– По данным аналитиков, активность покупателей на петербургском рынке новостроек — вдвое выше, чем в столичном регионе (число сделок на душу населения). С чего бы это?
 — Интересная статистика. Возможно, Москва уже переполнена.

– Народ перестал туда ехать? Перестал стремиться? Москва перестала быть центром притяжения?
– Нет, конечно. Но ваши данные явно связаны
с какими-то демографическими процессами.
С миграционными, в первую очередь. Мы находимся на разных стадиях.
В столичном регионе — уже сложившаяся агломерация, у нас — еще только складывающаяся, развивающаяся.
В наш город люди едут активнее, и это не только радует, но и настораживает, потому что тот коллапс, который
в Подмосковье уже наблюдается, у нас еще впереди. Столица строит не много, меньше Петербурга. Впрочем, в Париже новостроек еще меньше.

– У нас еще было предположение, что в разных регионах население преимущественно использует разные стратегии выживания. Москвичи больше рассчитывают на новую работу, на какой-то бизнес, на то, что удастся как-то перекрутиться. Петербуржцы предпочитают покупать «единичку», с которой при любом раскладе что-то будет капать…
– Да, Москва в этом плане более взрывной город, темп жизни иной. Там все быстро растет, когда общий подъем, и так же быстро гаснет. У нас более консервативный город — и потому более сбалансированный. Здесь еще можно строить долгосрочные планы. Производство сохранилось. И разумный подход к развитию — местами. Есть, например, завод на Обводном канале, 199. Там идет такой постепенный редевелопмент, и все это очень симпатично и здорово, по стадиям, не спеша. И хорошего качества. Причем не только дореволюционные, даже советские постройки после реновации очень неплохо выглядят. Производство охранных систем, какое-то швейное производство…
Кроме того, у нас уровень координации, взаимное проникновение города и области намного выше, чем в Москве.

– Зато денежные потоки в Москве в разы обильнее…
– Там деньги как приходят, так и уходят. В столице за год из олигарха можно превратиться в нищего.

– Вторая цифра, которую я попрошу прокомментировать: Всеволожский район по новостройкам в 11 раз превосходит три южных района (Ломоносовский, Тосненский, Гатчинский). К чему приведет эта диспропорция?
– Этот перекос будет постепенно сглаживаться. Во Всеволожском основные проекты сосредоточены в двух локациях: Мурино и Кудрово. Ну и примкнувшие
к ним Бугры. Это все закладывалось в конце 1990-х и начале «нулевых». Бенифициары известны. Это была дальновидная, направленная стратегия на перевод сельхозки под жилую застройку. И совершенно понятно, почему эти процессы начались именно там: поблизости есть метро. Сейчас, наверное, мы находимся на пике строительной активности в этих локациях, дальше пойдет спад. Но инерция огромная, и люди все равно будут покупать. Конечно, оценки экспертов и аналитиков на кого-то влияют; блог Варламова многие прочитали. Но цена важнее, цена — господствующий фактор. Пока дешево — будут покупать, даже видя недостатки, даже понимая, что уже сейчас — ни выехать, ни въехать. Господствуют стереотипы. Я на шоссе иногда задумываюсь: «Люди, зачем вы все едете на дачу именно в пятницу,
в восемь вечера? Всегда ведь можно найти варианты…»
Я люблю жить против движения.
Но в большинстве случаев люди не готовы переплачивать за комфорт. А нередко
и не могут: просто нет больше денег.

– Если появится предложение по сопоставимым ценам в менее раскрученных местах?
– Будут смотреть по времени: сколько добираться до центра. Кроме того, мы переоцениваем рациональность выбора
и уровень требований тех, кто переезжает из глубинки. Для них многое из того, что предлагается в эконом-сегменте, — это нормальная среда обитания.

– У нас несколько лет подряд сокращается площадь квартир в новостройках…
– В долгосрочной перспективе, лет через десять, допустим, народ поймет, что так жить (в спальных кварталах в чистом поле) невозможно, что получаются фавелы. Ладно, в Париже студент живет
в тесной каморке под крышей — но у него вокруг Париж! А если ты выходишь из студии, а вокруг — Мурино?

– В некоторых загородных проектах студии как раз не востребованы. Вот «двушки»– «трешки» продаются активно, а студии — зависают…
– Конечно, есть проекты очень достойного уровня, рассчитанные на семью среднего достатка. Мы недавно ездили в поселок «Небо» — очень качественный комплекс получился. Они недавно выиграли областной конкурс…

– Но это другой ценовой уровень, совсем не эконом-класс.
– Так коттеджный поселок и не может получиться дешевым. Но есть и приличные малоэтажные проекты — «Северное трио», например. Реально красиво, хотя
и эконом-класс: корпуса в каре, замк-нутые дворики… Похоже на недорогие американские проекты.
Приемлемая по цене малоэтажка может составить конкуренцию новым «спальникам». Земля дешевле — во многих поселениях правила застройки уже отформатированы под малоэтажку,
и землевладельцы понимают, что миллион метров на участке не построишь. Продают по 2500–3500 за квадратный метр улучшений.
У КАД то, что осталось под многоэтажную застройку, доходит до 15 000 за «квадрат» участка.
Формирование цены — многофакторный процесс, его сложно прогнозировать.

