Строительный комплекс курирует вице-губернатор Георгий Богачев

– Сегодняшние объемы и темпы строительства жилья в Ленобласти вас устраивают?

– Когда я переходил на эту работу, мне говорили, что нужно обязательно контролировать цифры ввода…

– Правительство ставило цель — квадратный метр на человека в год.

– Замечательно. Но ведь не любой ценой! И жилье — это не «голые» метры в каменных джунглях в чистом поле. Значительная часть того, что строится сегодня в прилегающих к городу районах, не может нас устраивать. И чем больше строят, тем хуже. Потому что, решая одни проблемы, мы усугубляем другие.

Отрадно, что примерно половину сданного жилья составляют частные дома. Это направление надо поддерживать и развивать. Собственный дом, с точки зрения общечеловеческих ценностей, — это гораздо правильнее, чем квартира.

– Насколько нам известно, было довольно бурное обсуждение после объезда с посещением Мурино, Девяткино и других мест. Какие будут последствия?

– Мы как раз сейчас ищем эффективные методы воздействия. Для меня очевидно: ситуация неприемлема. Плотность застройки будет значительно выше нормативной, это создаст проблемы и будущим жителям, и администрации. Проекты планировки согласованы до принятия региональных норм. Сейчас разрешенная плотность для этой территории — 9000 кв.м на гектар, а там получается до 25 000...

Мы ищем рычаги, как воздействовать на эту ситуацию в рамках закона. И чтобы в будущем такие истории не повторялись.

У нас есть полномочия по надзору за проектами планировки, мы можем выносить предписания об их отмене, если есть нарушения. Если не согласны — обращение в прокуратуру, потом в суд.

– В каких еще зонах плотность застройки высока, а социалка и инженерные мощности — в дефиците?

– Бугры, Мурино, Новое Девяткино, Кудрово — это самая тревожная территория. В поселке им. Тельмана может сложиться похожая ситуация. Есть вопросы по Ломоносовскому району, по Гатчине, хотя и не такие острые.

– Схема, в рамках которой инвестор сам строит социальные объекты и затем передает на баланс области, будет использоваться? Или это все же приведет к повышению стоимости жилья и соответственно к снижению его доступности?

– В наших условиях стоимость квадратного метра — величина, не зависящая от затрат.

– Такое заявление тянет на Нобелевскую премию…

– Да нет, кроме шуток. Сегодня квартира — это биржевой продукт, ее цена определяется рынком. Есть, конечно, какая-то нижняя граница. Но сегодня в Волхове или Луге готовая квартира в новостройке стоит 35 000 рублей за 1 кв.м. Потому что если попытаться продавать дороже — никто не купит. Хотя затраты в отдаленных населенных пунктах те же, что и во Всеволожске. Эта сфера прекрасно регулируется спросом и предложением. Включение затрат на социальные объекты в себестоимость на сегодняшнем этапе не увеличит цену, а просто уменьшит маржу девелопера.

– В городе идет некое постепенное перераспределение: в центральных кварталах население сокращается, и там в детских садах и школах может быть даже некомплект…

– В области тоже есть такие населенные пункты. В Лужском районе есть поселок Ретюнь: 1600 человек, при этом всего 40 мест занято в детском саду; было 20 школьников, но школу закрыли. Хотя и не так далеко, но — одни старики. Любой населенный пункт, где нет мест приложения труда и/или надежной транспортной связи с Петербургом, постепенно умирает.

– Мобильность населения в городе постепенно увеличивается. А в области?

– Пока еще сложно. Когда разбирались с проблемами Пикалево, как раз и столкнулись с такой особенностью: люди не хотят переезжать в тот же Тихвин, хотя вроде и не так далеко, и работа там есть, и жилье.

Тем более что с нашей транспортной ситуацией центром мира становится станция метро. Автодорогами проблему мобильности не решить, надо развивать общественный транспорт.

– Ограничение по высотности застройки, действующее в области с этого года, — насколько оно оправданно?

– Вполне оправданно. Я бы еще жестче ограничил. В области земли достаточно, и в небоскребах никакой экономической необходимости нет. В соседней Финляндии все, что выше девяти этажей, считается агрессивной по отношению к человеку средой.

На маржу девелопера ограничение тоже не повлияет. Сегодня движущая сила многих новостроек — жадность, желание больше выкачать с каждого квадратного метра.

– Предполагаемая реформа: укрупнение муниципальных образований, слияние нескольких муниципалитетов в один, перераспределение налогов — все это улучшит управляемость?

– Конечно, легче иметь дело с несколькими крупными муниципалитетами, чем со множеством мелких. Закон о местном самоуправлении по сути правильный, однако правовая культура на первом уровне осложняет нормальное развитие. Все-таки мы не в Финляндии. Там подход другой: меньше строить, а не больше. Для каждого участка расписано: что можно строить, сколько. И если разрешено 100 кв.м — 150 построить нереально.

– А почему же такая разница? Стартовые позиции у нас и у финнов были примерно равные…

– Наверное, у каждого народа своя карма. Изначально европейская государственность опиралась на страх и неотвратимость наказания. Лишь постепенно законопо-слушность стала частью культуры, обратной (но неотъемлемой) стороной свободы.

У нас свободы всегда было очень немного. И когда нам ее дали, оказалось, что мы не очень-то умеем ею пользоваться.

– На федеральном уровне заявлена новая масштабная программа — развитие арендного жилья. Будет ли область участвовать?

