В августе и сентябре застройщики продавали больше лотов, чем в любой другой месяц 2023 года (см. таб. 2). Причины понятны: ЦБ задрал ключевую ставку, ипотека на «вторичке» стала почти недоступной, доллар улетел к 100 рублям. Куда еще девать рубли? А на первичном рынке сохранились льготные программы, и цены в новостройках остались на прежнем уровне, даже немного снижались.

Соревнование регионов

В Петербурге объем жилой застройки за год, с сентября 2022-го, сократился на 17% — на 1,5 млн кв. м. Сокращение предложения подталкивает вверх средние цены. А в области — наоборот, строят на 214 тысяч кв. м больше, чем год назад. Причины разные: процедуры согласования попроще, чем в мегаполисе, земля подешевле; при этом по уровню комфорта областные ЖК нередко уже почти не уступают городским. В общем, застройщики, работающие в ЛО, притормаживать пока не собираются.

Но доля непроданных квартир в областных новостройках растет. По данным Единой информационной системы жилищного строительства — уже 46% (см. таб. 1). Год назад этот показатель составлял 39%.

Эксперты аналитической платформы bnMAP.pro полагают, что «расчетный срок реализации проектных остатков» (то есть продажи лотов в уже выведенных на рынок новостройках) составит более трех лет. И по этому показателю регион вплотную приблизился к зоне риска. Не то чтобы снова, как несколько лет назад, будут возникать долгострои и банкротиться застройщики. Но вполне вероятно, что сроки завершения некоторых проектов придется сдвигать и переносить. Особенно это касается благоустройства и сопутствующей социалки.

Тем не менее деньги в первичный рынок текли обильно. Граждане приобретали квартиры не из-за желания заработать: в перепродаже никакого смысла нет; «отбить» вложения за счет аренды можно лет за 30. А просто других вариантов куда-то пристроить накопления (у кого они есть) крайне немного.

В октябре активность покупателей стала остывать. С 15 до 20% увеличился первый взнос по льготным ипотечным программам, закончились банковские скидки; меньше стало «совместных программ» с субсидированием ставок застройщиками («0,1% на весь срок» и тому подобных). Популярны льготы на период строительства, но многие все же задумываются: а что дальше?

Некоторые экономисты рассчитывали на приток в потребление «новых денег»: оживление ВПК, рост средних зарплат, выплаты контрактникам, компенсации семьям и т. д. Достоверных сведений нет, по отзывам участников рынка жилья, пока никаких новых «финансовых потоков» не заметно.

Кудрово рулит

Во Всеволожском районе текущий уровень — 146,2 тысячи рублей за «квадрат» (минус 0,3% за последний квартал, минус 0,9% за год). Снижение за год обеспечили стройки непосредственно во Всеволожске: подешевели квартиры в ЖК Gröna Lund и «Дома на Октябрьском 74, 78», появились бюджетные варианты в ЖК «Новый мир».

В Мурино — 150,3 тысячи рублей, минус 1,9 за квартал, минус 3,1% за год. Год назад в этой локации насчитывалось 13 новостроек, сейчас — 17. Конкуренция не позволяет застройщикам повышать цены, даже при приличных объемах продаж. В Новосаратовке — небольшой подъем: текущий уровень — 144 тысячи рублей, плюс 0,9% за квартал, плюс 5,2% за год. В Сертолово в результате возвращения в листинги относительно недорогих квартир в ЖК «Новая история» ценник в сентябре снизился на 14,1%.

Самая дорогая локация — Кудрово: почти 190 тысяч рублей за кв. м.

Стабильная ситуация в Ломоносовском: 137,35 тысяч рублей за квадратный метр, плюс 1% с третий квартал, плюс 4% за год. Здесь ситуацию определяет Новоселье — семь ЖК аж от семи застройщиков: ГК Novoselie Development (ЖК «Новоселье. Городские кварталы»), СК «ЛенРусСтрой» (ЖК «ЛесART»), «Строительный трест» (ЖК NEWПИТЕР), группа ПИК (ЖК «Таллинский парк»), компания «Полис» (ЖК «Полис Новоселье»), компания «Газпромбанк-Инвест» (ЖК «Ветер перемен – 2»); летом к этой группе присоединился «Глоракс». По мнению участников рынка, жесткая конкуренция на «местном» уровне вынуждает девелоперов совершенствовать продукт и не позволяет разгонять цены. Правда, одной конкуренции недостаточно для разумного развития (в Мурино не получилось, хотя застройщиков больше), нужен еще жесткий генплан и разумная позиция местной администрации.

Из перспективных проектов: хорошие шансы у москвичей в Лаголово («Самолет» и «А101»).  

Отставание области от спальных районов Петербурга за год уменьшилось с 44 до 42%, от городских окраин возросло с 19 до 21%, а от пригородов с 10 до 14%. Цены понемногу выравниваются: если область — совсем не обязательно убогая «панелька» в чистом поле.

Развитие ситуации во многом будет зависеть от вторичного рынка и от того, как покупатели примут новый уровень ипотечных ставок.

Прогноз от «Пригорода»

Давайте все же вспомним: покупка квартиры — не самоцель, а способ решить проблему. Добыть дополнительную площадь, поменять место жительства, уберечь деньги от инфляции, создать запас «для детей» и так далее.

Острого дефицита жилья в регионе точно нет. Есть относительно приличный (по сравнению с другими регионами, кроме СПб и столичного) уровень доходов и ощутимое давление приезжих. Есть также весьма развитый сегмент ИЖС, причем частные дома покупают в основном петербуржцы.

По мнению «Пригорода», до конца года в Ленобласти продадут по ДДУ еще 4,5–5,5 тысяч квартир в новостройках. Всего за год получится 21–22 тысячи сделок.

Для сравнения: регистрация новых домов ИЖС и жилах домов в садоводствах за 2023 год составит 22–23 тысячи штук; сделки с квартирами на вторичном рынке — около 40 тысяч.

Факторов, способствующих росту цен на первичном рынке, пока не просматривается.

Приведенные данные в таб. 4 и 5 получены в результате анализа предложений квартир на продажу, публикуемых на портале novostroy.su, а также базы данных «Недвижимость и Строительство Петербурга». Апартаменты в расчетах не учитываются.

Табл. 1. Показатели жилищного строительства, сентябрь 2023 года, тыс. кв. м

Данные ЕИС ЖС

Табл. 2. Динамика показателей жилищного рынка, ЛО, 2023 год, колич. договоров

Данные Управления Росреестра по ЛО

Табл. 3. Динамика по годам, ЛО, колич. договоров

Табл. 4. Динамика цен* по территориям, СПб и ЛО, руб./кв. м

*Здесь и далее — цены предложения

Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

Табл. 5. Цены на новостройки по локациям, ЛО, руб./кв. м

Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга»