200
0
Дмитрий Синочкин

Максим Хансон: «Готовность строителей работать по ценам ниже рынка должна не радовать, а насторожить».

 

Есть на загородном рынке такая поговорка: «Первый дом — спалить, второй — продать, в третьем уже можно жить». Преувеличение, конечно, но ведь не на пустом месте оно родилось? О том, как избежать ошибок, рассуждает владелец АН Insiders Максим Хансон.

 

– Приобретение загородной недвижимости — говорим ли мы про участки или дома — неотъемлемо связано со строительством и строительной экспертизой. А значит, с потенциальными рисками и ошибками.

Если мы покупаем участок, то в 80–90% случаев — именно под строительство. Если дом, то желательно убедиться в качестве постройки. В моей практике и практике моих коллег и подчиненных почти не встречались дома с «фатальными» ошибками — такие, в которых было бы опасно находиться или жить.

Риелторы проводят «первичный отбор», они берут в работу лишь те объекты, которые можно продать и в которых потом можно будет безопасно жить. То есть покупать дом, который продает агентство или застройщик, безопаснее, чем у частного продавца. Там хотя бы проводится первичная экспертиза.

Не стоит отдавать домам, построенным «для себя», преимущество перед объектами, построенными «на продажу». Почему-то покупатели довольно часто считают, что второй тип товара заведомо хуже по качеству. Но забывают, что в домах, которые строятся для себя, не всегда учитываются требования будущей реализации.

Профессиональный строитель, который зарабатывает на стройке, точно рассчитывает бюджет, чтобы дом был полностью закончен и продан, чаще фиксирует этапы строительства, да и просто имеет больший опыт.

В ситуации, когда дом для собственных надобностей заказывает человек без опыта, даже с привлечением строительной компании, бюджет стройки может быть рассчитан неправильно, может «оптимизироваться» в процессе; попытки «вписаться в смету» приводят к незапланированному снижению качества.

Если мы говорим о рисках, то не должны ограничивать себя контролем над правильностью выполнения строительных этапов и конструктивных особенностей.

Мы также должны помнить про корректную посадку дома на участке относительно сторон света и окружающих природных объектов. А еще должны правильно оценивать планировку с точки зрения потенциального удобства эксплуатации в будущем.

Могу сказать, что в списке причин продажа дома из-за неудачных планировочных решений (неправильный выбор площади, необходимого количества комнат, неудобные планировочные решения, недостаточное количество санузлов и т.д.) сильно опережает продажи из-за каких-либо нарушений в ходе строительства.

Во втором случае заказчик чаще пытается вернуть деньги, заплаченные строителям. А в первом — кого винить?

Проведение строительной экспертизы перед покупкой — полезное дело. Только надо понимать, что все узлы проверить довольно сложно. И хозяева вряд ли разрешат снимать обшивку стен и т.д.

Обычно исследования ограничиваются осмотром систем отопления, водоснабжения и водоотведения, проверкой уровней пола. Тепловизионное обследование летом проводить некорректно, кроме того, для полноценного определения возможных теплопотерь нужна так называемая «аэродверь», которой укомплектованы далеко не все эксперты. Чаще всего подобные экспертизы сводятся к поиску грубых ошибок. И если их не удается обнаружить, то эксперт дает положительное заключение на покупку. Идеально построенных домов не бывает. Но и таких, которые бы не прошли экспертизу, я тоже практически не встречал. 95% домов получили одобрение экспертов. В считаных случаях объекты были не рекомендованы к покупке. Впрочем, если с экспертом складываются доверительные отношения, он может предупредить о тех или иных особенностях постройки.

 

Подводя итог, замечу: даже если вы покупаете (строите) дом для себя, на долгие годы, все равно закладывайте возможность продажи. Жизнь может повернуться по-разному. Поэтому:

- Стройте дом при помощи строительной компании. Выбирайте известную, ориентируйтесь на отзывы в Интернете и на мнения профессионалов рынка.

- Сравните три-четыре компании, рассчитывайте полный бюджет строительства «под ключ» и закладывайте «запас» на случай изменения цен на строительные материалы.

- Помните, что готовность строителей работать по ценам «ниже рынка» должна не радовать, а насторожить. Самый распространенный из негативных форматов: покупатель обозначает бюджет, в который невозможно вписаться, а продавец/строитель соглашается на заявленные условия. И, оптимизируя бюджет стройки, снижает качество.

- Не используйте, не будучи специалистом, экспериментальные, экзотические или непопулярные технологии (термомур, ЛСТК, «двойной брус» и т.д.).

- При выборе планировки посмотрите на нее с точки зрения удобной логистики внутри помещений и расположения комнат, исходя из состава семьи. Не стоит делать общую стенку у хозяйской и детской спален, телевизор в гостиной не должен висеть на стене детской и т.д.).

- Не используйте яркие, нестандартные цветовые решения.

- Не экономьте на стороннем техническом надзоре, но тщательно выбирайте эксперта.

И у вас все получится!

 

если понравилась статья - поделитесь: