Решение ЦБ РФ имеет несколько следствий. Подорожают все коммерческие кредиты. (К финансированию ВПК это не относится.) Будут урезаны все льготные программы. (Чем выше КС — тем больше денег надо на них тратить; оттого и остановили сельскую ипотеку.) «Рыночная» ипотека окончательно превратилась в условность: она есть, но никому не нужна. Кроме того, все ведущие банки — Сбер, ВТБ, Альфа-банк, Газпромбанк и другие — объявили о росте ставок по депозитам, до 19-20%. Причем в разъяснениях и прогнозах ЦБ ясно сказано: раньше середины 2025 года на существенное снижение ключевой ставки лучше не рассчитывать.

Дорогие кредиты ставят под сомнение все долгосрочные проекты. Отмена льгот и высокодоходные депозиты отъедают у недвижимости важную часть спроса. Обычным клиентам покупку не потянуть, инвесторам — проще зайти в банк.

При рыночных ставках интересно спланировать покупку обычной квартиры, например, за 11 млн рублей. В ипотеку, на 30 лет. При сегодняшних раскладах одну квартиру клиент заберет себе, а еще четыре — подарит банку. Общая сумма выплат — более 55 млн рублей, ежемесячный платеж — более 150 тысяч. Спасибо, в другой раз…

Конечно, ипотека останется — на короткий отрезок, до продажи другого имеющегося жилья…

«Строительная отрасль разочарована, — говорит Игорь Горский, президент Ассоциации риэлторов СПб и ЛО. — Все надеялись хотя бы если и не на понижение, то на остановку ставки. Это был бы сигнал рынку о том, что впереди нас что-то ждет. Теперь мы просто не представляем, что впереди. Отрасль находится в состоянии шока и осмысления происходящего. Бизнес совершенно точно перестанет заходить в новые проекты, приостановит приобретение новых земельных участков и развитие новых территорий, потому что проектное финансирование будет безумно дорогим. Аренда будет расти. Причем не только квартиры, но и апартаменты. Но это мало утешит застройщиков, особенно тех, кто следует программам комплексного развития территорий. Вот, например, человек взял 20 гектаров земли с намерением построить там новый микрорайон. И что теперь ему делать? Что строить? Кто его покупатель? Вопросы без ответов…» (Подробнее см. здесь: https://dzen.ru/a/ZuRXqGOpGQxy82P1)

Экономист Дмитрий Прокофьев напоминает, что стратегия ЦБ вовсе не несет в себе никаких противоречий — просто надо правильно понимать цели. «За это, кстати, Центробанк и критикуют: мол, высокие ставки не позволяют развиваться экономике, — пишет Прокофьев в своем телеграм-канале "Деньги и песец". — Какая должна быть прибыль у того, кто берет кредит под 20% и более, в то время как официальная инфляция не превышает 10%? Или что-то не так с инфляцией, или что-то не так со ставкой? Тем более что ставка растет, а желание брать кредиты почему-то не уменьшается (и рост цен также не останавливается). На самом деле и финансовый регулятор, и правительство действуют в полном согласии. Просто каждый выполняет свою задачу — правительство снабжает деньгами приоритетные отрасли, для которых цена кредита безразлична, бюджет заплатит. А ЦБ, повышая ставку, создает условия, при которых "все-кто-не-на-бюджете" вынуждены сокращать спрос на ресурсы, необходимые правительству для выполнения задач» (https://t.me/moneyandpolarfox/9706).

«В потребительской экономике пауза, — отмечает девелопер Вадим Новиков, руководитель проекта КП "Оберег". — Ситуацию на рынке определяет сочетание факторов: высокие ставки по депозитам и вместе с тем — ужесточение ДКП Центробанком. Стоимость всех видов кредитов выросла. Получается интересно: у кого есть деньги — понесли на депозиты, у кого нет — не могут брать кредиты… В низком ценовом сегменте — падение спроса из-за отмены льгот. А в высоком — все понесли деньги в банки. И микродевелоперы тоже перешли в депозиты — те, кто брал у оптовиков несколько участков и строил или продавал через 2–3 года. Непонятно, на чем банки собираются зарабатывать, чтобы компенсировать высокие ставки по депозитам. Кого они будут кредитовать? В 2022–2023 году банки зарабатывали очень хорошо, накопили резервы. Теперь, возможно, будут их тратить…

Население быстро и гибко реагирует на такие вещи: как только появляется какая-то "халява", граждане массово туда бросаются. Была льготная ипотека — немедленно появился массовый спрос на жилье. Теперь депозиты — и суммы на счетах растут, плюс 10 трлн за год.

Загородному рынку предстоят непростые времена: осень и зима будут сложными по продажам. Загородный сегмент отличается особой чувствительностью: первым падает, последним восстанавливается. Инерция пандемии закончилась. Трудности для первичного рынка, для девелопмента я прогнозировал еще в январе. Оправдывает себя выбранная нами стратегия: продажи в длительную рассрочку. Регулярное поступление средств позволяет строить по графику. Увеличивается срок сделки (от интереса до подписания). Люди стали дольше выбирать, примериваться. Многое зависит от настроения. Будем наблюдать, несколько месяцев — еще недостаточный срок, чтобы делать выводы. Интересно, что будет к весне».

По мнению Максима Хансона, руководителя АН Insideres, загородный рынок входит в фазу торможения и в ближайшие месяцы (до весны как минимум) будет жить под диктовку потребителя (продавца). «Спад спроса из-за отмены льготной ипотеки в загородном сегменте меньше, чем в городском, но и компенсировать его будет сложнее», — отмечает г-н Хансон.

Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-й Академии недвижимости», полагает, что снижение спроса на загородном рынке под влиянием негативных факторов составит до 20%.

«Тренд этого года в загородной недвижимости — это снятие продавцами объектов с продаж "до лучших времен"; тем самым они не дают упасть рыночным ценам сильно и сразу под давлением сворачивания стимулов, в том числе — окончания льготной ипотеки в июле, — комментирует Дмитрий Зюзин, генеральный директор ГК "Т-Дом". — Будут выводиться те проекты, которые сейчас УЖЕ в высокой степени готовности. Новые проекты, если начнутся, то либо на страх и риск, либо с уверенностью в своей уникальности. Проекты со средней готовностью, нам кажется, будут проходить разнонаправленно: либо сворачиваться (хотя бы в виде консервации), либо продолжаться, но без уверенности, что их удастся довести до финала…»