Разница в стоимости между городом и областью все же остается существенной: около 99 000 за «квадрат» — в Петербурге, примерно 62 000 — в Ленобласти. (Данные КЦ «Петербургская недвижимость».) Руководитель КЦ «ПН» Ольга Трошева отмечает, что третий квартал по спросу был получше двух первых: граждане приобрели около 1 млн кв.м в новостройках. Всего за 9 месяцев 2017-го — 2,68 млн кв.м.
(В 2016-м за тот же период — 3,1 млн кв.м.) Основным драйвером спроса остается ипотека. Количество сделок в новостройках остается примерно на уровне прошлого года, продажи готовых квартир на «вторичке» подросли на 8%, а ипотечное кредитование увеличилось аж на 15%. То есть оплата жилья идет за счет будущего, за счет обязательств перед банком.
Елизавета Яковлева, руководитель отдела маркетинга и аналитики «Лаборатории МЕТРОВ», говорит: «Количество сделок, по нашим оценкам, сократилось примерно на 10% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, однако по количеству проданных метров объемы наших продаж на том же уровне. Покупатели стали чаще выбирать квартиры большего метража. Все более популярным становится малоэтажный формат. Всего в 5 минутах езды от КАД есть комфортные комплексы, в ко-
торых за ту же цену можно купить на целую комнату больше, чем непосредственно
в зоне “приКАДья”». (Заметим в скобках: все же уровень риска в малоэтажном сегменте чуть выше, чем в среднем на первичном рынке. Примеры «Традиции», «Азбуки», «Альпийской деревни», «Черничной поляны» — на слуху.)
«Рост количества договоров, в том числе — с использованием ипотечных кредитов, связан с беспрецедентным за всю историю рынка снижением ставок по ипотеке, — отмечает начальник отдела продаж ИСК “Отделстрой” Николай Гражданкин. — Сейчас средняя ставка по кредиту составляет 9,4–9,7% годовых, первоначальный взнос в большинстве банков снизился до 10%, срок кредитования вырос до 30 лет.
Одновременно снизились ставки по вкладам (до 7–8% годовых). На фоне общей нестабильности в финансовой сфере клиенты предпочитают инвестировать деньги в более понятные и стабильные инструменты. Например в недвижимость».
Интересно проследить динамику заключения ДДУ по кварталам. В прошлом году
в Петербурге первый квартал был отмечен определенным ажиотажем (на фоне разговоров о предстоящей отмене господдержки ипотеки). Второй прошел относительно ровно, в третьем начался спад.
В 2017-м — все наоборот: первый — провальный, потом пауза и плавный рост
(с ускорением) к концу года. В сентябре петербургский Росреестр зафиксировал 6568 договоров долевого участия — это рекорд.
В области ситуация более плавная, резких колебаний нет, от 9000 до 12 000 сделок в квартал. И в целом по региону картина выглядит вполне убаюкивающей.
О чем никак нельзя догадаться, расспрашивая застройщиков.
Потому что в этом году роль ипотечных слухов перешла к нововведениям в «долевке». То ли ее будут ужесточать, то ли собираются совсем отменить — непрестанные перемены не позволяют девелоперам строить долгосрочные планы и сбивают с толку дольщиков. Похоже, что пружина всей этой затеи — не поставить застройщиков под контроль банков, а наоборот — помочь банкам, переведя в них финансовые потоки жилищного строительства. Говорить о том, что финансовая система регулируется более надежно, чем «долевка», тоже не приходится: на каждое СУ–155 найдется свой банк «Открытие» с дыркой в десятки миллиардов рублей. Девелопер Руслан Юсупов, руководитель проекта «Дом с фонтаном», полагает, что вся эта суета приведет к росту популярности ЖСК. При всех недостатках кооперативной схемы.
Ольга Трошева уверена, что никаких серьезных потрясений на первичном рынке в этом году и начале следующего ждать не приходится. С этой оценкой ситуации солидарны большинство застройщиков. Но снижение доходов населения продолжается, хорошие заемщики в дефиците. (Наверное, не мне одному звонят по два-три раза в день из двух-трех разных банков, предлагая ну просто сказочные условия по кредиту.) Экономика выздоравливать вроде бы пока не собирается, несмотря на то, что нам об этом периодически сообщают из телевизора. Так что внутренняя напряженность на рынке будет расти.
И все же рынок жилья обладает колоссальным запасом живучести. Его уж и поправками, и реновацией, и разве только дустом еще не пробовали. А девелоперы строят, граждане покупают…
И такая надежность дает основания верить, что и на этот раз все обойдется.

 

Основные показатели первичного рынка (Петербург и пригородная зона)

 

Показатель

I кв. 2016

II кв.

III кв.

IV кв.

 I кв. 2017

 II кв.

III кв

Объем рынка, млн кв.м

11,12

11,0

10,98

10,54

10,78

11,24

11,5

Объем предложения, млн кв.м

5,05

5,0

4,92

4,74

5,05

5,39

5,6

Объем спроса (оценка), млн кв.м

1,09

0,92

1,0

1,14

0,87

0,91

1,08

Вывод новых объектов, млн кв.м

1,06

0,84

0,88

1,23

0,93

1,23

1,23

Средняя цена (типовые новостройки в спальных районах), тыс. руб./кв.м

95,11

94,96

96,51

99,61

98,83

99,45

99,11

Данные ООО «Консалтинговый центр «Петербургская Недвижимость» и ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

 

Динамика спроса на новостройки (Петербург и Ленобласть)

 

 

I кв. 16

II кв. 16

III кв. 16

IV кв. 16

I кв. 17

II кв. 17

III кв. 17

СПб

14490

13605

12297

17126

11739

13872

17143

ЛО

10172

9213

8796

12068

8344

9614

10960

Итого

24662

22818

21083

29194

20083

23486

28103

Данные Росреестра

 

comments powered by HyperComments