За 9 месяцев 2023 года на территориях ИЖС и на садовых участках Ленобласти было построено 15 813 индивидуальных домов — 2,1 млн кв. м жилья (табл. 1). Это примерно на уровне прошлогодних показателей (16 310 домов) и на 19% больше, чем в 2021-м (13 300).

По дачным и садовым участкам, а также наделам ИЖС — рост: 75,5 тысяч сделок, на 40% больше, чем в прошлом году. (Табл. 3).

Отдельно отметим: все приведенные цифры — это не «данные по количеству запросов» на сайтах-агрегаторах, а реальные сделки, прошедшие регистрацию в областном Росреестре.

Впечатление неоднозначное. Доллар под 100, ключевая ставка подскочила до 13%, и это не предел; рыночная ипотека — до 14–15%; новостройки пережили очередной набег покупателей, которые опасаются (резонно), что льготные ставки вот-вот отменят. На вторичном рынке жилья ожидают спада. В правительстве обсуждают, сколько миллиардов придется тратить на субсидии банкам (как раз на субсидирование ипотеки).

А загородный рынок и частная застройка живут как будто мимо обстоятельств и поверх барьеров. Возможно, кстати, отчасти так и есть: загородная жизнь нередко помогает если не отгородиться, то хотя бы отодвинуться от актуальной повестки. Кроме того, в большой экономической науке принято посмеиваться над мифом о «невидимой руке рынка», которая все отрегулирует. Но с начала пандемии, а затем СВО стало очевидно, что рынок, основанный на реальных интересах миллионов граждан, эффективнее могучего госрегулирования и меньше подвержен стрессам.

Упорядоченный пригород

Сегмент коттеджных поселков — не главная, но важная часть загородного рынка недвижимости. По данным Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», к началу 4-го квартала

в продаже находятся 341 посёлок, включая 27 проектов с таунхаусами. Общий объем предложения — 16,6 тысяч лотов (участки с подрядом и без, дома, секции в таунхаусах). За год объем предложения почти не изменился. Основной массив — 82% — составляют участки без подряда. Покупателям привычно, продавцам — меньше рисков: зачем ломать, если работает? Правда, участники рынка говорят, что спрос на недорогие готовые дома есть, а предложение запаздывает. Особенно в «ипотечном» формате: до 10–12 млн рублей, площадью до 100 кв. м и на небольших участках.

С января по сентябрь на рынке появилось 6,2 тысячи лотов — на 9% меньше, чем за три квартала прошлого года. Дебютов случилось немало. Летом открылись продажи в коттеджном поселке «Медведево» компании «Сигмакс Девелопмент»; фирма «СтатусПрофДевелопмент» запустила КП Viva! Kasimovo в Агалатовском СП; компания «Землебург» начала реализацию поселка «Новосельцево 2» в Волосовском районе. Открылись продажи в КП «Саблинское предместье» (Никольское СП) от «Зеленой долины». Компания «ФАКТ» начала реализацию поселков «Левада» (96 участков) и «Негород Заневский» (75 домовладений). Фирма «Вистбалт» запустила продажи в КП Lopuhinka Village в Ломоносовском районе. Maslov Group вывела на рынок КП «Павлов’SKY» в Павловске (172 участка). Компания «Петербургские просторы» начала продажи в КП «Дача у Лесколово» в Куйвози; там же фирма «Доходные земли» начала реализацию КП «Белкино»… В Кискелово вывели на рынок КП «Панорамный» (400 лотов), в Оржицком поселении Clever Grad обустраивает КП «Три ручья». Еще один дебют в Ломоносовском — КП «Ягодное Club». Перечень далеко не полный; подробнее можно посмотреть на сайте Zagorod.ru.

В целом: предложение пополняется, дефицита и близко нет, хотя рисковать девелоперы по-прежнему не желают. И правильно: по расчетам аналитиков Puzzle Realty, в Ленобласти «заморожено» около 20% проектов коттеджных посёлков, на территории около 780 га. Особенно аккуратны застройщики в дорогом сегменте. Спрос есть, но что считать трендом, на что ориентироваться? На успешный старт КП «Оберег» (12 сделок за последние несколько месяцев!), на приостановку (по неизвестным причинам) продаж в КП «Никольские угодья» или реконцепцию (перезапуск) проекта «Негород Токсово»? Рынок стал строже взыскивать за ошибки и просчеты в концепции…

Изгибы спроса

По данным КЦ «ПН», по итогам 9 месяцев 2023 года в коттеджных поселках реализовано 6,7 тыс. лотов всех типов — почти как в прошлом году. (См. табл. 4). 88% сделок — с участками без подряда (УБП). Аналитики полагают, что в перспективе доля УБП может вырасти, потому платежеспособность покупателей отстает от их реальных потребностей. Прогноз: примерно 8 тысяч сделок по итогам года.

В третьем квартале 25% сделок с УБП пришлось на поселки, расположенные не далее 20 км от КАД, в зоне 20–40 км — еще 47%. Больше половины сделок (62%) заключается по цене от 200 до 300 тысяч рублей за сотку: это самый ходовой формат. (Подробнее см. табл. 5).

Домовладения и участки с подрядом. За три квартала продано около 510 лотов. (в 2022 году — 453). Увеличиваются продажи в сегменте комфорт-класса. Средний бюджет сделки (дом с участком) в «экономе» — 6,7 млн рублей, в «комфорте» — 15,7 млн, в бизнес-классе — 36,3 млн рублей. Элита подорожала, но вряд ли это стоит рассматривать как тенденцию. Успешные продажи в КП «Оберег», в поселке HonkaNova и еще нескольких дорогих проектах могли заметно подвинуть средние показатели. Впрочем, как отмечает Максим Хансон, руководитель АН Insiders, на рынок перестали давить «срочные продажи», обусловленные релокацией собственников. Кто хотел — продал, оставшимся спешить некуда.

