292
0
Синочкин Дмитрий Юрьевич

Превращение коттеджа в квартиру

Спрос на коттеджи и участки остается ограниченным. В связи с этим часть проектов (особенно в черте населенных пунктов) перепрофилируется: вместо запланированной коттеджной застройки появляются таунхаусы, а то и вовсе малоэтажные многоквартирные дома.
Такой подход явочным порядком реализован в «Петровской мельнице» («Офицерское село»); те же процессы — не без конфликтов — происходят в Янино («Малый Петербург»), в Румболово. Недавно компания «Конти» заявила, что не будет строить в Невской Дубровке коттеджный комплекс: здесь появится мало- и среднеэтажное жилье.
Чем обусловлены эти процессы, в чем причина? Насколько оправдан такой подход? В малоэтажном сегменте хватает своих проблем (см. историю компании «Константа»)…

Алексей Баринов,
коммерческий директор компании
«ФАКТ. Коттеджные поселки»:

– Для многих девелоперов индивидуальная жилая застройка нерентабельна из-за больших стартовых инвестиций в инженерные сети и первые дома. Формат многоквартирных проектов в теории дает возможность легче окупить эти вложения. Они вполне могут быть успешными при выверенной экономике, грамотном ценообразовании и понимании потребностей аудитории.
Реальных успешных примеров такой смены профиля пока практически нет. Около трех лет назад сильно возрос спрос на городскую недвижимость. Тогда-то у многих загородных девелоперов появилось желание переформатироваться, но это оказалось непросто. Объем предложения на рынке вырос, конкуренция — тоже. Финал истории в общей массе был одинаковый — банкротство.

Максим Хансен,
руководитель департамента
загородной недвижимости ГК «Плюс»:

– Дополнение коттеджных форматов таун-хаусами или малоэтажкой — это уже квартирная история. Такие решения обусловлены желанием расширить «воронку продаж», увеличить круг потенциальных клиентов. Но пока это не слишком заметный тренд, скорее исключение, чем правило.
На мой взгляд, есть более логичные способы активизировать спрос: построить демо-дом, рассчитать несколько планировочных решений на разные вкусы, предложить покупателю услуги квалифицированного подрядчика. Клиент обычно приезжает в коттеджный поселок с готовым представлением о «доме мечты», и надо показать ему, что путь к ее воплощению не так и сложен.
Кроме того, чтобы реализовать смешанный формат, нужно менять категорию участка — а это долго, недешево, и результат непредсказуем.

Артем Чесноков,
руководитель проекта
«СувантоЯрви»:

– Спрос на коттеджи в нашем проекте остается на приличном уровне. Менять стратегию мы не собираемся. Изменения концепции возможны там, где удаленность и инфраструктура позволяют. Хотя изменение статуса земли, согласование застройки и инженерных сетей, увеличение мощностей — все это неизбежно приведет к дополнительным затратам и удорожанию проекта. С другой стороны, девелопер сможет распылить затраты на увеличенную жилую площадь и, возможно, получить выгодную и конкурентную стоимость квадратного метра. Кроме того, откроются новые инструменты продаж: ипотека, сертификаты, госсубсидии и т. д.
Заодно и в коттеджной застройке будет больше порядка и здоровой конкуренции, без демпинга и новых сообщений о заморозке.
Главное — чтобы не повторялись ошибки прошлого, чтобы не начинали строить до согласования сетей и плана застройки, до разрешительных документов.

Дмитрий Майоров,
генеральный директор компании
«Русь: Новые Территории»:

– Попытки девелоперов понизить стоимость лота, чтобы увеличить спрос, понятны и объяснимы. Только никого это еще не привело к успеху. И дело вот в чем. При создании концепции поселка девелопер рассчитывает стоимость содержания (проживания). И она коррелируется с ожиданиями целевой группы покупателей. Реконцепция в середине цикла продаж не позволяет снизить эту цифру. В результате на рынок выходит предложение купить квартиру в малоэтажном загородном комплексе за 3 млн рублей, а потом платить по 10 000 рублей в месяц за ее содержание и купить пару автомобилей для поездок в город, потому что в начальной концепции роль общественного транспорта была несущественна.

Дмитрий Полунин,
руководитель компании «Ломоносовская усадьба»:

– Смена формата обусловлена просто: отсутствием у застройщиков свободных средств. Они ищут выход из ситуации через привлечение новых покупателей. А это невозможно обеспечить в рамках проектов ИЖС. Однако в приведенных примерах решения о переформатировании, вероятно, принимались еще до новых изменений в 214–ФЗ. Потому что в нынешней ситуации хрен редьки не слаще. Новые требования приведут к тому, что переформатирование не решит проблему. Просто возникнут очередные пирамиды.

Светлана Московченко,
руководитель отдела исследований
Knight Frank SPb:

– Основная причина таких трансформаций — рыночная конъюнктура, а именно снижающийся бюджет покупки, на который рассчитывают покупатели на загородном рынке (в сегменте массового спроса). Кроме того, девелоперам для поддержания ликвидности необходимы продажи, а современная реальность такова, что ждать покупателя дорогого коттеджа можно очень долго. В некоторых случаях квартирная застройка значительно улучшает экономические показатели.

Андрей Бочков,
генеральный директор компании «ПулЭкспрес»:

– Такой подход — это диверсификация рисков: часть проекта передается под таунхаусы или малоэтажку. Но точно рассчитать сложно: в 2014-м квартиры в МЖК пользовались спросом, сейчас рентабельность таких проектов, если их делать качественно, ниже, чем у коттеджной застройки. Вопрос еще в том, чтобы соотнести уровни и не пытаться прилепить к поселку бизнес-класса малоэтажку со студиями. Территории могут быть смежными, но управлять ими нужно отдельно. Иначе неизбежно возникнут споры по инфраструктуре, стоимости эксплуатации и т.д. Опыт показывает, что в комплексах смешанного типа продажи, как правило, несколько хуже. Но пока рынок в стагнации, девелоперы будут пытаться разными способами вытащить вложенные деньги.
Многое зависит от места. Например, далеко от города, на берегу озера лепить таунхаусы бессмысленно. Но можно попробовать часть коттеджей сдавать в аренду.

comments powered by HyperComments