1130
0
Дмитрий Синочкин

Идеология бюджетного минимализма

Для 75% покупателей, решивших приобрести загородное домовладение, главный критерий - цена. Проекты эконом-класса составляют около трети в составе поселков, предлагающих дома с участками; более половины всего объема предложений (54%) - это участки без обязательного подряда.

Содержание термина «эконом-класс» весьма изменчиво.

В 2006 году в организованной застройке к этой категории относили таун-хаузы в «Малом Петербурге» и в «Янино» (секции 120 кв.м за 4,5-4,7 млн рублей), напоминает аналитик Дмитрий Сперанский. Примерно в это же время ИСК «Константа» начала продажи в проекте «Новое Минулово», предлагая дом площадью 125 кв.м по цене от 4,1 млн рублей. Весной 2008 года начались продажи в «Новой Ижоре», где 66 кв.м в дуплексе обходились покупателю в 2,95 млн рублей.

«Эконом-класс в загородной недвижимости сегодня разделен на две категории,- рассуждает Дмитрий Майоров, генеральный директор компании “Русь-НТ”. – Первая – жилье “от безысходности” (не хватает средств на покупку городской квартиры). Вторая - недвижимость для улучшения образа жизни (больше комфорта за те же деньги, что и в городе). Первая буквально кишит предложениями весьма сомнительного качества. К счастью, бум безоглядного спроса в этом сегменте пошел на спад. Вторая категория не столь значительна в связи с более высокими требованиями покупателей. И здесь перед девелоперами стоит непростая задача: уложить в скромный бюджет привычный городской комфорт и добавить прелестей загородной жизни, не увеличив стоимость эксплуатации. Покупатели готовы принять бюджетные решения по асфальтированию, неширокие улицы и скромное озеленение, но отказаться от газоснабжения – почти никогда».

Сегодня самая бюджетная покупка – это участки без подряда стоимостью от 100 000 до 600 000 рублей, отмечает Марина Агеева, директор по маркетингу УК «ПулЭкспресс». Таких проектов по состоянию на третий квартал 2013 года в Ленинградской области насчитывается около полусотни (всего – примерно 12 000 участков, в продаже около 7500 наделов). Это большие поселения, напоминающие масштабные садоводства советского периода. 20 % проектов рассчитаны более чем на 400 участков каждый.

«Эконом-проекты преимущественно сосредоточены в Ломоносовском, Кировском, Лужском районах, - говорит Марина Агеева. - Есть такие варианты даже в дорогих Выборгском и Всеволожском, а также единичные предложения в Гатчинском, Волосовском и Волховском».

По данным БАРН (Бюро аналитики по рынку недвижимости) землю в диапазоне до 30 000 рублей за сотку предлагают 17 проектов, от 30 000 до 70 000 рублей – 38. Причем обычно такие поселения располагаются довольно кучно.

Недорогой дачный массив в Ломоносовском районе разместился между деревнями Гостилицы, Оржицы, Забородье, Сокули, Дятлицы, Муховицы (десяток проектов, всего около 3000 участков). В Кировском районе такие участки сосредоточены между селами Дусьево, Горгала, Терёбушки, Войбокало, Шум, Пейчала (несколько проектов на 1500 наделов). Общее правило: чем дальше – тем дешевле. В Выборгском районе в поселке «Ханнила» под Каменногорском девелопер реализует 459 участков по цене от 15 000 рублей за сотку (плюс 50 000 рублей с участка за 5кВт и дороги). До Петербурга – 110 км, до Финляндии – 26 км. Но финнов среди покупателей не наблюдается.

В Лужском районе на невысоких ценах специализируется, например, УК «Новая дача»: 15 000–25 000 за сотку (до Луги, напомним, около 150 км). «Правда, дополнительный инфраструктурный платеж здесь уже выше – около 100 000 (за 4-5 кВт, дороги и воду)»,- уточняет Марина Агеева.

Дмитрий Сперанский рекордом экономии считает предложение в «Поселке Герцена»: здесь участки реализуют от 10 000 рублей за сотку. За надел 6 соток – 70 000 рублей… Поселок находится в 140 км от города, это тоже Лужский район.

В Кировском районе в проектах «Карпаты» (55 км до кольцевой) и «Острова» (70 км) участки обойдутся в 20 000 рублей за сотку при площади наделов от 6 соток. В Ломоносовском районе можно найти разные варианты. Но это уже в основном версии для постоянного проживания. В «Лопухинских предместьях» (40 км от КАД) за сотку просят от 17 500 рублей. Километров на двадцать ближе к городу цены уже раза в два выше: в «Малиновых вечерах», «Петергофских предместьях» цена сотки начинается от 40 000 рублей, площади наделов – 6-8 соток. В «Балтийской слободе» (20 км от КАД) цена сотки достигает 60 000 рублей, минимальный участок обойдется покупателю в 540 000. Инженерный пакет (в зависимости от набора опций) может стоить от 125 000 до 375 000 рублей.