– Но ведь вся эта замечательная малоэтажка в общем объеме рынка занимает 5–7%. И ее доля не растет, а, наоборот, уменьшается!
– Я уже говорил: огромная инерция. Заложено слишком много крупных комплексов, сейчас они выходят в про-
дажу, застройщики вынуждены демпинговать. Это пройдет, но не сразу, далеко не сразу.

– Кончится снижением спроса и ухудшением качества жизни?
– И это тоже, но в первую очередь — закончатся инвестиционно привлекательные участки. Их уже не хватает. И девелоперов, готовых инвестировать в новые проекты, — тоже.

– С вашим именем связан запуск известной программы «Социалка в обмен на налоги». Сейчас стартует программа «Светофор». Есть преемственность?
– Преемственность есть, но акценты смещаются. Чиновники все меньше прислушиваются к потребностям строителей. Диалог превращается в монолог. От застройщика могут потребовать, чтобы он профинансировал строительство Дома культуры или пожарного депо. Дом за нерадивым подрядчиком дострой, на храм дай, и это бесконечно. И ждать, что ты выполнишь условия и тебе загорится «зеленый», тоже не стоит. Может, и загорится, но не обязательно.
Я не готов обобщать, но впечатление складывается именно такое: баланс смещается, и не в пользу застройщика.
И моя работа на посту руководителя «Леноблсоюзстроя» тоже не настолько эффективна, как я рассчитывал. Нет консолидированной позиции: строители предпочитают решать свои частные проблемы в кулуарном порядке. Отдельно
и тихо. И, похоже, обе стороны это устраивает.
Конечно, у власти много проблем. И социалка, и обманутые дольщики, и аварийное жилье. Только нужно все время помнить: для региона застройщик — это актив.
И нельзя обращаться с ним, как с дойной коровой: доить все больше, кормить все меньше.

– Вернемся к теме агломерации. Граница между городом и областью реальна или условна?
– В живой жизни, в бизнесе, конечно, нет никаких границ. Но в плане управления — две разные планеты. Все координационные советы — это фантом, это чтобы журналистам было о чем писать. Крупные проекты если и развиваются, это происходит помимо решений региональной власти.

– У вас есть собственный небольшой бизнес — база отдыха. Что, внутренний туризм и впрямь активно развивается? Люди меньше стали ездить за границу
и больше — по стране?
– Востребовано все. И номера, и кемпинги, и палатки. На приозерском направлении каждый год появляется несколько новых баз и гостиниц. Старые реконструируются понемногу.
Но универсального рецепта в этом бизнесе нет. Некоторые базы стоят пустые, а другие битком забиты. Это как в ресторанном бизнесе: или пойдет, или не пойдет.
На приозерском направлении конкуренция выше, на выборгском — цены. Мы можем сравнивать, у нас две базы: под Выборгом и в Приозерске.
Я никогда не думал, что это станет бизнесом, — просто искал себе дачу. А участок великоват. Дай, думаю, отрежу половину, построю коттеджи, буду сдавать в аренду — получится, что у меня дача почти бесплатная. Так постепенно и втянулся. Еще земли прикупили у соседней базы отдыха. Сейчас принимаем до 150 человек и планируем еще расширяться.
Эти земли еще с финских времен имели как раз рекреационное значение. Так
и осталось.
Мы восемь лет работаем, и мне очень нравится этот бизнес.

– Что за люди приезжают, как изменились отдыхающие за это время?
– Знаете, если в проект закладывать какую-то определенную идеологию и ее придерживаться, она постепенно начинает работать. У нас все рассчитано на тихий семейный отдых. Без корпоративов и фейерверков. Зато высокая лояльность: к нам возвращаются, многие ездят постоянно. Это самый главный наш ресурс. Ресторана нет, сознательно не стали заводить. Вот на соседней базе — наоборот, там как раз «ураганят» время от времени.
Это такое доброе дело, им приятно заниматься. Говорить, что это какой-то высокомаржинальный бизнес, конечно, не приходится. Операционные расходы окупаются, иногда удается что-то заработать, но говорить о плановом инвестировании — это все же про другое.

– Сезонность сильно влияет?
– В Приозерске — сильно. Под Выборгом стараемся сглаживать. Лето-осень, есть еще январь — он как июль. Каникулы… Провальные месяцы — декабрь и апрель.

– У области есть какая-то стратегия развития туризма?
– Я ее не вижу. Может, это и к лучшему.