– Что происходит сегодня с рынком участков в ближних петербургских пригородах, куда движутся цены, как формируется предложение?

– Этот рынок еще только формируется, на мой взгляд, он будет состоять в основном из территорий под коттеджные поселки.

– То есть то, что сегодня предлагается, это пятна, которые покупают застройщики?

– В основном — да. Однако предлагаются сельхозземли, полуфабрикат, который нужно еще доводить до ума.

– На какие площади ориентируются застройщики?

– Совсем недавно это были небольшие участки по 3–5 га. Ситуация изменилась, это обусловлено ростом рынка, тем, что серьезно подорожало жилье в городе. Не будем ссылаться на Москву, там другое, резервы Подмосковья практически исчерпаны, уже и 100 км — это нормальная зона для постоянного проживания… Площади, приобретаемые застройщиками, выросли, сейчас нормальная площадка в среднем — от 10–12 га. Меняется формат поселков. Раньше все позиционировали свои объекты как элитные, но критериев ни для элиты, ни для бизнес-класса, ни для эконом-класса до сих пор не установлено. Кто как хотел, тот так и называл, но в начале, естественно, приобреталась под застройку земля в ближайших и самых престижных пригородах. Курортный район исторически привлекателен, его и начали осваивать быстрее, потом — Всеволожский, Выборгский. А в этом году, на мой взгляд, начал развиваться юг.

– Ваша компания занималась и занимается переводом сельхозземель в земли для жилой застройки. Сколько времени занимает эта процедура — если следовать нормальному порядку?

– Меньше 8 месяцев не бывает.

– Насколько успех вашего бизнеса зависит от отношений с местной властью?

– Конечно, зависит. Такие задачи проще решать «монстрам» этой профессии, крупным фирмам, имеющим давний опыт работы в определенном регионе. Например, у кольцевой… Кстати, во Всеволожском районе конкуренция высокая, и явного лидера, наверное, нет. У нас в компании есть привлеченное подразделение — специалисты, знающие особенности работы с властными структурами. Риск заключается в том, что можно пройти все инстанции, собрать все визы, а на последнем этапе получить отказ: «Нецелесообразно». С государством работать трудно. Но и без государственного контроля на земельном рынке — тоже нельзя.

– Сейчас вы занялись и непосредственно строительством…

– Да, и мы пока решили начать не с самых отдаленных территорий. И не с элитных. Элитные поселки потихонечку себя изживают, у нас же не так много миллионеров. Те, кто хотел, наверное, все прикупили, а тех, кто не купил, — уже единицы. Мы не успели заняться, например, Озерками — настолько стремительно там все дорожало, что экономически было невыгодно этим заниматься. Стало целесообразнее обратить внимание на более дальние территории.

– Уровень цен на дома в коттеджных поселках даже эконом-класса начинается от $250 000. Если гражданин предпочитает купить участок, чтобы самостоятельно построить дом и таким образом сэкономить, он столкнется с тем, что реальных предложений на рынке очень мало. По оценкам риэлторов, девять из десяти предложений — от каких-то непонятных посредников, с неясными правами на участок. Почему так получается?

– Согласен, это сплошь и рядом. Здесь все вполне логично, все это прогнозировалось. В 2005–2006-м пошел ажиотажный спрос на землю — как производная от подорожания городских квартир. Только ленивый не занимался землей, или тот, у кого не было денег. А профессионалом за такой короткий срок стать нельзя, поэтому люди покупали по доверенности какие-то немыслимые паи, которые невозможно выделить в натуре, какие-то земли, находящиеся в бессрочном пользовании, лишь бы купить сейчас, застолбить участок, а что с этим будет дальше — практически никто из этих непрофессионалов не знал. Такой покупатель земли старался быстрее от нее избавиться, чтобы заработать деньги и вложить в другое. Цена растет, земля за прошлый год подорожала на 120%, и люди ждали, что так все и будет. Теперь они пытаются найти какую-то альтернативу, более выгодную. Правила игры только-только начинают вводиться и устанавливаться. Например, 212-й закон, который вступил в силу в конце октября и будет регламентировать приобретение прав собственности на землю — в нем уже не будет бессрочного пользования. До 2010-го должна пройти приватизация этих участков.