И в сегменте домовладений основной спрос — в ближнем радиусе: половина продаж — в зоне до 20 км от КАД. Впрочем, спрос на удаленные поселки тоже есть — если они приличного качества.

Разница между организованным и «стихийным» сегментом: по данным ЦИАН (в основном «вторичка», СНТ) средняя стоимость дома в Ленобласти — около 12 млн рублей; предложение в коттеджных поселках, по сведениям КЦ «ПН» — 26,8 млн рублей. 

Экспертные мнения

Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-й Академии недвижимости»:

– В целом рынок загородной недвижимости стабилен. Активизировались микроинвесторы, которые стали продавать участки и дома и фиксировать прибыль. Мы в сентябре повысили цены на участки в КП «Разметелево» и «Сосновские горки» на 10%. О повышении объявили заранее, и продажи в августе выросли в четыре раза. Соотношение участков с подрядом и УБП — 40 на 60%. Рынок участков по-прежнему обеспечивает высокую доходность. В условиях инфляции и девальвации рубля остаётся мало альтернатив для инвестиций в пределах до 3 млн рублей.

Александр Никитин, специалист компании «РФН»:

– Пока мы не видим на загородном рынке заметного роста спроса. Рынок загородной недвижимости держится на «длинной волне» интереса: период пандемии ясно обозначил тупик, в котором оказался сегмент новостроек. Малогабаритные квартиры в необустроенных микрорайонах — для многих это доступный вариант, но совершенно не комфортный. Пандемия заставила переосмыслить требования к жилью. И в целом популярность загородных объектов понемногу растет.

Максим Хансон, руководитель АН Insiders:

– В третьем квартале активность в среднем по рынку выросла на 20%. Отчасти работает фактор сезонности: граждане фиксируют сделки по объектам, которые выбирали весной-летом. Сейчас просмотры конвертируются в сделки. После пандемии сократились сроки принятия решений. Серия шоков закалила покупателей: они не то чтобы перестали бояться «неопределенного будущего», но научились принимать решения в условиях «короткого горизонта» планирования и недостаточной информации о будущих рисках.

Дмитрий Зюзин, генеральный директор ГК «Т-Дом»:

– Две трети участков и домов продаются ближе 40 км от города — это нормально. Люди стали рассматривать загородные дома, как и во всем мире: для постоянного проживания, а не под дачи. Качество жизни в собственном доме неизмеримо выше. Сверху, снизу и с двух боков нет чужой энергетики; не надо переодеваться, чтобы выйти на свежий воздух, не надо искать место для парковки автомобиля по соседним дворам и улицам в ночи. Все это спустя 30 лет рыночной экономики наконец-то начинает доходить до граждан.  В ближнем радиусе цены будут расти: близко к городу участки разбирали с момента основания Петербурга, их там просто очень немного осталось.

Вадим Новиков, девелопер КП «Оберег»:

– Мы тяжело стартовали: в январе — апреле сделок не было: снег, зимняя спячка. С мая — по две-три сделки в месяц, только успеваем документы готовить. Спрос ровный: люди берут для себя, как постоянное жилье, с пониманием, как они хотят жить, что им нравится, а что нет. Сейчас на рыке понимающий клиент: люди имеют определенный опыт, даже молодые — как правило, жили какое-то время в арендованных домах. Опыт загородной жизни есть у всех. И представление о том, как они хотят жить. И почему не хотят в городе.

Стремление к меньшей плотности, меньше людей, больше природы, больше приватности, уединенности; при этом полный сервис. Возможности каждому из членов семьи побыть наедине с самим собой, и не в четырех стенах. Хотя по некоторым параметрам загородное дорогое жилье еще долго будет проигрывать городскому.

Мы начинали продажи фактически по себестоимости, просто чтобы «запустить двигатель». Минимальный лот стоил 39 млн. Сейчас — 56 млн. Дальнейшего роста цен до весны 2024 не планируем.

Фото: Александр Беленький

Подробные данные по ценам и структуре рынка можно скачать здесь:

https://disk.yandex.ru/i/d3LlzEzFGpxpnQ

Табл. 1. Данные по регистрации новых жилых домов

на участках ИЖС, СНТ и ДНП, Ленобласть, шт.

Данные Управления Росреестра по ЛО

Табл. 2. Продажи индивидуальных жилых домов,

вторичный рынок (ДКП), Ленобласть, шт.

Данные Управления Росреестра по ЛО

Табл. 3. Продажи участков ИЖС, СНТ, ДНП,

по договорам купли-продажи, ЛО, шт.

Данные Управления Росреестра по ЛО

Табл. 4. Динамика сделок в коттеджных поселках (УБП, договоры подряда, дома, таунхаусы), шт.

Данные КЦ «Петербургская Недвижимость» и журнала «Пригород»

Табл. 5. Изменение спроса на участки без подряда в КП, млн руб.

Данные КЦ «Недвижимость Петербурга»

Табл. 6. Изменение спроса на коттеджи и участки с подрядом в КП, млн руб.

Данные КЦ «Недвижимость Петербурга»

Табл. 7. Изменение цен предложения, участки без подряда в КП, тыс. руб./сотка

Данные КЦ «Недвижимость Петербурга»