Всего Управление Росреестра ЛО зафиксировало за сентябрь 2814 сделок с участками ИЖС и СНТ. (В августе — 6381 продажа.) Год назад, в сентябре 2021-го, — 5156 договоров по таким участкам, в 1,8 раза больше.

В общем — спад. Причем начался он еще до объявления частичной мобилизации. Или загородные частные инвесторы оказались избыточно чуткими и заранее приостановили покупки…

Скорее всего, в октябре количество сделок с участками также заметно сократится. Сегодня многие потенциальные покупатели оказались перед непростым выбором: вкладывать деньги в землю, строить планы на будущее (и, допустим, небольшой дом) — или создать «подушку безопасности», предпочтительнее — из наличных? То ли на отъезд, который сейчас принято политкорректно называть релокацией. То ли на непредвиденные надобности, потому что кто его знает, как оно дальше обернется с мобилизацией, развалом экономики и т.д. А быстро продать участок не получится. Потому что спрос падает.

Аналитики уже в августе фиксировали снижение количества покупательских запросов: минус 15,4% к июлю, минус 20% — год к году.

Девелоперы реагируют предсказуемо. Например, компания «ФАКТ» заморозила цены в коттеджных поселках «Крокусы» (Всеволожский район), «Отрадная Бухта 2.0» (Приозерский), «Линтулово» и «Сосновый пляж» (Выборгский район ЛО). 

Загородный тренд

Тем не менее именно участки остаются самым популярным и ходовым товаром на областном рынке недвижимости. За девять месяцев 2022 года, по данным областного Управления Росреестра, в регионе было зафиксировано 53,6 тысячи сделок купли-продажи с участками под ИЖС и садоводство — на 10,8% больше, чем за тот же период прошлого года (48,4 тысячи сделок).

С января по сентябрь в области появилось 15 933 жилых домов на наделах ИЖС и садовых участках, общей площадью 2,2 млн кв.м (табл. 1). В основном — по дачной амнистии, но более 80% — это именно новые дома, построенные в последние полтора-два года. За девять месяцев 2021-го — 13,3 тысячи частных домов, 1,8 млн кв.м. Плюс 20% за год.

Пандемия породила в этом сегменте весьма существенный дополнительный спрос — за счет осознания ценности и безопасности благополучной экологии и загородной жизни. «Удаленка», онлайн-сервисы и доставка сгладили некоторые серьезные неудобства жизни за городом.

Кроме того, бурный рост цен на квартирном рынке, подхлестнутый льготной ипотекой, сделал для многих семей недоступным или неоправданно дорогим приобретение жилья городского типа. В результате произошло сильное смещение спроса в сторону частных домовладений. В среднем за месяц граждане ставят на учет 1500–2000 частных домов в Ленобласти. И заключают примерно столько же ДДУ. Но средняя площадь частного дома — около 140 кв.м, средний бюджет сделки, по экспертным оценкам, — около 10 млн рублей. А квартиры в новостройке — 43 кв.м при бюджете 6,3 млн рублей.

На вторичном рынке в регионе за месяц продают примерно столько же квартир, сколько домов для постоянного проживания — 2–2,5 тысячи. В начале года квартирных сделок было почти вдвое больше — 3–4 тысячи в месяц (см. табл. 3 и 4), но весной ипотека накрылась, и к осени показатели выровнялись.

События 24 февраля, начало СВО вынудили многих потенциальных покупателей пересмотреть жизненные планы. Введение санкций и уход западных компаний привели к ценовому хаосу. А объявление в конце сентября частичной мобилизации и присоединение новых областей и вовсе поставили загородный рынок на паузу.

Тем не менее наблюдения за «кризисным» рынком позволяют нам предполагать, что в период общего спада сегмент участков проседает медленнее, чем новостройки или вторичный рынок жилья. В том числе из-за того, что на загородном рынке кредитные ипотечные схемы менее распространены, чем на вторичном или тем более на «первичке», где их доля составляет 80–90% (в масс-маркете).

Ценовая пауза

Цены на загородном рынке, конечно, тоже растут, особенно заметно — с лета 2020 года, когда стало понятно, что за городом от пандемии спасаться удобнее. Но рост цен сильно уступает городским показателям: плюс 20–30% за год. По данным КЦ «Петербургская Недвижимость» на начало III квартала 2022-го, 38% сделок с участками в коттеджных поселках проходили в диапазоне от 100 до 200 тысяч рублей за сотку. Средний бюджет — 1,5 млн рублей. Еще 24% — до 100 тысяч (0,8 млн рублей). Стоимость надела в коттеджных поселках эконом- и комфорт-класса за год выросла на 8%. Потому что конкуренция: на рынке представлены более 300 поселков, 16,6 тысячи лотов.

