В Думу внесен законопроект о домах блокированной застройки. Их предлагают считать разновидностью ИЖС. Основная часть поправок — о словах: корректируется терминология. В перечне понятий, которые используются в Градкодексе, наряду с «объектом капитального строительства» (в эту категорию входят и многоквартирные дома) и «объектом индивидуального жилищного строительства» (он же — жилой дом) появился «дом блокированной застройки».

То есть теперь «жилой дом» — это ИЖС. И блокированная застройка: «жилой дом, блокированный с другим жилым домом (домами) в одном ряду общей боковой стеной (стенами) без проемов и имеющий отдельный выход». По букве закона получается, что «блокированная застройка» — разновидность ИЖС, а не многоквартирного дома.

Конечно, уточнение терминологии понадобилось не ради соблюдения норм русского языка, а для экономии бюджетных денег. В пояснительной записке указано: «Законопроектом снимается вопрос включения жилых домов блокированной застройки в региональную программу по проведению капитального ремонта, поскольку в соответствии с жилищным законодательством жилые дома не подлежат включению в нее».

Об отдельном участке при каждой секции (квартире? доме? блоке?) в законопроекте почти ничего не сказано. Есть лишь упоминание о том, что участок может находиться в общедолевой собственности. Если законопроект получит одобрение депутатов, Совета Федерации и президента, он вступит в силу в марте 2022 года.

«Законопроект имеет существенные недостатки, — отмечает Олег Лодянов, старший юрист корпоративной практики, слияния и поглощения Rightmark Group. — В реальности таунхаус — единый объект, собственники блоков имеют общие стены, крыши, коммуникации, но режим общего имущества не предполагается. Это чревато неразрешимыми конфликтами...»

Ровно такой конфликт и случился в комплексе «Вартемяги-Парк». Территория относится к землям населенных пунктов, вид использования — под дачное строительство. Проект реализуется с 2011 года, продажи идут успешно. Здесь предлагают не только отдельные коттеджи, но и (в основном) таунхаусы. Например, на четыре секции; владельцы становятся собственниками долей в доме и участке. Вот здесь и зарыто зерно раздоров.

Гражданин Л. купил секцию в доме в 2018 году. В подробном посте, выложенном на ФБ, он пишет: «В процессе оформления сделки нотариус, участие которого при купле-продаже долей обязательно, задавал мне вопрос: “Вы понимаете, что покупаете долю? Это не отдельный дом, не отдельная квартира, это аналог комнаты в коммуналке”. Да, я это понимал. Понимал, что при любой сделке с долями необходимо согласие других собственников, более того, это согласие необходимо на пользование, владение и распоряжение имуществом. Увы, я наивно полагал, что если закон запрещает отдельному собственнику самовольно, без разрешения всех других собственников что-либо делать с объектами недвижимости, то это гарантия для меня, что никто из моих соседей не начнет застраивать участок, сооружать пристройки... Как же я ошибался!»

В 2019-м в доме появился еще один сосед, С. Он обнес общий участок забором, а на своей «доле» построил гараж, пристроил к дому двухэтажную террасу. Л. возражал, но был послан. Тогда Л., как нам всем советует президент, отправился в суд. В апреле 2021-го Всеволожский суд установил (приводим текст с некоторыми сокращениями): «Постройки возведены на участке, находящемся в общей долевой собственности. При этом в нарушение норм статей 246–247 ГК РФ согласие всех собственников на их строительство и размещение не получено, порядок пользования земельным участком не определен. Размещение данных объектов при отсутствии согласия всех сособственников на производство СМР нарушает имущественные права истца...» Суд посчитал спорные постройки самовольными.

И вынес решение: «Обязать С. привести жилой дом и участок в первоначальное состояние путем сноса надворной постройки — гаража, двухэтажной остекленной    отапливаемой пристройки...»

В сентябре ответчики проиграли апелляцию. Областной суд подтвердил вердикт Всеволожского. Есть еще кассационная инстанция и Верховный суд, но решение вступило в законную силу. За каждый месяц неисполнения — 3000 рублей неустойки.

Как при таком конфликте складываются отношения с соседями, легко представить. По словам Л., были и угрозы, и нападения — его семья вынуждена уехать из «Вартемяги-Парк». Полиция на заявления не реагировала; управляющая компания самоустранилась.

Кстати, по словам Л., один из соседей по дому пытался продать свою долю в 2020-м — нотариус отказался заверять сделку, потому что «характеристики объекта изменились».

И вот такая мина замедленного действия, похоже, заложена под каждое домовладение в этом проекте. (Это наше оценочное суждение, если что.) Ну, так и в коммуналке жить бывает непросто. Кому-то даже нравится. 

Возвращаясь к началу этой истории: законодатель, стараясь сэкономить на капремонте и отказываясь признать таунхаусы видом многоквартирных домов, сделает такие конфликты массовыми. Не думаю, впрочем, что депутатов это всерьез волнует.