– «Дачная амнистия» как-то поспособствовала дополнительному поступлению на рынок тех участков, на которые граждане оформили свои права?

– Она немножко облегчила ситуацию с землями ИЖС. Мы почувствовали это на «стародачных» территориях: люди узнали, что они могут построить дом на участке там, где захотят, и не нужно будет спрашивать, можно ли в трех метрах от соседа и т.д. Не нужно получать, как раньше, 17–20 согласований. А вот на более отдаленных территориях — 30–40 км и далее — в тех садоводствах чаще всего не только дом, но и участок-то не был оформлен. Я не знаю, насколько «дачная амнистия» помогла таким садоводам и дачникам.

– Сейчас заявлено несколько крупных малоэтажных проектов на довольно обширных территориях. Не случится ли переизбыток предложения при недостатке спроса?

– Насколько мне известно, по данным аналитиков, 60–70% горожан хотели бы поселиться в ближайшем пригороде. Это нормальное стремление здорового человека — жить на природе.

– Выводить из этого объем можно лишь чисто теоретически, это как 60% мечтают бросить курить.

– Земля дорожает. И будет дорожать. Хотя бы потому, что инфраструктуру нужно подводить. В ближайших пригородах, по нашим прогнозам, будет развиваться более плотная застройка, в основном состоящая из таун-хаузов.

– А если земля все дорожает — почему в пригородах такая чересполосица: особняк рядом с развалюхой? Ведь безумных денег стоит земля под этими развалинами…

– Ну вот представьте: живут дедушка с бабушкой. Им сколько ни предлагай — они всю жизнь здесь, им другого не нужно. Мы в Парголово с этим столкнулись. Предложения практически нет. В Верхнем Парголово много полуразрушенных домов, и в них живут граждане, и никто ничего продавать не собирается. Они прикипели к этому месту… За те деньги, которые им предлагают, они могут купить неплохую квартиру. Но квартиру они не хотят. Дом лучшего качества, но подальше — тоже не хотят! Не хотят менять среду обитания. Бабушка будет ходить за водой на колонку, дровами топить котел. До недавнего времени провести газ было дорого. На смену — дай им бог здоровья, конечно — придут наследники. Или те, кто купит у наследников. У нас не Америка. Никто никогда не давал пригородам нормально развиваться. – У нас нет опыта «малоэтажной» жизни. — Пока нет. Но он появляется, и кто-то скажет: «Я переехал в загородный дом, как это здорово».

– А другой скажет: «Я опять простоял два часа в Осиновой роще».

– Инфраструктурные проблемы должно решать государство. Инвестору это все равно не потянуть… Я вот живу в северном пригороде Петербурга. Каменный дом, около 300 кв.м. Строил еще в 1999 году. Построили нормально, быстро, была цель: завершить к рождению дочери. Живем вчетвером. Жена, двое детей… Так получилось: я не очень пострадал от кризиса, приобрел участок, поставил дом, со всей отделкой, с ландшафтным дизайном — под ключ. И, пройдя всю эту процедуру, я понял, что мне в принципе этим интересно заниматься. До этого был бизнес, но другой — автомобильный. Ранее агентство недвижимости…

– И все же — об инфраструктуре…

– Проблема серьезная. Повторюсь: ее должно решать государство. Даже в элитном поселке, чтобы ресторан окупался, должно быть не менее 250 домовладений. Что уж говорить о школе, детских учреждениях… Зачастую фирмы, которые продают дома в элитных поселках, выдают целый перечень сервисов: чуть ли не вплоть до инструктора по серфингу на собственных озерах. А в итоге сталкиваются с реалиями. Получаются непредвиденные расходы, и довольно значительные.

– Но государство пока не собирается брать на себя ни инженерию, ни тем более «социалку».

– Вот именно поэтому малоэтажная застройка и тянется поближе к городу. Мы, когда выбирали участки для поселков, руководствовались именно этим. Поближе к хорошим трассам (скажем, к Выборгскому шоссе)… Строится трасса Петербург — Приозерск — Сортавала… Открылась развязка у ИКЕИ в районе Порошкино —Бугры. Граждане хотят жить за городом, но сейчас XXI век, и все хотят жить с привычными удобствами. Поэтому даже слух о ремонте дороги или прокладке новой трассы уже влияет на цену земли.

Беседовал Дмитрий СИНОЧКИН