И для девелоперов стоимость входа на этот рынок — затраты на приобретение, межевание, обустройство инженерных сетей и дорог — существенно ниже, чем при запуске многоквартирного дома. А есть еще огромный массив «старых» садоводств, как правило — с массой проблем, но зато и с приемлемым ценником.

Сокращение спроса, скорее всего, приведет к стагнации цен на участки и индивидуальные дома.

Понятно, что падение реальных доходов граждан, снижение потребительского оптимизма серьезно скажутся и на загородном рынке. Но обвального кризиса здесь не будет. Как не было его ни в 2008-м, ни в 2015-м. В крайнем случае — долгая пауза.

Экспертный курултай

Дмитрий Новосельцев, руководитель компании «1-я Академия Недвижимости»:

– Как видно из статистики, в сентябре упали только продажи участков. С продажами квартир и домов этого не произошло.

Это вполне объяснимо. Основным фактором стало объявление частичной мобилизации. Покупка участка — это инвестиции «вдолгую». Нужно еще накопить средства и построить дом. В условиях высокой неопределенности (неясно, что будет с ценами на стройматериалы, на следующем этапе могут призвать кормильца, и дом не будет достроен) многие не решаются на такой шаг. И наоборот, купить построенный дом или квартиру в ипотеку правильнее. Если кормильца заберут, то временно заморозят выплаты по ипотеке. Жить можно…

Второе обстоятельство, связанное с этой причиной: многие люди «поставили на паузу» тему покупки участка ввиду неопределенности: призовут или не призовут по частичной мобилизации. Трудно составлять долгосрочные планы в такой ситуации. Часть потенциальных покупателей уехала из страны.

Но рынок обладает эффектом кумулятивной памяти и отложенного спроса. Как только ситуация с СВО стабилизируется и начнет улучшаться, люди опять примутся выстраивать долгосрочные планы, и спрос станет расти. Полагаю, что именно сейчас, когда спрос на участки резко снизился, самое время их покупать. Уверен, что продавцы будут более сговорчивы и щедры на скидки и рассрочки.

Данил Барышев, руководитель компании «Вилла Эксперт»:

– Участки, как и загородные дома, не относятся к категории покупок первой необходимости. Рынок квартир в этом плане более устойчив, так как там иная мотивация сделок: комфорт повседневной жизни либо семейные обстоятельства. Но как только нам «сверху» дадут какие-то долгосрочные ориентиры, накопления населения, снятые с депозитов, пойдут на рынок недвижимости. Закономерность очевидна: зарубежные и отечественные инструменты фондового рынка связаны сейчас с большим риском, как и хранение валюты. Так что, по сути, больше вкладывать деньги некуда!

Роман Филиппов, управляющий партнер компании «Славные просторы»:

– На загородном рынке люди стали внимательнее, больше обычного переживают, будут ли в срок проложены сети, подключены газ, электричество… У нас в «Виль-Парке» газовые сети уже проложены и выведены на каждый участок, заявки на электричество поданы заранее, не придется подключать по новому огромному тарифу.

Участки с готовыми коммуникациями, в приличном месте всегда будут в цене. Снижение цен на землю в ближайшей перспективе маловероятно. После спада спроса, вызванного шоком, следует новый всплеск активности. Земля всегда была самым надежным способом вложить и сохранить деньги. Но подозреваю, что сейчас люди предпочтут оставить средства на «всякий случай».

Дмитрий Зюзин, генеральный директор ГК «Т-Дом»:

– Постоянная жизнь в кризисах научила девелоперов быть терпеливыми, не паниковать и не демпинговать. В демпинге вообще нет никакого смысла, как в 2008-м: что ни делай, результат будет один — никто ничего не купит. Однако ни мы, ни другие девелоперы работы на своих проектах не прекращаем и не сокращаем. Наоборот, торопимся до холодов успеть завершить побольше наружных и инженерных работ. Потому что неясно, как в дальнейшем будут обстоять дела с работниками. Все это пригодится, когда рынок оживет. А сейчас будет долгая пауза.

Табл. 1. Регистрация домов ИЖС и жилых домов на садовых участках, 2022 год, за 9 мес.

Данные управления Росреестра по ЛО

Табл. 2. Динамика регистрации договоров купли-продажи участков (СНТ, ИЖС, ДНП), шт.

Данные управления Росреестра по ЛО

Табл. 3. Регистрация договоров купли-продажи жилых домов в ЛО (на участках ИЖС, СНТ, ДНП), шт.

Данные управления Росреестра по ЛО

Табл. 4. Купля-продажа квартир (вторичный рынок ЛО), шт.

Данные управления Росреестра по ЛО