За месяц средние цены предложения в Ленобласти снизились на 1,8% — до 146 266 рублей за квадратный метр. Падение продолжается с апреля, когда был зафиксирован локальный максимум: 154 301 рубль за кв.м. Летом рынок поддерживали экстраординарные меры правительства по поддержке льготной ипотеки: субсидирование ставок, увеличение лимитов и т.д. Однако начало «частичной мобилизации» обрушило рынок: в столичном регионе спрос, по предварительным оценкам, сократился на 30–40%. В Петербурге и Ленинградской области девелоперы также говорят о спаде активности.

«Сейчас мы говорим даже не столько о снижении покупательской способности, сколько о снижении покупательской готовности совершать в условиях неопределенности крупные покупки», — говорит Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1».

Начатые сделки завершаются; случаи отказов от покупки в связи с мобилизацией уже есть, но пока единичные. Но в целом рынок замедляется и становится на паузу.

Граждане едва успели адаптироваться к режиму СВО, как по ним бабахнули известием о мобилизации. По данным СМИ, срочно выехали из страны более 200 тысяч россиян; через границу с Финляндией покинули страну около 60 тысяч.

По итогам сентября падение спроса еще не заметно. В сентябре было зафиксировано 1494 сделки — примерно столько же, сколько и в августе. Но сравнение по кварталам уже дает тревожную картину. В первом квартале 2022 года была зафиксирована 8221 сделка в областных новостройках. (Для простоты сравнения будем пользоваться данными DataFlat.ru, а не Росреестра — Росреестр данные за сентябрь еще не подсчитал, но порядок цифр примерно тот же.) Во втором квартале — 3004 ДДУ. Реакция на СВО — падение в 2,7 раза. В третьем квартале — 4152 ДДУ. Рынок понемногу начал оживать и приспосабливаться, хотя результаты вдвое хуже, чем в начале года. Воздействие на спрос мобилизации станет видно в октябре.

Пока фиксируем. За год стоимость квадратного метра в ценах предложения увеличилась на 17,8%. По данным реальных сделок — на 25%. Проще говоря: стоимость лота с сентября 2021 по сентябрь 2022-го увеличилась на 2 млн рублей. Год назад средняя квартира в областной новостройке стоила 4,46 млн рублей, сейчас — 6,4 млн рублей. Правда, выросла средняя площадь: с 37,4 кв.м до 43,2 кв.м.

Из прилегающих к Петербургу районов цены в сентябре снизились во Всеволожском и Гатчинском, а выросли в Ломоносовском и Тосненском. Довольно значительное снижение в Гатчинском районе (4,6%) обусловили дешевеющие новостройки города Коммунар. Более других прибавил Тосненский, где ускоренно дорожает доступное жилье в поселке Федоровское. Всеволожский район по-прежнему находится на вершине ценового рейтинга (147 597 рублей за «квадрат»), а Тосненский пока что отстает (120 252).

За год цены выросли во всех популярных локациях, и более всего (62%) — во Всеволожске, что объясняется исчезновением вариантов в проблемном ЖК «Северный вальс». Город-курорт Gatchina Gardens уверенно удерживает ценовое лидерство: более 245 тысяч рублей за квадратный метр. Далее, с заметным отставанием, следует Кудрово — более 190 000. Более 170 000 — во Всеволожске. Рубеж 160 000 пройден в Гатчине, а 150 000 — в Девяткино, Мурино, Сертолово и Янино–1. В конце списка Романовка — там, как и в соседнем Щеглово, менее 105 000 рублей за квадратный метр.

Число объектов в продаже (в отличие от цен) последние два месяца растет. В августе оно увеличилось на 5,3%, в сентябре — на 8,5%. Всего сейчас в продаже 90 проектов. Постепенно сдают позиции Кудрово и Мурино.

За год доля области в структуре предложения в регионе уменьшилась по числу проектов с 26 до 22%, а по числу квартир — с 34 до 29%. Впрочем, на подходе «миллионник» в Лаголово, открылись продажи в ЖК «Ржевский лесопарк» от Группы ЛСР, так что предложение будет расти.

В текущей экономической ситуации и при стрессовом состоянии общества планы граждан по улучшению жилищных условий не выглядят первоочередными и неотложными заботами. Другое дело — наличные. 24 сентября наличный оборот вырос до 130 млрд рублей: люди снимали деньги в банкоматах, закрывали счета и пр. К концу недели спрос на наличку снизился до 110–115 млрд, но это все равно в разы выше нормы.

Важным фактором будет изменение условий по ипотеке. Уже есть случаи отказов в предоставлении кредита тем, кто может быть призван: банки считают мобилизацию дополнительным риском. Дума приняла закон о «кредитных каникулах» для мобилизованных, фактически перекладывающий заботу о возможных дефолтах на банки. То есть теперь и сами граждане не горят желанием подписывать обязательства на 25 лет, и банки не склонны рисковать, выдавая займы тем, кого могут мобилизовать. А ипотека обеспечивала до 80–90% сделок в новостройках.

При этом непосредственно жилищному строительству угрозы нет: большая часть объектов обеспечена проектным финансированием, их, скорее всего, достроят. Но с падением спроса и наполнения эскроу-счетов сроки завершения ЖК могут «поплыть».

Скорее всего, останется спрос на объекты в высокой стадии готовности. Впрочем, оценивать долю «оптимистов вопреки» очевидным обстоятельствам «Пригород» не берется.

Табл. 1. Динамика показателей первичного рынка, Ленобласть, розничные продажи

Данные DataFlat.ru (по розничным продажам)

Табл. 2. Динамика цен по территориям СПб и ЛО, руб./кв.м

Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга» и ж. «Пригород»

Табл. 3. Динамика цен на первичном рынке Ленинградской области (локальные зоны), руб./кв.м

Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга» и ж. «Пригород»

Табл. 4. Структура предложения по СПб и ЛО, %

Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга» и ж. «Пригород»

Табл. 5. Структура предложения в Ленобласти, %

Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга» и ж. «Пригород»