516
0
Синочкин Дмитрий Юрьевич

Каркасная доля

Это было похоже на рождественскую сказку. На пустующем соседнем участке прошлой зимой вырос домик. Мне показалось — недели за три.

А зима, если помните, была вполне себе, не как в Европе: с морозами, с метелями. Однако два мужичка, не особенно напрягаясь, быстро-быстро слепили коробку.
Это, конечно, каркасная технология. Если привезти с завода готовый домокомплект, опытная бригада и за пару дней может собрать. Другой вопрос: насколько важный фактор — время? (Участок, о котором шла речь в начале, пустовал несколько лет.)
И почему в традиционно «деревянной» России (запасы древесины оцениваются
в 89 млрд кубометров, первое место в мире) доля домов из дерева вообще и каркасных  в частности так невелика? (По оценкам КЦ «Петербургская недвижимость» — 15–16 %.)

Иллюзия поддержки

«Российский рынок деревянного домостроения находится под влиянием новой политики Минпромторга по развитию лесопромышленного комплекса…» — пишут коллеги в одном из деловых изданий. Вот сколько я ни спрашивал участников рынка — пока никто этой новой политики не заметил. Ни субсидий, ни льготных кредитов — вообще ничего. Разве что особо внимательные припомнили анекдотическую ситуацию: придумали в Москве дотировать ставку по кредитам для покупки деревянных домов. Но закон написали так, что льготная ставка действовала несколько месяцев. (Бейсболку бы еще подарили.)
Участники рынка оценивают усилия власти по-разному. Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank, и Дмитрий Новосельцев, председатель совета директоров ООО «1-я Академия недвижимости», полагают, что меры господдержки будут работать только в формате реального субсидирования производителей и покупателей. «Господдержка станет драйвером увеличения спроса на деревянные технологии строительства и даст преференции компаниям, строящим деревянные дома. Следовательно, позволит увеличить и долю рынка каркасного домостроения», — надеется Алексей Гареев, руководитель службы домостроения компании «ФАКТ. Коттеджные поселки». Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская недвижимость», полагает, что госпрограмма льготного кредитования «может стать дополнительным инструментом активизации спроса». «Что касается заявлений чиновников, то боюсь, что они останутся на этапе идеи, а с реализацией, как всегда, возникнут сложности», — говорит Максим Хансен, руководитель департамента загородной недвижимости ГК «Плюс».

Мираж низкой цены
 
Скорость строительства — не единственное преимущество «каркасников». Второй фактор — самый важный для рынка! — цена. Казалось бы: вдвое дешевле клееного бруса. Но это если собирать самому, и не готовый домокомплект, а из частей, купленных оптом.
А в этом случае (как и при сборке силами случайной бригады) есть риск потерять качество.
Если заводской продукт, да авторизованная сборка — разница в цене «квадрата» составит всего 10–15%. Каркасный дом финского производства и вовсе будет дороже такого же, но из архангельского, скажем, бруса.
Можно сэкономить на фундаменте: «каркасник» — легче и отлично садится на винтовые сваи. Зато понадобится дополнительно покупать оборудование для принудительной вентиляции: сам по себе каркасный дом «не дышит»…
В среднем по рынку каркасные дома все же заметно дешевле. Но это именно «в среднем»: в каждом конкретном случае будет работать свой набор факторов.
Как отмечают коллеги из BN-gazeta.ru, самые дешевые варианты предлагаются по 8000–10 000 руб. за 1 кв.м. С учетом сборки цена вырастет до 13 000–15 000 руб. за «квадрат». Дорогие каркасные дома строят из импортных экологичных (чаще всего финских) материалов. Такой дом может обойтись заказчику в 50 000–80 000 руб./кв.м.
Средняя стоимость каркасного дома — 25 000–30 000 рублей за «квадрат». В эту сумму не входят установка окон, дверей и системы вентиляции.

Доля рынка

Сейчас в нашем регионе представлены 316 коттеджных поселков, в них продаются 18 800 лотов (участки с подрядом и без него, а также готовые дома. По сведениям КЦ «Петербургская недвижимость», примерно в 130 проектах застройщики предлагают приобрести домовладения и/или участки с обязательным подрядом.
Доля поселков, предлагающих строительство домов по каркасно-панельной технологии, составляет 15%. Если считать «в штуках» — 16%.
За последние шесть лет доля поселков, в которых предлагают строительство домов только такого типа, увеличилась с 9 до 15%. Основной объем панельно-каркасного предложения вышел в продажу после 2014-го. (С началом кризиса и падения доходов вопрос цены вышел на первый план.)
Сегодня панельно-каркасная технология представлена как основная в 20 проектах (около тысячи лотов, в основном это эконом-класс, до 6 млн рублей). Еще 20 поселков (примерно 1500 лотов) предлагают каркас как один из вариантов наряду с газобетоном, несъемной опалубкой, деревом и пр.
По данным КЦ «ПН», за первое полугодие 2018-го было реализовано всего 140 готовых коттеджей и участков с подрядом. Доля панель-каркасной технологии — 20 объектов (15%). Рекорд для этого типа домов был зафиксирован в 2014-м: более 130 сделок за год, 25% от общего объема продаж.
Аналитики полагают, что основной покупатель этого формата предложения переориентировался на приобретение участков без подряда. Это позволяет разнести затраты по времени или вовсе отложить строительство до более благоприятных времен.
По оценкам Knight Frank, доля предложения, которая приходится на каркасные дома, составляет 7% (минус 1% к прошлому году). При этом ситуация сильно различается по классам: в бизнес-классе таких домов не более 1%, а в классе С — уже 33%.
«Если говорить про продажи подрядов на строительство, — говорит Максим Хансен, — то на каркасное домостроение приходится примерно половина сделок. Еще 25% занимает газобетон, оставшиеся 25% — все остальные технологии».
В проектах «1-й Академии недвижимости» в сегменте индивидуального жилья технология каркасного домостроения делит первое место с домами из газобетона: примерно по 40%.

