«Надувание пузыря» продолжается: новые проекты появляются быстрее, чем завершаются продажи в запущенных ранее.

По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в конце сентября в петербургском регионе (город и область) насчитывались 341 коттеджный поселок и 34 дополнительные очереди. Всего 33 300 объектов, из них 19 200 (58%) — не проданы.

Участки без подряда представлены в 40% поселков; еще в 37% возможны варианты (с подрядом или без него). Доля проектов с готовыми домами или обязательным подрядом составляет 23%.

По количеству коттеджных проектов лидирует Всеволожский район: 31%; в Выборгском — 16%, в Ломоносовском — 14%.

Таун-хаузы: 59 проектов и еще восемь очередей, всего 4700 единиц жилья, 2860 — в свободной продаже (61%). Объем предложения вырос за год на 28%, а если считать в штуках — аж на 170%. Однако в этом сегменте спрос есть: апартаменты в недорогих комплексах граждане приобретают охотно (см. таблицу: таун-хаузы занимают 17% в предложении и 24% — в структуре сделок). Аналитики «Петербургской Недвижимости» отмечают, что такой существенный рост предложения произошел, во-первых, за счет выхода в продажу 22 новых проектов с таун-хаузами, а во-вторых — с открытием продаж во II и III  очередях комп-лекса «Кивеннапа-Север».

Всеволожский район собрал 29% проектов (от общего количества проектов с таун-хаузами). А поскольку таун-хауз рассматривается в большинстве случаев как постоянное жилье, 18% таких проектов начато в Курортном и еще 10% — в Приморском районе СПб.

По сведениям КЦ «Петербургская Недвижимость», за III квартал на рынке коттеджных поселков и таун-хаузов было реализовано около 1780 объектов. В структуре продаж преобладают участки без подряда (66%). На втором месте — таун-хаузы (24%) и только на третьем — коттеджи (12% от числа проданных объектов).

За III квартал предложение пополнилось 22 новыми коттеджными проектами (2100 объектов) и девятью комплексами таун-хаузов (600 единиц жилья).

Специалисты Бюро аналитики по рынку недвижимости отмечают, что за три квартала 2012 года застройщики заявили об открытии продаж примерно в 90 проектах. Из них реально начата реализация только в 51 поселке. БАРН предполагает, что до конца года на рынке будет презентовано еще 15–20 проектов, но в итоге в продаже окажется едва ли десять из них.

Доля предложений под самостоятельную застройку сокращается: если в конце 2011-го 80% новых проектов предлагали  участки без подряда, то в III квартале 2012-го — лишь 45%. Скорее всего, это связано с качеством предложения: в сознании участников рынка словосочетание «участки без подряда» нередко означает не столько высокую степень самостоятельности покупателя, сколько небесспорную локацию, отсутствие гарантий по подключению сетей и нежелание застройщика вкладывать в проект собственные средства.

Интерес покупателей к так называемой нарезке (земле без инженерии) падает, несмотря на низкие цены, — это отмечают все эксперты.

В III квартале были открыты продажи в поселках «Пионерское» от компании «ЛэндАспект» (иногда встречается другое название — «Земельные участки на озере Пионерском»), «Близкое» от «ПетроСтиля» «Поселок Герцена», «Ольховка» и «Симагинские бобры» (застройщики — частные лица), «Зеленая долина» от ДНП «Зеленая долина» (теперь на рынке два проекта с таким названием), «Березовка» и «Покровское»  от СНВ, МЖК «Хязельки» от компании «Финский стандарт», «На Парице» от «Олимп-2000» и др. Продажи второй очереди были открыты в «Онегин-Парке», «Рыжиках», «Янино», в третьей —  в «Ладожском маяке» и «Виктории».

В рекламе также появился весьма крупный проект «Северная жемчужина» на 1113 домовладений, хотя продажи в нем были открыты еще в 2011 году.

Девелоперы расширили ассортимент в проектах «Петровское барокко», «Виктория», «Вишневый сад», предложив покупателям и секции в таун-хаузах.

Восемнадцать проектов в июле-августе-сентябре были сняты с продажи, отмечает КЦ «Петербургская Недвижимость», — и это, возможно, самая важная тенденция сезона (см. мнения участников рынка в материале «Гвоздь номера»). Во всех указанных поселках предлагали  участки без подряда. По сведениям БАРН, с продажи за квартал были сняты 40 проектов.

Еще одна заметная тенденция — диверсификация рисков.

На рынке растет доля смешанной застройки; больше стало проектов, в которых сочетаются разные типы жилья (индивидуальные дома, секции и квартиры).

Застройщики стали более гибкими: компании, ранее занимавшиеся только дорогим сегментом, уверенно двинулись по направлению к эконом-классу.

Компания «ПетроСтиль» вывела поселок «Близкое» с ценами от 3 млн руб. за домовладение и от 1,5 млн — за квартиру; «Олимп-2000» начал продажи в поселке «На Парице» (от 70 000 рублей за сотку). Заявила о начале продаж, но пока подписывает лишь договоры бронирования компания «Сплав» в поселке «Велигонты», стоимость сотки — 45 000 рублей. УК «Династия» завершает проектирование в «Красной поляне», также с весьма скромными ценами.

В некоторых случаях девелоперам удалось провести реконцепцию. В коттеджном поселке «Смольный», который вышел на рынок в сентябре 2010 года, изначально предполагалось строительство 188 коттеджей стоимостью от 6 млн до 16 млн рублей. Планы изменились: теперь будет 20 коттеджей и примерно 700 (!) небольших по размерам таун-хаузов по 1,75–3,75 млн рублей. Коттеджный поселок «Долина Солнца» был презентован на Ярмарке в 2011 году, но почти сразу же снят с продаж. Теперь поселок выведен под названием «Коркинское озеро». Возобновились работы над ранее приостановленным проектом «Буржуевка» — в новой реинкарнации он будет называться «Корела-парк». Вернулся в листинги Lakes'Berry Club (он же «Ягодное»). Этот  проект стартовал еще в 2006-м как элитный, с пирсом и вертолетной площадкой. Теперь он называется «Лиственный мыс», в нем реализуются недорогие участки без подряда, и вертолетная площадка вряд ли будет уместной.

В третьем квартале возобновились продажи в поселках «Зареченское», «Феликсово», «Видное», «Ахматово», «Уварово», «Долина Солнца» — «Коркинское озеро», «Куккузи», «Хвойный», SanRepino, «Солнечный бор», «Опушка», «Гатчинские дачи», «Оредеж»,  «Старая Ладога» и др.

Распроданы Taipale Plaza, «Сертолово-2» и «Сертолово-3», «Ижорская линия-3», Patrikki club, «Серебряный бор», «Лесничество».

Динамика цен на участки в коттеджных поселках, тыс. руб./сотка

Структура спроса и предложения, %

Средняя стоимость элитных домовладений (по районам), млн долл.