851
0
Синочкин Дмитрий Юрьевич

В ожидании худшего

В августе россияне традиционно ждут неприятностей. Как правило — обоснованно:
какая-нибудь гадость непременно случается. Как, впрочем, и в другие месяцы.
Возможно, это напряженное ожидание подталкивает к более серьезному
и глубокому осмыслению проблем. И будущих, и уже случившихся.
Поэтому деловая пресса в августе получилась весьма насыщенной.

► «Долги россиян перед банками растут в два раза быстрее их зарплат», — сообщают «Ведомости» 1 августа.
Причина понятна: банкам куда выгоднее кредитовать население, нежели бизнес. По данным Минэкономразвития, потребительские кредиты, выданные населению, растут быстрее зарплат и сбережений. За первое полугодие 2018-го портфель таких займов увеличился на 1,1 трлн рублей — до 13,3 трлн. Только Сбербанк за это время выдал потребительских кредитов на рекордные 714 млрд. Это на 74% больше, чем годом ранее. У ВТБ граждане заняли 400 млрд — на 32% больше, чем в 2017 году. Спрос на потребительские займы растет: инфляция невысокая, ключевая ставка ЦБ стабилизировалась.
А вот компании, наоборот, предпочитают сберегать: в июне они увеличили вклады в банках на 8,3%. Займы тоже выросли, но всего на 2,8%. Люди увеличивают потребление за счет розничных кредитов, полагают аналитики. При этом растет доля россиян, ожидающих, что в течение следующего года материальное положение их семей ухудшится: с 12% в мае до 22% в июне. Доля тех, кто рассчитывает увеличить достаток, сократилась с 24 до 19%.

► «КоммерсантЪ» в материале от 4 августа объясняет, почему в России сдача квартир — это не бизнес. Материал так и называется: «Рантье не те».
По мнению авторов обзора, категория классических рантье, живущих за счет сдачи жилья, у нас еще не сформировалась: окупаемость этого бизнеса исчисляется десятками лет. Большинство тех, кто предлагает жилье в аренду, временно в нем не нуждаются. То есть это не столько заработок, сколько способ сбережения.
По мнению экспертов, в аренду в Москве сдают более 300 000 квартир.
И фактически на 90% рынок аренды — теневой. Формально отношение годового арендного дохода к средней цене квартиры — около 6%. Но и это — без учета увеличивающихся затрат на ремонт, бытовую технику; стоит также принимать во внимание растущее внимание властей к «серой» аренде, рост налогов и штрафов.
Хотя в ближайшее время число консервативных инвесторов может возрасти — в силу ущербности большей части остальных финансовых инструментов. Свою роль может сыграть пенсионная реформа: уже и сейчас на рынке есть люди, которым приходится сдавать жилье и снимать более дешевое, потому что для них это единственный источник средств.
Пока преимущественно сдают наследные квартиры, жилье, которое приобреталось «впрок», например для подрастающих детей, а также недвижимость, выставленную на продажу (если экспозиция затягивается).
Небольшой минус материала — он основан главным образом на реалиях столичного рынка.

► На сайте Cottage.ru 13 августа размещена подборка практических советов под интригующим заголовком «Как продать дом и не стать жертвой мошенников». Здесь рассказывается о том, как различать аванс и задаток, как проводить взаиморасчеты и пр. Некоторые рекомендации — вполне по делу, некоторые выглядят наивными. Например: «Нелишне было бы потратить несколько часов на изучение рыночного предложения (при помощи известных сервисов объявлений)…» Впрочем, продавцы и впрямь разные бывают.