Факторы торможения

И все же каркасные дома выглядят недооцененными. Можно сформулировать иначе: имеют значительный потенциал роста.
Светлана Московченко полагает, что «неправильное использование технологии в некоторых проектах ухудшило ее имидж на рынке». Дмитрий Новосельцев также отмечает высокую зависимость от качества сборки, квалификации сборщиков и важность контроля: «При ошибках в сборке и низкой квалификации возникают “скрытые” дефекты, которые со временем приводят к появлению щелей, потерям тепла и т.д.».
То есть проблемы в этом сегменте рынка носят имиджевый характер. И преодолеть их в короткие сроки — например, с помощью массированной рекламы — абсолютно нереально. Прежде всего потому, что предпочтения на рынке частных домовладений очень инерционны: предубеждения и представления о «достойном доме» складываются даже не годами — столетиями.
Кстати, в США каркасные технологии занимают более 80% рынка. Климат, конечно, важен. Но не менее важно и то обстоятельство, что средний американец за жизнь меняет жилье 7–7,5 раз.
Можно предположить, что популярность каркаса будет расти по мере выхода на рынок «миллениалов» — для них скорость сборки и невысокая цена важнее, чем старшим поколениям. Но это при условии, что «поколению Y» вообще зачем-нибудь понадобится загородный дом…

Алексей Гареев,
руководитель службы домостроения компании «ФАКТ. Коттеджные поселки»:
– Спрос на каркасные дома увеличивается, эта технология имеет неоспоримые плюсы: демократичные цены, высокая скорость и простота строительства, теплосберегающие свойства и возможность использования недорогого облегченного фундамента. В США, Канаде и Финляндии каркасные дома занимают основную долю рынка. На одной из последних выставок домов в Суоми около 90% представленных экспонатов были каркасными.
Развитию этой технологии в России мешают стереотипы. На самом деле негатив вызван не качеством каркасных домов, а строителями, которые не умеют работать с этой технологией. При соблюдении требований к работам и грамотном выборе материалов каркасные дома ничем не уступают постройкам из других материалов.


Максим Хансен,
руководитель департамента
загородной недвижимости ГК «Плюс»:
– Есть предвзятое отношение к исполнению каркасного дома. В нем все узлы, как правило, скрыты (дома продают с отделкой), и для их проверки необходим технический специалист. Поэтому просмотров по подобным домам довольно много, а сделок мало: качество строения оценивают «на глаз».
Полагаю, популярность каркасных домов будет увеличиваться из-за невысокой стоимости, быстроты возведения, высокой энергоэффективности (при правильном исполнении) и широкого спектра возможностей по отделке. Кроме того, кризисные периоды в экономике очищают рынок от недобросовестных строителей.
Интересно, что нередко клиенты, ориентированные на покупку загородного дома, негативно реагируют, когда слышат, что дом построен по каркасной технологии, даже если каркас реализован из клееного бруса или железобетона. Обратная ситуация возникает, когда более «продвинутые» продавцы предлагают «классические» каркасные дома с панорамным остеклением и позиционируют их как дома «фахверк».
Развитию популярности этой технологии мешают два фактора. Первый: перенасыщенность рынка недобросовестными строителями, которые настолько минимизируют накладные расходы (отказываются от офисов, услуг архитектора-проектировщика, штатных бригад, качественного инструмента и т.д.), что клиент в принципе не может получить качественный дом. Второй: это, как ни странно, клиенты, которых не настораживает цена на 10–15% «ниже рынка»; как правило, они получают некачественную реализацию подряда, а в результате — дом с уймой дефектов, который можно использовать только сезонно или вообще никак. Эти дома выставляют потом на продажу…

Структура предложения (по типам материалов)

 

Тип материала
(основная технология)

Доля от числа поселков, %

Доля от числа лотов (коттеджей и участков), %

Различные материалы на выбор

30

38

Дерево

23

27

Панель-каркас

15

16

Бетонные блоки

18

12

Кирпич

11

6

 

Данные КЦ «Петербургская недвижимость»

comments powered by HyperComments