В дорогом Всеволожском районе стоимость сотки в бюджетных проектах составляет 75 000– 85 000 рублей (проекты «Луговое», «Рыжики», «Кокосы»).

По данным ведущего аналитика компании «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, самый большой выбор недорогих домиков – в Ломоносовском районе. В проекте «Южная дача» дом площадью 76 кв.м можно приобрести за 1,5 млн рублей. В «Балтийской слободе» скромная фазенда в 59 кв.м обойдется в 2 млн (плюс коммуникации). В поселке «Солнечный» за 120 кв.м придется заплатить уже 2,1 млн рублей (коммуникации – отдельно). Есть экономичные предложения в Гатчинском районе: в комплексе «Большие горки» за минимальное домовладение размером 60 кв.м просят 2,12 млн. Во всеволожских «Рыжиках» коттедж в 112 кв.м стоит 2,23 млн (также без учета инженерии).

Сезонные варианты на расстоянии 40 км и более можно найти по цене от 1 млн до 1,7 млн (дома площадью от 60 до 120 кв.м). Такие предложения есть в поселках «Солнечное», «Рамецкое», «Феликсово» и в некоторых других.

Важную роль в эконом-классе играют таун-хаузы. Этот сегмент начал активно развиваться в 2011 году – как реакция на кризис и падение спроса. Сейчас в составе предложения таун-хаузов эконом-класс занимает 65%. Апартаменты для постоянного проживания площадью 60-100 кв.м можно найти в комплексах «Кивеннапа-Юго-запад», «Есенин Village», «Солнечный поселок», «Покровское». Диапазон цен в этой группе – от 1,4 млн до 1,6 млн рублей. Специалисты уверены, что предложение в рамках эконом-класса будет в ближайшие год-полтора расти.

«Определился относительно постоянный круг компаний, целенаправленно работающих в этом сегменте: “АйДаДом”, “АТС Малиновка”, УК “Новая дача” и другие,- говорит Марина Агеева. - Есть и совсем новички. Например, компания “Респект”, которая начала осваивать земли в Выборгском районе. Сегментом “жесткого эконома” в большинстве случаев начали заниматься всерьез, и эти девелоперы обретают необходимый опыт». Набираются опыта и покупатели.

«Потенциальные покупатели видят все новые проекты, могут их сравнивать и пересматривают приоритеты,- считает Дмитрий Майоров. - Назревает очередной момент качественного изменения требований в этом сегменте, и мы ожидаем выхода проектов нового поколения».

Повышение цен в этом сегменте в ближайшие месяцы маловероятно. Понижение, впрочем, тоже. БАРН, правда, отмечает, что на рынке встречаются «ликвидационные» цены – когда застройщик готов избавиться от ненужного ему пятна за любые деньги. «Но сегодня покупатель уже не ведется на товар “за копейку”: быстро распродавать такие сверхдешевые предложения все равно не получается»,- говорит Дмитрий Сперанский.

Ольга Трошева полагает, что потенциал роста есть в сегменте экономичных таун-хаузов: в течение года эта категория может увеличиться на 6-8%.

«Верховным ограничителем», как всегда, выступает объем платежеспособного спроса. Доходы граждан практически не растут; дикой моды на дачную жизнь тоже не наблюдается. А жизнь в мегаполисе пока еще не настолько невыносима, чтобы запустить процесс массового переезда миддл-класса в обустроенный пригород. На вторичном рынке предложение гораздо более разнообразно. По данным аналитиков ГК «Бюллетень Недвижимости», самые дешевые предложения (если не учитывать экзотику – Лодейнопольский и пр.) – это участки в старых садоводствах Лужского района. В среднем надел здесь обойдется в 273 000 руб.(27 900 руб. за сотку), вместе с домом – 1,7 млн рублей. За вычетом земли дачная жилплощадь оценивается в 17 300 руб. за метр. За 90 000 руб. предлагают участок размером 7,5 сотки в Пупышево Волховского района, за 100 000 руб. можно приобрести 10 соток в садоводстве «Глобус» Киришского района ЛО.

Самая скромная покупка – щитовой дачный домик в Волховском, Киришском и Лужском районах ЛО. Строения площадью 15-25 кв. м на классических 6 сотках можно приобрести за 300 000 рублей. В принципе, конечно, недорого. Однако примерно за эти же деньги можно купить и небольшой домик в Болгарии (есть предложения по 7000-8000 евро).

Кроме того, многие петербуржцы считают, что щитовой домик в Пупышево – это не столько недвижимость, сколько диагноз…

если понравилась статья - поделитесь:

comments powered by HyperComments