– Мы изучали эту тему. Конечно, это интересное для области направление. Но пока еще не разработан юридический механизм, который помог бы обеспечить сам процесс строительства домов для последующей сдачи квартир в аренду. В этом году были даже предусмотрены бюджетные ассигнования (300 млн рублей), но освоить их не удалось. Перераспределяем на субсидии. Пока мне кажется, что больших перспектив в этом направлении нет. Аренда (социальная — в том числе) может существовать как отдельная ниша.

С арендой возникают примерно те же трудности, что и со строительством жилья для расселения аварийного фонда. Механизм следующий. Муниципалитет должен выделить деньги, провести конкурс, потом приходит застройщик, потом идет стройка, а затем — еще конкурс по покупке квартир. И все это должно сойтись в указанное время при базовой цене 32 000 рублей за метр. Работа на грани, любой сбой может привести к срыву, ключевая проблема — взаимодействие на каждом этапе.

Поэтому мы сейчас взвешиваем: может быть, эффективнее создать единого застройщика? Например, в виде ОАО со 100%-м госучастием. Конечно, он должен строить не во Всеволожске или Гатчине, где жилье стоит порой больше, чем в Петербурге, а в не самых популярных поселках и городках, с населением 1000–1500 человек, куда другой застройщик не придет. Главное — чтобы появились дома, с помощью которых можно решать социальные проблемы: продавать квартиры по себестоимости с зачетом субсидий, сдавать в аренду с дотированием ставки, предоставлять очередникам… Но сначала — построить.

Я свою задачу вижу не столько в том, чтобы расселять, сколько в бюджетном строительстве, в стимулировании частного, в создании государственного девелопера.

– Как работают областные программы: жилье для многодетных, для молодежи и пр.?

– Субсидии эффективнее, чем «натуральное» распределение. Когда человеку выделяются деньги, он может купить жилье с использованием льготной ипотеки и других механизмов. Мы хотим объединить все виды социальной поддержки в жилищной сфере в одном окне. Чтобы там сидели и те, кто строит, и те, кто пособия дает. Сегодня у нас военными занимается Комитет ЖКХ, многодетными — Комитет по строительству… Это неудобно.

В проекте бюджета на следующий год на различные программы поддержки заложен почти миллиард рублей.

– Как вы относитесь к коттеджным поселкам в статусе ДНП и СНТ?

– Трудный вопрос. Примерно как к девелоперам. В процессе их деятельности у ЛО возникают обязательства. На другой чаше весов — а что получает область? Прежде всего налоги. Если сумма поступающих налогов превышает сумму обязательств — замечательно. Если наоборот — уже надо подумать.

Коттеджные поселки… Ну, прекрасно, что люди живут на природе, в собственных домах. Но если их переводят в статус ИЖС — у государства тут же возникают обязательства. Где брать под них финансирование?

У человека есть право выбора. Покупая коттедж в ДНП, он платит меньше, чем за ИЖС. А удвоение обязательств, чтобы социальные объекты для одних и тех же людей были и в городе, и в области — это неправильный путь.

С другой стороны, рост населения — это главная задача и цель для любого территориального образования. В этом смысл развития. Сделать среду такой, чтобы люди туда стремились.

– Недавно принятая «дорожная карта» в строительстве предполагает снижение административных барьеров. Как вы относитесь к этому процессу?

– Снятие барьеров — палка о двух концах. Упрощение процедуры — это прекрасно, но могут быть непредсказуемые последствия. Как, например, и получилось с дачной амнистией. Думаю, пока ни строители, ни общество не готовы к полному снятию барьеров.

– У вас есть загородный дом?

– Да у меня другого-то и нет. Я пару лет назад всю свою недвижимость, которая была в Петербурге, продал. Перевез всю семью под Выборг. А в Петербурге квартиру снимаю.

Дом на озере. Деревянный, двухэтажный, метров 350. Проект нарисовал архитектор Антон Головин. В стиле модерн, как в Сестрорецке. Я родился и вырос в Петербурге, но сегодня это далеко не самое комфортное место для жизни. К сожалению.

– Легко ли дается переход из бизнеса во власть?

– Непросто. Приходится привыкать к новым барьерам. В бизнесе у тебя больше степеней свободы, в том числе — в плане принятия решений. Здесь более сложная система взаимоотношений, жесткая иерархия. И многое зависит не от тебя лично.

– Какие промежуточные цели вы могли бы наметить, чтобы, достигнув их, сказать: «Не зря работал!»?

 — В структурах власти не так много зависит от каждого в отдельности. Каждый заключен в жесткие рамки своих обязанностей и полномочий, и мы не можем выйти за эти рамки, можем только по мере сил вибрировать.

– Ну, у вас не самая маленькая клетка…

– Это если смотреть снаружи. Изнутри все выглядит немного иначе.

Можно назвать промежуточной целью схему, о которой мы говорили выше, условно: «социалка в обмен на налоги». Сейчас она постепенно трансформируется в направление градостроительной политики, в новую систему отношений с застройщиками. Если получится так ее выстроить — будет здорово.  

к сведению

Георгий Богачев родился в 1970-м. В 1993 году окончил СПб ГУ по специальности «Политическая экономия». В 2011-м прошел профессиональную переподготовку по программе «Строительство зданий и сооружений».

До назначения вице-губернатором ЛО работал директором по стратегии и развитию бизнеса ОАО «Группа ЛСР».