Участники рынка хорошими новостями не избалованы, поэтому к позитиву относятся двойственно: и с оптимизмом, и с подозрением. А вдруг просто случайная флуктуация?
Как сообщают специалисты «Сперанского», август и в целом для рынка получился неплохим, особенно если сравнивать с провальным июлем: плюс 30% по продажам. Хотя успех относительный: до показателей предыдущих лет все равно не дотягивает.
Но при этом, отмечают эксперты, активизировались покупатели элитного сегмента.
Некоторый рост интереса (а нередко — и объема сделок) подтверждают практически все опрошенные нами девелоперы.

Контекст

О состоянии такого специфического сегмента, как дорогие загородные дома, по общим данным представления не составишь: их просто нет в открытом доступе. Тем более трудно судить о причинах спада или подъема.
Попробуем посмотреть ситуацию в смежных сегментах экономики и в других регионах.
Автомобильный рынок: в целом за восемь месяцев, по данным AutoBusiness.info, рост продаж новых авто по отношению к тому же периоду прошлого года на 9,6%. Если брать люксовые марки, то пока доступны данные лишь за полугодие: плюс 9%. Семьсот тридцать три дорогих авто приобрели россияне, сообщает autostat.ru. При этом 314 польстились на Mercedes-Benz Maybach S-Class. Второе место — у Maserati: дилеры продали 213 экземпляров. Замыкает первую тройку Bentley — 116 штук. Примерно 70% российского рынка luxury-автомобилей в январе — июне 2017 года пришлось на Москву и Подмосковье (503 продажи). Жители Петербурга приобрели 46 люксовых автомобилей. В Краснодарский край отправилось 23 авто, в Татарстан и Ростовскую область — по 10.
Похоже, рынок действительно оживает.
Хотя состояние сегмента люксовой загородной недвижимости у соседей — в Подмосковье — может только удручать.
Как подсчитали аналитики агентства Tweed, в подмосковных поместьях — кризис перепроизводства. Здесь выставлено на продажу 2800 объектов элитной загородной недвижимости почти в 400 поселках. «При нынешних темпах продаж — около 30 лотов в месяц — на реализацию всего объема предложения потребуется 7,5 лет», — заключают специалисты Tweed.
Аналитики компании Kalinka Group отмечают, что элитные загородные дома на Рублево-Успенском шоссе выставлены на продажу со скидками до 50%. А реальные сделки проходят с дисконтом до 70% и более.
В петербургском регионе такого «бума» не было, соответственно, и о перепроизводстве говорить пока не приходится. Наоборот, девелоперы осторожничают, и новые проекты на рынке появляются редко. Каждый такой случай — событие.

Вынужденный ход

Скорее всего, причинами подъема в загородном дорогом сегменте стали три фактора. Первый — общеэкономическая ситуация несколько «устаканилась». («Устали бояться», — заметил один из девелоперов.) Второй — реально стал ощущаться дефицит качественного предложения. «Продавцы перетерпели покупателей», — так охарактеризовал положение дел Дмитрий Майоров, генеральный директор «Русь: НТ». Третий — набирает популярность новый товар, элитные участки без подряда.
«Много лет в качестве элитного сегмента на загородном рынке рассматривались исключительно коттеджи той или иной степени готовности. Однако в последние годы в связи с дефицитом подходящего предложения состоятельные покупатели все активнее обращаются к приобретению участков без подряда. Понятно, что, если человек приобретает участок за 20 млн рублей, общие вложения в загородное имение составят как минимум 60 млн. Границей “элитки” для участков можно считать наделы стоимостью от 8 млн руб-лей. Впрочем, нередко дорогие коттеджи возводят и на участках куда меньшей стоимости. Тут, как говорится, владельцу в голову не залезешь», — отмечает аналитик Анна Терентьева.
И такие сделки шли не только в августе — все лето. В июне «Тимбер Продукт» за очень приличную сумму продал 37 соток в «Красноозерном–2». В июле «Пул-Экспресс» нашел покупателей на два участка в «Охтинском парке», по 20 соток каждый, — почти по 7 млн рублей за надел. В проекте «Репино-Парк» застройщик также реализовал два участка, тоже по 20 соток, но даже и подороже, чем в «Охтинском парке». «Олимп-2000» пристроил 28 соток в проекте «Пески 29», по словам осведомленных участников рынка — почти за 10 млн рублей.
В августе этот парад развернулся еще шире: 34 сотки в «Охтинском парке», три четверти га — в «Репинской усадьбе» (по экспертным оценкам — под 20 млн рублей), 20 соток — в «Кавголовских озерах» (почти за 10 млн).
Готовые дома и участки с подрядом тоже продавались: и в «Ламбери», и в Liikola Club, и в HONKANOVA ConceptResidence зафиксированы сделки. Но погоду на рынке, пожалуй, сделал именно этот новый фактор: готовность девелоперов предлагать участки без подряда (без опасений, что неуемная фантазия собственника испортит архитектурный облик проекта) и готовность покупателей их брать.
Будет ли этот тренд устойчивым — непонятно. Специалисты по макроэкономике полагают, что уж в предвыборный период власти постараются обойтись без потрясений. А больше чем на год в России мало кто загадывает.