На сайте 47news 15 августа — большой и подробный обзор «Как пропал малоэтажный бум». (Строго говоря, бум никуда пропасть не может, но не станем придираться: некоторая корявость изложения вполне искупается полезной фактурой.)
О малоэтажке говорят меньше, чем о «высотках», — просто потому, что меньше потерпевших. Хотя проблем в этом сегменте действительно хватает.
«Под малоэтажным строительством многоквартирных домов подразумеваются многосекционные дома высотой от трех до четырех этажей с облегченной инженерной инфраструктурой, то есть без лифтов и мусоропроводов». (Кстати, пионером такого строительства стала компания Urban Group.) Во Всеволожском районе насчитали 32 застройщика, которые возводят 117 очередей малоэтажек. Перенос сроков фиксировался по 53 очередям. Субъективно долгостроем можно назвать 52 очереди. Практически остановлено строительство 26 комплексов. Сдано семь…
По 78 очередям заключаются ДДУ, еще 39 реализуются как ЖСК. Пик оптимизма пришелся на 2014 год. Далее пошел спад. Так, 24 стройки начаты в 2013-м, 47 строительных площадок появились в 2014-м, а в 2015-м кривая пошла вниз — 38 площадок, в 2016-м — всего четыре.
Жилые площади в строящейся малоэтажке во Всеволожском районе оцениваются примерно в 41 млрд рублей.
В обзоре приводятся мнения не только застройщиков, но и чиновников, что весьма полезно. Жаль, не звучат голоса дольщиков, хотя им, несомненно, тоже есть что сказать.

► На сайте Zagorod.ru 16 августа — неожиданно оптимистический обзор «Загородный рынок: опять неплохо». Оптимизм отчасти связан с предполагаемой господдержкой. «Государство начинает замечать, что в России строят не только многоквартирные дома, и готово поддерживать индивидуальное строительство».
По сведениям экспертного бюро «Сперанский», число сделок в июне увеличилось почти на 50%. Правда, в июле продажи снова упали. Аналитики «Петербургской недвижимости» зафиксировали рост сделок во втором квартале на 28%. Вырос и средний бюджет сделки — до 2,15 млн рублей.
Девелоперы подтверждают хорошие объемы продаж этим летом и отмечают положительные изменения на рынке, в том числе рост ипотечного кредитования. Позитивно оценивают состояние рынка девелопер проекта «СувантоЯрви» Артем Чесноков и коммерческий директор ООО «ЛенСтройГрад» Леонид Голубев. В компании «ФАКТ.» отдельно отмечают: сделки с привлечением ипотечных кредитов превысили 30% в общем объеме корпоративных продаж.

► На портале РБК 17 августа — аналитическая ретроспектива «Три российских кризиса: как падал рынок жилья в 1998, 2008 и 2014 годах».
Общие моменты этих памятных ситуаций: уменьшение доходов населения, ослабление рубля, рост инфляции. В результате цены на жилье в среднем падали в периоды кризисов на 30% и более. Впрочем, у всех трех кризисов есть существенные различия в плане влияния на разные сегменты недвижимости.  
Первый кризис практически не затронул рынок новостроек — ввиду его фактического отсутствия. Вторичка упала с $1000 до $700 за «квадрат». Спрос вначале резко подскочил. Однако уже осенью 1998 года снизился из-за того, что покупатели не могли вывести свои деньги из банков. Снижение покупательской активности и привело к падению цен на недвижимость.
Кризис 2008-го разорил несколько крупных застройщиков или перевел их компании под контроль банков. Второе важное следствие — сегменты «эконом» и «комфорт» перешли на расчеты в рублях.
О кризисе 2014 года точнее других сказал Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.RU: «Это не кризис, а новая геополитическая и макроэкономическая реальность. С осени 2014-го и навсегда». Ну, насчет «навсегда» эксперт, может, и погорячился. Но, похоже, надолго…