Елизавета Яковлева,
руководитель отдела маркетинга и аналитики
«Лаборатории МЕТРОВ»:
– Всплеск на рынке действительно произошел, поскольку был интерес к объектам высокого ценового сегмента с удобной транспортной доступностью, качеством строительства и грамотной организацией жизни внутри поселка. Последние годы из-за кризиса новые объекты на рынок не выводились, и в первую очередь уходят самые удачные проекты. Кстати, поэтому стала актуальной модернизация проектов, выведенных ранее, их адаптация к сегодняшним реалиям. Новые девелоперы дорабатывают концепции существующих поселков, меняют названия, тем самым вдыхают в них новую жизнь.

Светлана Московченко,
руководитель отдела исследований
Knight Frank St.Petersburg:
– Да, мы отмечаем активизацию покупателей. По сравнению с прошлым годом запросов стало намного больше, другое дело, что предложение им не соответствует. И этого стоило ожидать. На элитном первичном рынке на протяжении последних двух лет мы отмечаем острый дефицит готовых качественных объектов. В противовес первичному рынку вторичный активно пополняется. В нашей компании предложение вторичных объектов увеличилось с начала года более чем на 20%. Но при этом 90% объектов сильно переоценены, и продавцы не готовы идти на значительные скидки. Сегодня наиболее активный запрос — на элитные объекты стоимостью до 40 млн руб. Таких предложений нет. Поэтому покупатели делают выбор в сторону участков и индивидуального строительства.

Артем Чесноков,
руководитель проекта
Suvantojarvi:
– Рынок пошел в плюс: июль получился лучше июня, август — на уровне июля.
В нашем проекте удается продавать по два-три участка в неделю. Диапазон цен —
от 1,2 млн до 12 млн за надел.
Определенную роль играет уровень готовности. Мы закупили трубы для централизованного водопровода, пробурили скважины, подключили электричество. На половине территории уже есть освещение, на 80% площади проекта выполнены дороги. Покупатели внимательно отслеживают каждый этап. Важно, что начали выдавать свидетельства о собственности. В нашем поселке 310 участков, продано почти 70% (более 200).
Скорее всего, в октябре будет спад, но в декабре рассчитываем на новый подъем: в конце года корпорации выплачивают бонусы и премиальные.

Александр Царев,
председатель правления
«Росса Ракенне СПб»
(эксклюзивный дилер HONKA в России и СНГ):
– Да, мы тоже отметили определенный рост интереса. Но я пока не стал бы утверждать, что это устойчивая тенденция. Пара месяцев для элитного рынка — не срок.
Внешних факторов нет. По нашим предположениям, понемногу реализуется отложенный спрос: люди почувствовали, что наступила некоторая стабильность, по крайней мере, ситуация не ухудшается. А предложение вместе с тем все ограниченнее: новых проектов почти нет. Такая ситуация подталкивает
к принятию решений. Пара сделок этим летом прошла в проекте HONKANOVA в Солнечном, более десяти — в поселке «Медное озеро–2».

Дмитрий Майоров,
генеральный директор
компании «Русь: НТ»:
– Мы видим ситуацию и на организованном рынке, и в сегменте частных заказов: определенное оживление, несомненно, есть. Причем отмечу, что меняется сам подход к взаимоотношениям с девелопером: все чаще клиент хочет, чтобы ему не просто построили дом, а включили
в контракт и все нужные хозяйственные постройки (баню, домик для инвентаря и пр.). И согласовали проект, и подключили коммуникации. Число таких комплексных заказов растет.
Меньше стало ограничений по доступности: люди готовы строиться и за 60 км от города, и даже за 200 км. Но это уже в Подмосковье, у них другие представления о расстоянии.
Определенную роль играет и несомненное сокращение качественного предложения. Можно сказать, что продавцы «перетерпели» покупателей.

Оксана Кравцова,
генеральный директор
ГК «Еврострой»:
– По нашему коттеджному поселку «Туокса» в Токсово мы видим активизацию спроса. За летний период было закрыто несколько крупных сделок на сумму более 20 млн рублей, что в два раза превышает показатели аналогичного периода прошлого года как по суммам, так и по площадям. Сезонной динамикой мы довольны и рассчитываем, что спрос сохранится и в осенние месяцы. Оживление рынка загородной недвижимости я связываю в первую очередь со стабилизацией рубля, постепенным восстановлением после кризиса и желанием инвестировать в долгоиграющие активы. Ситуация выглядит оптимистичной: реклама, особенно онлайн-продвижение, отзывы покупателей, которые уже приобрели у нас коттеджи, дают свои плоды. Клиенты смотрят коттеджные поселки, бронируют участки и выходят на финальные сделки.

Вадим Новиков,
генеральный директор
компании freeDomHaus:
– Я все же считаю, что пока можно скорее говорить о росте интереса, чем о реальном увеличении платежеспособного спроса. Просмотров становится больше: повторно приезжают люди, которые уже были у нас в Liikola Club в начале года. Они успели все взвесить, оценить наши вложения в инфраструктуру (это очень важный аргумент при принятии решения). Возможно, несколько сократились сроки экспозиции. Но это естественно: при дефиците интересных новых проектов запущенные ранее продвигаются к стадии готовности.