► В «Новой газете» от 20 августа — интервью с известным психологом Леонидом Кролем. Собственно, это диалог, потому что беседу ведет Дмитрий Быков, ему тоже есть что сказать. Разговор идет о вещах весьма важных: о состоянии общества, об агрессии и «моде на страх», о ценностях и дефиците доверия. Казалось бы, причем здесь недвижимость, «Пригород», и какое отношение это имеет к нашему изданию? А вот:
«– Ясно, что стране понадобится долгая терапия. Но какая? Чем можно снять такие комплексы, такие мрачные привычки, такую подсадку на иглу пропаганды?
– Терапия в принципе известна: это мелкая собственность, свой дом, двор, мастерская, кооператив, вырастание государства снизу (а не растаскивание сверху большими кусками). Это соседи. Не соседи по коммунальной квартире, с дефицитом и смотрящими, с лживым пафосом “деремся, следим, доносим, зато и пьем вместе”, а соседи по поселку, деревне с воздухом…
– Да где же взять такую деревню?!
– Я думаю, что сейчас нарастающая плотность городской застройки — метафора роста неживого, нежизнеспособного пространства. Это неизбежно приведет к тому, что плотные, высотные районы потеряют не только престиж, но и смысл. Идея частного, как бы она ни была оболгана, ближе среднему человеку…»

► В «Огоньке» от 20 августа представляет интерес большой материал «Распределительная вертикаль». Сто лет назад большевики отменили частную собственность на недвижимость в городах.
Статья в «Огоньке» — исторический очерк, основанный на материалах социолога Ольги Бессоновой. «Наша страна всегда тяготела к “раздаточному” типу экономики больше, чем к “рыночному”. Особенно это проявлялось в отношениях с недвижимостью», — констатирует Ольга Бессонова.
Оказывается, и дворяне вплоть до Александра II не могли по своему разумению покупать, продавать или закладывать имения без одобрения властей. Только в эпоху Великих реформ фабриканты стали собственниками жилья при своих заводах, а крестьяне получили в индивидуальную собственность свои дома. Большевики сделали собственность вовсе эфемерной: по распоряжению Владимира Ленина «всякая квартира, в которой число комнат равняется или превышает число душ населения», подлежала уплотнению. Эта формула оставалась неприкосновенной вплоть до падения СССР и на практике означала запрет человеку иметь личную комнату. Даже «хрущевки» распределялись по простому принципу: семье из двух человек — однокомнатную квартиру, из трех — двухкомнатную…
«Большевики прекрасно понимали, что в России под пальмой не перезимуешь: тот, кто владеет жилищем, тот управляет и его обитателями», — говорит Марк Меерович, заслуженный архитектор РФ. Так появились «квартируполномоченные» и «домкомы». Квартирный вопрос возник не вдруг и далеко не случайно… Сейчас, по мнению авторов статьи, сложился «гибридный подход», соединяющий признаки «рыночной» и «раздаточной» моделей. Условно: власть научилась «раздавать» доступ к рынку, сохранив стержневые особенности своего функционирования, несмотря на развал советской системы…

► На петербургских страницах «Новой газеты» 20 августа — статья «Спрос на шхеры возрос». Материал написан с точки зрения волонтера: «При нынешней скорости застройки Ладожских шхер там скоро негде будет убирать мусор».
Огромные дома с причалами вырастают в шхерах, как грибы после дождя. Хотя в конце 2017 года официально создан федеральный национальный парк «Ладожские шхеры». Однако, отмечает автор статьи, территория нацпарка получилась «в дырочку»: из нее вырезали сельхозтерритории. Их-то сейчас и застраивают. Другой вариант — регистрация рыбоводческого хозяйства. (Он позволяет не только форель разводить, но и кусок берега прихватить в пользование.) Третий — рекреационная застройка на лесных территориях. Наконец, банальный самострой тоже никуда не делся.
Есть и экзотические варианты: «В проливе между материком и западной частью островов Кухка и Паяринсаари, на участке берега длиной примерно в два километра, построен длинный ряд маленьких домиков-времянок». Цель: зарегистрировать постройки в Росреестре, а потом — приватизировать землю.
«Спрос на эту локацию усилился благодаря новой трассе Петербург — Сортавала. Второй фактор — сокращение пригодных для отдыха территорий в ближнем рекреационном поясе».

comments powered by HyperComments